Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" передбачається обов'язкова державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, яка породжує важливі юридичні наслідки: договір оренди земельної ділянки набирає чинності, виникає право орендного землекористування, орендар набуває право приступати до використання земельної ділянки. Використання земельної ділянки орендарем без здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) кваліфікується як самовільне зайняття земельної ділянки, що тягне юридичну відповідальність відповідно до статей 211-212 ЗК України.

Державна реєстрація договорів оренди землі має проводитися в порядку, встановленому законом.

Ключовим моментом у реформуванні системи реєстрації прав на нерухомість стала відмова від державної реєстрації договорів, що підтверджують права на нерухомість, у тому числі договорів оренди землі. Натомість, набрали чинності зміни до ст.6 Закону України «Про оренду землі» та ст.125 Земельного кодексу України, що передбачають обов'язкову реєстрацію права оренди. З такою реєстрацією Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухому майно та їх обтяжень» пов'язує виникнення самого права оренди. Тобто після реєстрації орендар набуває можливості розпочати використання земельної ділянки, а не з моменту укладення договору оренди. Сісецька А. Оренда землі. Нові аспекти права оренди земельних ділянок за наслідками реформування системи реалізації прав на нерухоме майно/А. Сісецька // Юридична газета, 2013. - № 46-47. - С.31

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" за бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.

У випадку якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 Цпивільного кодексу України).

Право оренди земельної ділянки, яке виникає на основі договору оренди землі, не можна ототожнювати із правом постійного користування земельною ділянкою та правом загального землекористування громадян, яке є природним правом людини і здійснюється безоплатно, без надання окремої земельної ділянки, без спеціальних дозволів та правовстановлюючих документів і спрямоване на забезпечення рекреаційних, духовних, естетичних, оздоровчих потреб фізичних осіб.

Умови договору оренди земельної ділянки можна поділити на три групи: істотні, звичайні та випадкові (факультативні).

Істотними умовами оренди земельної ділянки вважаються умови, відсутність хоча б однієї з яких призводить до недійсності договору оренди земельної ділянки. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, які визначені в ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а саме:

1) об'єкт оренди (кадастровий номер,місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди.

В земельному законодавстві передбачено лише максимальний строк дії договору оренди земельної ділянки - до 50 років. Водночас в окремих нормативно-правих актах визначаються мінімальні строки договору оренди землі. Так, відповідно до ст. З Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14 вересня 2000 р. за бажанням покупців об'єктів незавершеного будівництва земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти, надаються їм у довгострокову оренду, тобто на строк від 5 до 50 років. Відповідно до ч. 3 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" власники приватизованих об'єктів мають пріоритетне право на довгострокову оренду займаних ними земельних ділянок на строк не менше 10 років.

Слід зазначити, що законодавче регулювання договірних умов, зокрема термінів, на яких дозволяється укладення договорів оренди землі, застосовується у багатьох країнах. Так, у Франції відносини оренди земель сільськогосподарського призначення регулюються Аграрним кодексом та Законом про орендодавців та орендарів встановлений мінімальний строк оренди сільськогосподарських земель - 9 років, якщо договором оренди не передбачено інший строк. Проте, якщо цей інший строк є меншим 9 років, то в силу закону договір вважається укладеним на 9 років. Кулинич П.Ф. Правове регулювання оренди сільськогосподарських земель на засадах публічно-правового партнерства; шляхи вдосконалення / П.Ф. Кулинич // Юридична Україна. - 2013.- №7. - с.78.

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

Для правильного розуміння природи земельних орендних правовідносин принципово те, що орендар землі є самостійним суб'єктом земельного і цивільного права і його відносини з власником землі (орендодавцем) економічно обґрунтовується угодою про розмір і вид орендної плати. Без орендної плати немає земельних орендних відносин і це аксіома в земельному праві. Сидор В.Д. Поняття і зміст земельних орендних правовідносин / В.Д. Сидор // Часопис Київського університету права, 2009. - №1. - С.232.

За змістом частини 1,2 ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Хомченков Д.В. Про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки/ Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2014. - №1. - С.63

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

5) умови збереження стану об'єкта орендарю;

6) умови і строки повернення земельної ділянки орендодавцеві (її якісний стан, обсяг здійснених орендарем поліпшень земельної ділянки, проведення меліоративних робіт, тощо);

7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (заборона на провадження окремих видів діяльності, на зміну ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна, наявні охоронні зони, зареєстровані земельні сервітути тощо);

8) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

9) відповідальність сторін.

10) умови передачі земельної ділянки в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» не лише відсутність в договорі оренди землі однієї з істотних умов, визначених згаданою статтею, а й порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цієї статті Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору.

Законодавець встановив два взаємопов'язаних правових наслідки: за відсутності у договорі оренди землі однієї з істотних умов, договір не підлягає державній реєстрації та може бути визнаний недійсним. Комарницька О.Б. Можливі підстави для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним / О.Б. Комарницька // Вісник господарського судочинства, 2013. - №1. - С. 105.

Крім істотних умов, договір оренди земельної ділянки може містити звичайні та випадкові умови, наявність чи відсутність яких не впливають на факт укладення договору. Так, за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки може зазначатись якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Якщо орендована земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва не підлягає продажу відповідно до Земельного кодексу України, в договорі оренди такої земельної ділянки може бути передбачено право першочергового її придбання орендарем у разі зняття заборони на продаж.

Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р.4 затверджена форма Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов'язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянки може бути конкретизований у кожному конкретному випадку за домовленістю сторін.

2.2 Права та обов'язки орендодавця та орендаря

Відповідно до ст. 792 ЦК України сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки визначені наймодавець і наймач. У земельному законодавстві сторонами зазначеного договору є орендодавець та орендар.

Право передавати земельні ділянки в оренду є одним із повноважень власника земельної ділянки або уповноваженої ним особи. Коло осіб-орендодавців земельних ділянок залежить від форми права власності на земельну ділянку, яка передається в оренду.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок приватної власності є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебуває земельна ділянка, або уповноважені ними особи. Враховуючи те, що суб'єктами права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення можуть бути іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та спільні підприємства, вони також можуть виступати орендодавцями належних їм на праві власності земельних ділянок.

Фізичні особи-суб'єкти права приватної власності на землю приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформлюючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди. Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами-суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установчих документах - статуті чи засновницькому договорі. Як правило рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших видів - загальними зборами учасників, членів тощо. Однак нерідко функції щодо передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичної особи - директору (дирекції), правлінню, голові правління тощо. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду.

Зміст договору оренди земельної ділянки становлять права та обов'язки сторін - орендаря та орендодавця. Невичерпний перелік прав та обов'язків сторін договору оренди наведено в ст. 96 ЗК України та розділі 4 Закону України "Про оренду землі". Належним чином доведене невиконання стороною у договорі хоча б одного з перелічених у статтях 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" обов'язків є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони.