Одним із найпоширеніших засобів забезпечення житлових потреб громадян є купівля житла. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Договір кутвлі-продажу жилого будинку (квартири) укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тому право власності у особи виникає не з моменту укладання договору купівлі-продажу чи його нотаріального посвідчення, а з моменту його державної реєстрації, що відповідає європейському досвіду.

Є.О. Мічурін, аналізуючи момент переходу права власності в різних країнах, зазначає, що «системою згідно з реєстрацією, прийнятою у Франції, речові права набувача виникають з моменту укладення договору, але він не може надати їх третім особам до моменту державної реєстрації[98].

Нотаріальне посвідчення договорів відчуження житла приводить до підвищення правових гарантій у порівнянні з цивільним законодавством Російської Федерації, яке не визнає необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення при укладанні договорів купівлі-продажу житла.

ЦК України не виділяє як самостійний вид договір купівлі-продажу житла. Інші підходи визначені в ЦК Російської Федерації[99], в якому виділено окремий параграф «Продаж нерухомості», який визначає не тільки поняття та форму договору, порядок державної реєстрації, визначення прав на земельну ділянку, особливості предмета договору та визначення ціни, порядок передачі нерухомості, а й особливості продажу саме жилих приміщень.

Особливості регулювання договору купівлі-продажу житла не визначаються п. 54 ЦК України, що містить тільки загальні положення. Разом із тим, можна помітити відмінності у продажу звичайного товару (речі) від продажу житла, яке, крім матеріальної цінності, має особливу нематеріальну цінність, що забезпечує існування людини. Стаття 554 ЦК РФ встановлює, що у договорі продажу нерухомості потрібно чітко вказувати дані, які дозволяють точно встановити нерухоме майно, в тому числі відомості, які визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці чи у складі іншого нерухомого майна, а за відсутності цих умов у договорі, умови шодо передачі майна вважаються непогодженнми, а відповідний договір – неукладеним.

Вимога ст. 220 Цивільного кодексу України про обов’язок нотаріального посвідчення договорів про відчуження житла обов’язкова, під загрозою їх нікчемності. Форма договору є єдиним цілим. Якщо форма договору не була доведена до кінця, то вона має розглядатися як зовсім невиконана, а тому кожна сторона може відмовитись від кого виконання.

Проте Цивільний кодекс України непослідовно встановлює випадки, коли одна сторона уникає нотаріального посвідчення. Так у ЦК визначено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору (наприклад добровільне виселення з квартири, будинку), але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним, і наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Нотаріальне посвідчення договору про відчуження житла в певних випадках виконує факультативну функцію, а визначальним є момент державної реєстрації.

Сторони можуть погодитися з тим, що право власності на жилий будинок виникає у покупця з іншого моменту: оплати вартості майна, повного звільнення відчужуваного житла мешканцями, які там прописані, сплати всіх боргових зобов’язань, чи укладання договору під певною умовою. Але визначальним моментом є державна реєстрація договору про відчуження майна, що буде відповідати вимогам ч. 4 ст. 334 ЦК України.

Існує багато видів договорів купівлі-продажу жилого приміщення залежно від предмета договору та способу його придбання; дотовір про купівлю-продаж квартири, жилого будинку, садиби, частини жилого будинку, купівля-продаж будинку на умовах довічного утримання, ренти, купівля-продаж жилого будинку, що належить неповнолітнім, продаж жилого будинку від імені неповнолітніх, купівля-продаж долі жилого будинку, купівля-продаж конкретної частини жилого будинку, міна жилих будинків, обмін жилого будинку на квартиру, придбання жилих приміщень у багатоквартирних будинках; угоди купівлі нерухомості, предметом яких є не тільки жиле приміщення (як правило, частина будинку або будинок), а й відповідна земельна ділянка з надвірними будівлями. За способом придбання можна виділиш: придбання житла на аукціоні, шляхом викупу, на біржі, за рішенням суду тощо. За радянських часів для купівлі-продажу будинків був встановлений спеціальний правовий режим, що є позитивним, оскільки жилий будинок був (і є) важливим об’єктом права власності громадян[100]. Так, одним із обмежень було, з метою запобігання спекуляції, встановлено правило, за яким продавець не в праві від свого імені, від імені іншого з подружжя і неповнолітніх дітей здійснювати продаж більше одного будинку (або його частини) протягом трьох років (ст. 226 ЦК УРСР). Обмеження спекуляції житлом на ринку нерухомості моживе шляхом прийняття закону «Про оподаткування нерухомості». При цьому якщо встановити правило, що особи, які проживають у будинку, квартирі і мають єдине місце проживання в межах санітарної норми (наприклад 26 м2), звільняються від сплати такого податку.

