Статтею 80 ЖК УРСР і п. 2 Правил обміну жилих приміщень в Українській PCP встановлено загальне правило, за якимі на вимогу члена сім’ї наймача може бути проведено примусовий обмін займаного сім’єю наймача жилого приміщення в будинку державного і комунального житлового фонду з наймачем іншого жилого приміщення в будинку зазначеного фонду або з членом житлово-будівельного кооперативу. Разом із тим, не суперечитиме цим правилам і обмін з власником жилого приміщення, проведений за згодою сторони, якої він стосується.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли:

1) між наймачем і членами сім’ї досягнуто згоди про користування житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Проте на підставі ст. 80 Житлового кодексу не слід допускати погіршення житлових умов відповідачів. Суд повинен всебічно врахувати інтереси й доводи членів сім’ї наймача, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов’язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред’явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Піднаймачі в будинках державного та комунального житлових фондів, а також тимчасові мешканці, які проживають у жилому приміщенні, що підлягає обміну, у разі відмови добровільно звільнити це приміщення виселяються без надання іншого жилого приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера до жилого приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після оіримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними.

Російське законодавство дореволюційного періоду (з 1786 року) повністю забороняло міну нерухомості. Для досягнення поставленої мети, такого договору, необхідно укласти два договори купівлі-продажу[111]. Тому вважаємо, якщо використати досвід правового регулювання договору міни, слід закріпити правило, за яким забороняється міняти житло на рухомі речі та нерухомі речі нежитлового призначення.

Важливою гарантією дотримання прав громадян в процесі обміну є можливість визнання його недійсним. Так, у разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся. Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожен з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов’язків, пов’язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов’язки – звернутися з позовом до суду про виконання обов’язків у натурі.