Уявляється доцільним внести зміни до чинного законодавства, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, має здійснюватися на загальних підставах, тобто і невідремонтовані жилі приміщення можуть бути об’єктом приватизації (до початку капітального ремонту або реконструкції) з відміною положення, за яким приватизація дозволяється тільки після проведення ремонту власником будинку. Обов’язок проведення капітального ремонту чи реконструкції в будинку незалежно від того, чи всі квартири приватизовані або тільки деякі, залишиться частково за товариством власників, а частково – за місцевою адміністрацією, яка повинна взяти на себе таке зобов’язання. Що вона фактично й робить у даний час, видаючи мешканцям гарантійні зобов’язання, згідно з якими після проведення капітального ремонту (реконструкції) вони зможуть повернутися до відремонтованих будників і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому разі проведення капітального ремонту (реконструкції) жилих квартир провадиться за рахунок місцевої влади, але через недостатність коштів такий ремонт без залучення інвестора навряд чи можливий.

Органи місцевої виконавчої влади мають право передавати на реконструкцію жилі будинки, але після погодження у встановленому порядку з місцевою районною радою, оскільки відповідно до ст. 35 Закону України «Про власність», житловий фонд є об’єктом комунальної власності. Держадміністрація є органом державної виконавчої влади, якій місцева рада може доручити виконання своїх функцій. Тільки при виконанні всіх умов і вимог будинок може бути включений до плану реконструкції чи капітального ремонту.

Місцева державна адміністрація повинна встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції, капітальному ремонту, чи були здійснені всі заходи для проведення таких робіт, чи виділені необхідні кошти, залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодержання будь-якої з цих умов тягне за собою включення будинку в план реконструкції, капітального ремонту, що є неправомірним.

Передача інвесторам жилих будинків на реконструкцію передбачена законами України «Про Інвестиційну діяльність», «Про приватизацію державного житлового фонду», Житловим та Цивільним кодексом України, а також наказом Держжитлокомунгоспу «Про затвердження положений про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України» від 31 грудня 1991 р. за № 135 [134].

Строки реконструкції будинків, передбачені графіками робіт, не повинні перевищувати чинні норми продовження тривалості реконструкції жилих будинків і перевищувати 2-3 років. Зміна інвесторами функціонального призначення реконструйованих квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначаються протоколом про наміри та відповідною угодою. Будівельні та ремоитио-будівельні організації, залучені до реконструкції жилих будинків, набувають право на заселення до 20 % загальної площі в цих будинках на підставі укладених договорів із замовником та інвестором.

При реконструкції будинків-пам’яток архітектури, історії і культури, а також будинків, які становлять фонову забудову міста, обов’язковим є відтворення їхнього первісного архітектурного вигляду, а в разі можливості й внутрішнього планування.

Реприватизація житла, Насамперед зазначимо, що Цивільний кодекс України, Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» не передбачають випадків реприватизації квартир, тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду.

Згідно зі ст. 17 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», органи державної влади або органи місцевого самоврядування, підприємства, установи мають право викуповувати у громадян з їх згоди жилі приміщення, що належать їм на праві власності, з метою більш раціонального їх перерозподілу.

П.І. Седугін реприватизацію називає «деприватизацію» і визначає її так: «Громадянин, який скористався своїм правом на приватизацію житла, відмовляється від права власності на дане приміщення, залишаючись проживати в ньому, як наймач. Мотиви при цьому значення не мають. Питання про деприватизацію житла вирішується органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування на підставі заяви громадянина, а у випадку виникнення спору вирішується судом»[135].

Цивільний кодекс України передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майиа у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспільства за рішенням органів державної влади може бути вилучене оплатио (реквізовано) у власника за обставин надзвичайного характеру – стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії. Безоплатне вилучення (конфіскація) майна у власника допускається тільки за рішенням (вироком) суду чи іншого компетентного органу (службової особи) як санкція за вчинення правопорушення.

Тобто набуття права власності держави на приватний житловий фонд можливе у разі конфіскації та звернення стягнення на житло на користь держави в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження» як санкція на правопорушення у випадках, встановлених Кримінальним та Цивільним кодексами України, а також в інших випадках відчуження майна на користь держави: дарування, заповіту, міни, викупу, та інших зобов’язань.

