За договором оренди земельної ділянки кожна зі сторін наділяється певними правами, і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати та інших прав, які сторони можуть передбачити в договорі оренди земельної ділянки. Водночас орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта тощо.

Згідно зі ст. 24 Закону України "Про оренду землі" органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, що він на власний розсуд визначає напрями своєї діяльності, але в межах цільового призначення земельної ділянки, а також незалежно від волевиявлення інших осіб або будь-яких органів на власний розсуд розпоряджається виробленою продукцією та отриманими доходами.

Відповідно до чинного законодавства орендар, як суб'єкт підприємницької діяльності діяв за власною ініціативою, на власний розсуд і ризик, а величина орендної плати є фіксованою і не залежить від результатів підприємницької діяльності орендаря, тому він немає жодних законних підстав для перекладення своїх підприємницьких ризиків на орендодавця. Юхименко П.І. Загурський О.М. Розвиток орендних відносин в аграрному секторі економіки / П.І. Юхименко // Економіка АПК, 2010. - №1. С.20.

Орендар також має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культур-но-побутові та інші будівлі й споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати у встановленому порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем та мати інші права, які сторони передбачать у договорі оренди.

Земельним кодексом України та Законом "Про оренду землі" передбачено право орендаря передати орендовану земельну ділянку або її частину у володіння і користування іншій особі (суборенду). Орендована земельна ділянка або її частина може передаватись орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Згідно зі ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

Обов'язками орендаря є: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби тощо.

2.3 Припинення прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

Припинення прав і обов'язків суб'єктів оренди як і їх виникнення пов'язано з укладенням відповідного договору оренди земельної ділянки.

Законодавчо визначено умови припинення договору оренди землі, а саме:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового

відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в

порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та

орендаря;

смерті фізично особи-орендаря, засудження його до

позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього

Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної

ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства);

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або

споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі у разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Разом із тим, ст.. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. Хомченков Д.В. Про розірвання договору оренди земельної ділянки / Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2013. - №5. - С.42.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках,

передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ч.1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Хомченков Д.В. Про розірвання договору оренди земельної ділянки / Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2013. - №5. - С.42.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Окремо в Законі України «Про оренду землі» врегульовано питання розірвання договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності у разі необхідності надання її для суспільних потреб.

Розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання

договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

РОЗДІЛ 3. ЗАХИСТ ПРАВ СУБ'ЄКТІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Захист права на землю - це захист правомочностей (деяких або взятих разом) та інтересів власника земельної ділянки чи землекористувача. Ст. 13 Конституції України регламентує, що держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість. Вона також закріплює рівність перед законом усіх без винятку суб'єктів права власності. Право власності на землю гарантується відповідно до ст. 14 Конституції України. Визначальне значення ці положення мають, зокрема, і для суб'єктів земельних правовідносин. 

Відповідно до ч. 2 ст. 158 Земельного Кодексу України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Вирішення земельного спору в судах є частиною земельного процесу, який практично формується та регулюється нормами Цивільного процесуального кодексу, Господарського процесуального кодексу чи Кодексу адміністративного судочинства України. Демянчук Ю. Особливості правового регулювання земельних відносин / Ю. Демянчук // Слово національної школи суддів України, 2013. - №2(3). - С.139.

Земельний кодекс України гарантує та забезпечує фізичним і юридичним особам рівні умови і способи захисту права власності і права користування на конкретні земельні ділянки. В ст. 152 Земельного кодексу України наведений перелік способів захисту земельних прав, який не є вичерпним.