Договір купівлі-продажу спрямований на сплатний перехід права власності на житло, за ним покупець зобов’язується сплатити певну суму. Таким чином, при купівлі-продажу має місце оплатний договір, що відрізняє її від інших видів договорів. Договір купівлі-продажу житла є двостороннім, оскільки цивільне законодавство встановлює взаємозумовлені права та обов’язки, хоча на кожній стороні можуть виступати кілька осіб (члени сім’ї, подружжя, співвласники), але вони представляють інтереси однієї сторони. Особливо важливе дотримання прав при відчуженні житла членам сім’ї. Для цього вимагається письмовий дозвіл другого з подружжя на відчуження будинку (квартири) чи його частки і повинні бути виконані вимоги ст. 362 ЦК України про переважне право купівлі співвласником відчужуваної частки майна. Продавець зобов’язаний передати житло у власність з урахуванням усіх умов договору (предмет, місце, строки). Якщо продавець не виконав визначених договором обов’язків, то покупець може вимагати передачі будинку за рішенням суду, нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, державної реєстрації, відшкодування збитків.

Продавець зобов’язаний не тільки передати житло, а й попередити покупця про всі права третіх осіб на житло, що продається (права наймачів, сервітут, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо вій не знав і не міг знати про права третіх осіб. Продавець зобов’язаний передати житло у належному стані, тобто відповідно до вимог договору, Цивільного та Житлового кодексів, державних стандартів та вимог, що звичайно ставляться.

Покупець, у свою чергу, зобов’язаний сплатити встановлену ціну, а також прпйняти житло на визначених умовах. Якщо покупець відмовиться заплатити встановлену ціну, продавець вправі вимагати прийняття житла покупцем і оплати цінн, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків.

Ризик випадкової загибелі речі переходить до набувача одночасно з виникненням у нього права власності, тобто з моменту державної реєстрації, навіть у випадку якщо інше буде встановлено договором.

Стаття 556 ЦК Російської Федерації[101], встановлюючи спеціальний порядок передачі нерухомості, передбачає, що передача, нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюється за передаточним актом чи іншим документом про передачу. Прийняття покупцем нерухомості, яка не відповідає умовам договору купівлі-продажу нерухомості, у тому числі у випадку, коли така невідповідність обумовлена в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежну якість.

Стаття 558 ЦК РФ висуває особливі вимоги до договору купівлі-продажу житла, зокрема встановлює правило щодо необхідності зазначати в договорі перелік осіб, які залишаються проживати, із зазначенням їх прав на користування жилим приміщенням. Продавцем житла, як правило, виступає його власник, однак у певних випадках право на продаж можуть мати комісіонер, повірений, управитель, а також спеціалізовані державні органи у випадках примусового продажу житла при зверненні стягнення на нього за майновими зобов’язаннями власника. Згідно зі ст. 20 Закону України «Про заставу» реалізація заставленого майна, на яке звернуто стягнення, проводиться державним виконавцем або за виконавчим написом нотаріуса.

Примусова реалізація житла з прилюдних торгів проводиться згідно з Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. № 68/5.

В юридичній літературі висловлюється думка, що купівля-продаж житла може бути здійснена шляхом запродажу, який виділяється як окремий вид договору. Історично, як зазначає Г.Ф. Шершеневич[102], договір запродажу викликаний необхідністю укласти договір купівлі-продажу на нерухомість, що знаходиться під арештом, відсутність у цей момент права власності або очікується отримання майна в майбутньому. Договір запродажу – це попередній договір про купівлю будинку, за яким сторони беруть на себе зобов’язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу житла. Кожна із сторін отримує право вимагати від іншої укладення договору купівлі-продажу, які передбачені в договорі запродажу. У випадку відмови однієї із сторін інша сторона може звернутися до суду з вимогою про визнання договору купівлі-продажу будівлі (квартири) укладеним, тобто вимагати перетворення договору запродажу на договір купівлі-продажу. Цивільний кодекс України окремо не виділяє договір запродажу, який не тягне за собою переходу права власності на запродану будівлю, але породжує певні права і обов’язки для учасників. Договір запродажу породжує зобов’язання сторін в майбутньому через певний час укласти договір купівлі-продажу будинку (квартири).

Суд задовольняє вимоги про визнання договору купівлі-продажу укладеним на підставі запродажного запису, якщо він містить у собі умови, достатні для визнання змісту договору купівлі-продажу[103]. Таким чином, договір запродажу судовим рішенням перетворюється на договір купівлі-продажу. Саме визнання судом договору купівлі-продажу укладеним тягне за собою обов’язок для продавця передати будинок (квартиру) покупцю, а для покупця – прийняти будинок (квартиру) і сплатити встановлену ціну.

Договір запродажу має бути нотаріально посвідченим під загрозою його недійсності. Реєстрація запродажу в органах місцевого самоврядування не обов’язкова, оскільки запродажний запис не тягне за собою переходу права власності на будинок (квартиру).

Запродаж може бути тільки двостороннім договором.