1.2 Поняття та об'єкти оренди земель

У теорії земельного права обстоюється теза про те, що земля є загальним об'єктом земельних правовідносин, а безпосереднім, земельна ділянка, як індивідуально визначена частина території країни. Земельна ділянка є найпоширенішим об'єктом земельним правовідносин, які виникають і реалізуються за земельним законодавством України. Однак, незважаючи на ключове значення поняття земельної ділянки як елемента механізму правового регулювання земельних відносин, у доктрині земельного права відсутнє загальноприйняте визначення даного поняття. Кулинич П.Ф. Земельна ділянка як об'єкт правових відносин: поняття, ознаки, види / П.Ф. Кулинич // Часопис Київського інституту права. - 2010. - № 3. - С. 215.

Відповідно до статті 14 Конституції України, земля є основним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зазначене кореспондується і з першою статтею Земельного кодексу України

Стаття 1 Закону України «Про охорону земель» визначає, що земля - поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.

Таким чином, земля - важливий природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави. 

У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку - установлені межі. Так, відповідно до статті 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно зі статтею 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. 

У земельному праві, земля виступає як об'єкт правового регулювання.

Щодо користування землею, то законодавство регламентує використання землі на умовах оренди. Оренда -- наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах.

Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою. Ключовим документом, що регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. За допомогою договору оренди сторони цих відносин можуть чітко визначити і закріпити саме ті умови, що будуть взаємовигідні для всіх. 

Поняття «оренда землі» та «право оренди землі» часто вживаються у законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці як синоніми, так, ст.1 Закону України «Про оренду землі» містить визначення поняття «оренда землі», що ідентичне визначенню «права оренди земельної ділянки» у коментованій статті. На наш погляд, описане ототожнення є допустимим, оскільки оренда можлива лише на підставі права, «фактичної оренди» існувати не може. Мірошниченко А.М., Марусенко Р.І. Науково-практичний коментар до Земельного кодексу України/А.М. Мірошниченко. - К: Алерта, ЦУЛ , 2011. - С. 247.

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: як правочин та як правовідносини.

У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі правої строкового, платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України). Із визначення оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: об'єкт (земельна ділянка), строк, плата за користування, спосіб використання («ціль»). Проте ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлює значно ширший перелік істотних умов - 11.

У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв'язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.

Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає оренду землі як «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

З цього визначення можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда -- це окрема форма землекористування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 Земельного кодексу України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель -- це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

За загальним правилом передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальной власності, здійснюється за результатами земельних торгів (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).

У той же час у деяких випадках передача в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності не потребує проведення земельних торгів. Такі випадки передбачені частинами 2,3 ст. 134 Земельного кодексу України, зокрема :

- розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

- надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків;

- надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

- передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва, та інше.

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 Земельного кодексу України, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу.

Загалом, об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об'єктами можуть бути й земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та господарського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економічних категорій і земельних відносин. В економічно-правовому розумінні оренда - це оформлений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендареві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовлену в договорі оренди плату. Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

2.1 Виникнення цивільних прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

Стаття 792 Цивільного кодексу України визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. 

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець зобовязаний за плату передати орендарю земельну ділянку у строкове володіння і користування, а орандар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За юридичною природою договір оренди земельної ділянки є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, відплатним, строковим та консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі).