Зазначене Положення визначає порядок передачі громадянами, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення і які виявили бажання одержати житло у державному чи комунальному житловому фонді на умовах, передбачених ст. 48 ЖК УPCP, належного їм на праві приватної власності буднику (квартири і кімнати у квартирі) органу, який здійснює поліпшення їх житлових умов.

Громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву та правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності) на будинок, квартиру, кімнату в квартирі і відповідний документ про реєстрацію прав власності на нерухоме майно.

Орган, який здійснює поліпшення житлових умов, у місячний термін розглядає заяву громадянина і приймає рішення про надання йому та членам його сім’ї житла у державному чи комунальному житловому фонді, про що повідомляється заявник. У разі отримання у тижневий термін згоди заявника на запропоноване житло орган приймає рішення щодо переведення житла, яке перебуває у приватній власності громадян, до державної чи комунальної власності. Про це заявнику повідомляється у п’ятиденний термін.

Після прийняття рішень, зазначених вище, між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, укладається угода обміну з дотриманням вимог чинного законодавства. Між сторонами проводиться обмін жилого приміщення меншої площі на жиле приміщення більшої площі з урахуванням вимог ч. 2 ст. 48 ЖК УРСР. Оформлення угоди обміну покладається на орган, який поліпшує житлові умови і на який покладено функції забезпечення житлом громадян.

Після обміну громадянин і члени його сім’ї втрачають право власності на жилі приміщення, які вони займали до обміну.

На підставі цього рішення орган приватизації робить відповідну відмітку про зміну власника буднику (квартири, кімнати у квартирі).

Орган, що поліпшує житлові умови, зобов’язаний протягом двох днів з моменту укладення угоди обміну видати громадянам ордер на приміщення, які вони отримують у результаті обміну.

Орган приватизації, який здійснив приватизацію жилого приміщення, переданого громадянином органу, що поліпшив його житлові умови, на вимогу громадянина та членів його сім’ї зобов’язаний видати довідку про факт анулювання приватизації.

Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання державного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визначеної норми, зобов’язані передати безоплатно власне житло органу, який здійснює подіпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об’єктом приватизації.

У Житловому кодексі має бути закладений механізм реприватизації житла, відповідно до яких громадяни, які мають власне житло, право власності на яке набуте на законних підставах, вправі передати його безоплатно місцевому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому за громадянами залишається право володіння та користування житлом на умовах договору соціального найму. Так, відповідно до ст. 20 Закону Російської Федерації «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації»[136] незаможні громадяни, що приватизували житло, яке є для них єдиним місцем постійного проживання, до 1 січня 2007 р. мали право передати належні їм на праві власності й вільні від зобов’язань жилі приміщення в державну або комунальну власність, а відповідні органи зобов’язані прийняти їх у власність і укласти договори соціального найму.

Доприватизація житла. У зв’язку з розглядом комплексу питань, пов’язаних із приватизацією, виникають питання, чи можлива повторна приватизація житла, якщо члени сім’ї повністю або частково використали приватизаційні папери – житлові чеки, що надають право на приватизацію житла, яким чином можна використовувати решту житлових чеків, що залишилися на депозитних рахунках громадян, у випадках, якщо громадянин перебував у черзі на поліпшення житлових умов і одержав нове житло в межах встановленої норми жилої площі, чи переселяється з приватного житла до державного, чи хоче взяти участь у приватизації іншої квартири державного житлового фонду, маючи при цьому залишки вартості житлового чеку, яких вистачає для оформлення у власність другої квартири.

Пункт 5 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що кожний громадянин має право приватизувати житло, яке займає, безоплатно з межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз. Пункт 2 ст. 8 надає уточнення, хто конкретно може отримати державне житло у власність. Зокрема, це всі повнолітні члени сім’ї, які постійно мешкають у квартирі (будинку) державного житлового фонду або за якими зберігається право на житло. Законом передбачено, що громадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача та члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Тобто житловий чек можна вважати використаним, якщо держава виконала повністю свої зобов’язання перед громадянами України, а саме, спочатку надала житло у постійне користування, а потім і у власність, і квартиронаймачі та члени їхніх сімей приватизували його в межах зазначеної вище норми.

Водночас більшість громадян не повною мірою реалізувала надане їй законом право на використання житлового чеку в межах його номінальної вартості, оскільки мешкає у квартирах, що будувалися 40-50 років тому і мають невелику жилу площу. Сьогодні вони намагаються поліпшити свої житлові умови. При цьому вони можуть залишити раніше приватизовану квартиру в своїй власності або передати своє житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов і вже тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію іншого житлового приміщення. Де передбачено ч. 2 ст. 48 ЖК УРСР, яка зазначає, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі. Порядок передачі передбачений Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянам житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгосну України від 1 червня 1995 р. № 24.

Слід зазначити, що практика застосування житлового законодавства склалася так, що органи приватизації здійснюють доприватизацію житла громадянам за невикористані житлові чеки у межах їх вартості, а також із доплатою особистих коштів за наявності надлишків жилої площі на умовах, передбачених Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Оскільки зазначені питання не врегульовані чинним законодавством України, постає запитання, як розподілити частки квартири, коли в доприватизації беруть участь два громадянина, один з яких повністю або частково використав житловий чек, а другий має житловий чек у повному обсязі, чи можливо у даному разі передавати квартири у сумісну спільну власність? Оскільки ідеальні частки квартиронаймачів і членів їхніх сімей у цьому випадку будуть різними, прийнятною для них може бути як приватизація квартири у сумісну часткову власність з вказівкою у свідоцтві про право власності частки кожної особи залежно від вартості залишків житлових чеків, так і в сумісну спільну власність, якщо на це є згода сторін. Тобто, якщо член сім’ї, який має невикористаний житловий чек, не заперечує проти оформлення квартири у спільну сумісну власність, підстав для відмови у такому бажанні чинне житлове та цивільне законодавство не визначає.

При поліпшенні житлових умов громадяни мають право залишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати органу, який здійснює поліпшення житлових умов, і тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію другого житла. Якщо громадянин свою квартиру не передав органу, який здійснює поліпшення житлових умов, залишив у своїй власності і розпорядився нею на свій розсуд, погіршивши свої житлові умови, ставши бездомним – це його особиста справа, але про повторну приватизацію мови у даному випадку взагалі не повинно бути.

Виходячи із зазначеного, на нашу думку, поняття соціальної незахищеності має визначатися відповідно до матеріального стану особи, а не до її соціального становища.

Слід зазначити, що необхідно якнайшвидше унормувати житлові відносини відповідно до Конституції з урахуванням реалій, які склалися останніми роками, оскільки житлова проблема постійно загострюватиметься, особливо у великих містах.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Які документи необхідно маги громадянину для підтвердження законності будівництва жилого будинку ?

2. Чим відрізняються договори міни та обміну житла?

3. Чим відрізняється рента жилого приміщененя від оренди?

4. Які умови чинності договору дарування жилих приміщень?

5. Чи зберігає силу договір найму довічного утримання при переході права власності?

6. Чи можна вважати договір купівлі-продажу будинку чинним, якщо він нотаріально не посвідчений?

7. Дайте визначення приватизації житлового фонду.

8. Який механізм приватизації житла державного та комунального житлового фонду?

9. Що таке реприватизація житла і в якому випадку вона може здійснюватися?

10. Які шляхи приватизації квартири у випадку, якщо не всі члени сім’ї бажають приватизувати квартиру?

11. Які об’єкти житлового фонду можуть бути приватизовані, а які ні?