Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих житлових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового кодексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає і відповідної статті для захисту прав власника житла у комунальній квартирі також не передбачено.

У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними внаслідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 ЖК України суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, яка припадає на нього, може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений для надання одній особі.

Згідно з ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу України не можуть бути самостійним договором найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі.

Відповідно до ст. 104 ЖК УРСР член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом із ним, укладення з ним окремою договору найму, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді приміщення, яке відповідає встановленим вимогам. У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору вони можуть бути зобов’язані в судовому порядку.

Чинне законодавство України не містить перешкод для використання громадянами України права на укладення самостійного договору найму, створення комунальної квартири та приватизації кімнати, яка виділена.

При цьому органи приватизації у разі приватизації частини квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства й керуватися тим, що:

– при приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності (власника квартири і власника кімнати);

– продаж кімнати має здійснюватися з обов’язковим письмовим повідомленням інших власників будинку, квартири і при цьому мешканцям інших кімнат належить привілейоване право на купівлю кімнати, що продається.

В.А. Нагорняк договір про участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території відносить до квазі-договорів, які не врегульовані цивільним законодавством, і пропонує його закріпити у новому Житловому кодексі України. Проте цей особливий вид договорів він відносить до договорів про сумісну діяльність[132].

Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту. На темпи приватизації негативно впливає також незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого й аварійного житла віднесено 4,5 млн м2 жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.

Привести найближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

У деяких випадках місцеві органи влади й управління відмовляють громадянам в їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань стосовно приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту. Щодо методично-правових вказівок, то реконструкцію жилого будинку за наявності техніко-економічної доцільності рекомендується провадити лише один раз за період його нормативного строку служби. Технічна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті жилого будинку. Дані паспорта періодично підлягають уточненню.

Технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог слід проводити роботи для їх негайного усунення.

При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому будинку (аварійному будинку), мещканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню до іншого жилого приміщення. Але трапляється, що жилі будівлі (особливо це стосується будівель, зведених у минулому столітті), за свою історію вже реконструювалися кілька разів, і знову (в черговий раз), без особливої на те необхідності, через зазначені вище обставини включаються в плани реконструкції. Це стосується, насамперед, центральних районів старовинних міст України.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (в редакції від 22 лютого 1994 р.) приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). Приватизація квартир у будниках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення реконструкції власником будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» відстрочка у відчуженні жилого приміщення наймачеві з мотивів необхідності проведення реконструкції будинку може мати місце тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установленого для цього порядку.

Відповідно до п. 3 ст. 2 вищезгаданого Закону приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, провадиться після її виконання власником будинку. Порядок включення жилих будинків до плану реконструкції поточного року регулюється поряд з іншими нормативними актами.

Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян затверджене наказом Держжитлокомунгоспу України від 15 вересня 1992 р. № 56. Згідно з п. 4 цього Положення жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі додержання низки умов і вимог, першою з яких є наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції будинку.

Згідно зі ст. 101 ЖК УРСР замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення до іншого приміщення створює для них багато труднощів, у тому числі й через відсутність коштів, адже ремонт може розтягнутися на кілька років. Проблема виникає у випадку, коли необхідно виселити не тільки наймачів, а й власників, які приватизували своє житло. Цивільний кодекс не встановлює будь-яких можливостей для виселення власникіав на час проведення капітального ремонту. Крім того, будинки маневреного фонду, до яких відселяють людей, можуть мати значно гірші житлові умови, а інколи наймачі на свій ризик для тимчасового проживання на час проведення ремонту переселяються не до будинків маневреного фонду, а до будь-яких інших, не обладнаних належним чином приміщень.

Формальною підставою для відмови у приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того щоб зашкодити мешканцям здійснити приватизацію квартир у престижних будівлях, будинки включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструкцій та елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих будинків.

У п. 4 ст. 2 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» зазначено, що одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бутн приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Вищезгаданий Закон передбачає тільки один випадок приватизації приміщень у будинках, що потребують ремонту: після її проведення власником будинку. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадянам, які бажають приватизувати житло, що потребує ремонту, просто можуть відмовити в їх законному праві на приватизацію.

У зв’язку з цим незрозуміло, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропонована жила площа в будинках маневреного фонду, до своїх квартир й приватизувати їх після проведення (за рахунок інвесторів) реконструкції, коли, враховуючи теперішній економічний стан у країні та на місцях, реконструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кількості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі можуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції – тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проектно-кошторисна документація може бути розроблена так, що частина мешканців не зможе повернутися до своїх квартир після реконструкції.

Якщо квартира приватизована, то виселення громадян можливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договірному порядку будуть досягнуті всі домовленості між власником-замовником такого ремонту й організацією, що здійснюватиме капітальний ремонт, та інвестором.

У Росії такі проблеми постали з початку розгортання процесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще у 1992 р. Відповідно до ст. 16 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», та постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації «Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» від 24 серпня 1996 р. № 8 [133] приватизація зайнятих громадянами жилих приміщень у будинках, що потребують капітального ремонту, допускається, але при цьому на нових власників переходить обов’язок проводити капітальний ремонт будинку відповідно до норм утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду.

Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту, можуть вимагати в судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію державного житлового фонду.