Приватизація житла – це відчуження державного та комунального житлового фонду на користь громадян України. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень,

У силу спеціального закону передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, що оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення і державної реєстрації.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією. До об’єктів приватизації державного житлового фонду не належать нежилі приміщення, що розмішуються в жилих будинках. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у приватнзації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбачених п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках.

Житло безоплатно може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстроково, шляхом викупу за гроші. Тому житлові чеки є платіжним засобом при безоплатній приватизації. Є.О. Мічурін вважає, що при сплатній приватизації йдеться про доплату, а не про оплату за приватизоване житло[131]. З цим слід не погодитися. Після закінчення останньої почнеться процес продажу житла за гроші. Протягом же цього першого етапу безоплатної приватизації громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз.

Необхідно зазначити, що безоплатна приватизація житла для громадян України є процесом тимчасовим (згідно з постановою Верховної Ради України «Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду» приватизація житла за житлові чеки здійснюється тільки до 31 грудня 2008 р.).

Право на приватизацію житла, виходячи із загального принципу здійснення прав, що знайшло своє відображення у ст. 345 ЦК України, особа своє право може здійснити як самостійно, так і через інших осіб. Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квартири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклувальник можуть укласти угоду з приватизації квартири від імеиі і в інтересах такої особи, діючи як її законні представники.

Відповідно до статей 31, 33, 36, 41 Цивільного кодексу України за неповнолітніх осіб, які не досягли 14-річного віку, недієздатних та обмежено дієздатних осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклувальники.

Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні, приватизуються за їх власною заявою із згодою батьків.

Для врегулювання питань захисту прав неповнолітніх п. 7 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації «Про деякі питання застосування судами законодавства «Про приватизацію житлового фонду Російської Федерації» зазначає, що «відмова від приватизації неповнолітньої особи здійснена батьками і усиновлювачамн неповнолітніх, можлива тільки за наявності дозволів органів опіки та піклування.

Придбати наявне житло у власність шляхом приватизації мають можливість всі бажаючі, що мешкають у державному житловому фонді. Право на приватизацію житла мають усі члени сім’ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на житло на момент введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житловою фонду». До членів сім’ї наймача, які мають права на приватизацію, належать тільки громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку) разом із наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житловою фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах (будинках).

За громадянами, що мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житловою фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних причин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму в порядку, встановленому Житловим кодексом України та іншими нормативними актами.

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи; безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлового чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої житловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійснюється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21 м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратною метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійснюється на користь громадян України, що мешкають у них або перебувають у черзі як ті, що потребують поліпшення житлових умов. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату грошима.

Приватизована квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Масова приватизація житла проводилася без визначенням часток (часткова власність), і житло передавалося у сумісну власність. Стаття 356 Цивільного кодексу України визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, якими можуть бути фізичні, юридичні особи, держава, територіальні громади.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого має визначати Закон про оподаткування нерухомого майна.

У новому Житловому кодексі за громадянами України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму повинно бути закріплене право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». При цьому має діяти правило, за яким житло фонду соціального призначення приватизації не підлягає.

Органи приватизації при приватизації частини комунальної квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.

Мешканці зазначеної квартири можуть вимагати встановлення порядку користування її загальними приміщеннями.

У судовій практиці виникає багато питань щодо порядку користування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встановлений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами статей 355, 368-372 ЦК України. Для осіб, які придбавають частку в спільній власності, порядок користування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений) є обов’язковим.

Особи, які придбавають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни встановленого порядку користування місцями загального призначення.

Загальне правило, закріплене в п. 2 ст. 2 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах реформування відносин власності, становлення ринкових відносин обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від процесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім громадянам надавалося право отримувати у власність квартири державного житлового фонду.

Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних квартирах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії.

Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжобласних Київського та Севастопольського міських судів звернув увагу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання недійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких проживали на час приватизації кілька наймачів. Також звернуто увагу на те, «що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватизацію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесення Законом України від 5 лютого 1997 р. № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» і визначення, що до об’єктів приватизації належать також кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення зазначених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені».

Первісна норма ст. 2 Закону України «Про приватизацію державною житлового фонду» забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього Закону при внесенні до нього змій 22 лютого 1994 р.

У зміненій після цього редакції Закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають двоє або більше наймачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо визначив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній власності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього, квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користуються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, гак і держави в цілому.

Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживають двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кухнею, коридором тощо).

На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загальному коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 13 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що цивільні права не можуть здійснюватися з наміром завдати шкоди іншим особам.