У судовій практиці трапляються випадки, коли суди визнають приватизацію житла недійсною. Слід зазначити, що суд у деяких випадках може вирішити спір, відповідно до чинного законодавства України, між учасниками спільної власності на квартиру шляхом присудження грошової компенсації за частку в разі, якщо її неможливо виділити чи поділити майно в натурі або спільно користуватися ним. Такі рішення суду мають розглядатися як правомірне вирішення складних ситуацій щодо житла, а не позбавлення права власності на житло.

Тому найбільше випадків, пов’язаних із реприватизацією квартир, виникає, насамперед, за рахунок осіб, які на момент приватизації квартири були тимчасово відсутніми відповідно до ст. 71 ЖК УPCP і вважають, що за ними зберігалося право на приватизацію.

Вважаємо, що судова практика про визнання приватизації житла недійсною на тнх підставах, що не отримана згода всіх осіб, за якими відповідно до ст. 71 ЖК УРСР зберігається право на жилу площу, має вирішуватися не шляхом визнання приватизації недійсною, а шляхом включення нового власника до складу осіб, що володіють майном на праві спільної власності. В іншому разі відсутні мешканці квартири стануть на заваді проведення приватизації. Значна частина громадян України не зможе скористатися своїм правом на приватизацію житла, якщо їхні відсутні родичі не виявлять на це згоди, родинні зв’язки між ними втрачені, або строки, визначені ст. 71 ЖК УPCP, значно перевищуватимуть строки приватизації. Це стосується як виписаних, так і невиписаних осіб, оскільки кількість майбутніх власників визначається за кількістю прописаних, які визнаються наймачами та членами їх родин.

Згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 у справах про визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням відповідно до ст. 71 ЖК УРСР, необхідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У разі їх поважності суд може продовжити пропущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права.

У деяких випадках приватизація квартири визнається недійсною на підставі звернень колишнього члена сім’ї до суду з позовом про визнання його права на жилу площу, про визнання свідоцтва про право власності на квартиру недійсним.

Якщо судом буде визнано свідоцтво про право власності на квартиру недійсним, це призведе до того, що квартира з приватної власності у примусовому порядку буде переведена до державного житлового фонду, а колишні власники перетворяться на квартиронаймачів.

Відповідно до закону безоплатна приватизація за житлові чеки може бути здійснена тільки один раз, про що робиться відповідний запис у паспорті. Так, у постанові Кабінету Міністрів України «Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків» від 26 квітня 1993 р. № 305 було передбачено робити відповідну відмітку органу приватизації державного житлового фонду в паспорт про право на безоплатну приватизацію житла у відповідному для даного громадянина обсязі.

Оскільки до цього часу законодавчо не визначений правовий механізм повернення житлових чеків їх власникам або відшкодування вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнання недійсною приватизацію житла, то її фактичне проведення ущемлює права громадян.

Вимоги Цивільного кодексу України про реституцію (повернення всього отриманого за угодою, а за неможливості повернути одержане в натурі – відшкодування його вартості у грошах) при приватизації житла не можна застосовувати через неможливість повернення житлових чеків.

Тому приватизацію житла, проведену органами приватизації відповідно до чинного законодавства, не можна визнавати недійсною, оскільки, по-перше, відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації житла, яке вони займають, і, по-друге, безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим. Отже, житло може безоплатно приватизуватися тільки на час дії житлових чеків. Але це не поширюється на безстрокову приватизацію – викуп державного житла за гроші. Звичайно це не стосується абсолютно недійсних угод з приватизації, які не несуть за собою виникнення у сторін прав і обов’язків. Тому вважаємо, що приватизація може бути визнана незаконною тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, ущемлює права неповнолітніх дітей, недієздатних, здійснена громадянами, не здатними розуміти значения своїх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо. А також за наявності підстав для визнання документів недійсними: надання документів що не відповідають дійсності, порушення прав інших громадян та організацій на жиле приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого приміщення, а також інших випадків порушення порядку і умов надання жилих приміщень тощо.

При розгляді спору в суді щодо законності приватизації квартири, якщо навіть і буде встановлено, що порушені права окремих громадян на приватизацію, суд повинен визнавати їхні права спільної власності на житло, а в деяких випадках навіть перерозподіляти частки в приватизованому житлі, і ні в якому разі не скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання свідоцтва про право власності на житло недійсним.

Порядок добровільного повернення квартири (будинку) у державну власність громадян, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення в державному житловому фонді, регулюється затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житловнх умов» від 1 червня 1995 р. №°24.