Хоча по суті "Зібрання Малоросійських прав" було цивільним кодексом, все-таки в ньому вперше була урегульована в законодавчому порядку низка земельно-правових інститутів, наприклад, таких, як сервітутне право, чиншове, а також право поземельного користування, що, за твердженням А.П. Ткача, чи зовсім не були урегульовані загальноімперським законодавством, чи суперечили йому.

Чиншове право являло собою сукупність норм феодального права, що склалися в 13-14 ст.ст. у країнах Європи, які регулювали особливий різновид поземельних відносин, що встановлювалися між феодальними власниками і феодальними держальниками землі (чиншовиками) з числа селян і міських жителів. За своєю природою воно нагадувало спадкову оренду за римським правом (эмфитевзис), закріплювало довічне, що переходило з покоління в покоління, користування землею з обов'язком володільця сплачувати феодалу встановлений оброк (чинш), зазвичай грошовий. Таким чином, практично до кінця 19 століття спеціального земельного законодавства в Україні не існувало. Приватне землеволодіння в містах і сільській місцевості в основному регулювалося нормами звичаєвого і писаного цивільного права.

Селянська реформа 1861 року дала імпульс розвитку земельного законодавства у власному розумінні слова. У її розвиток був прийнятий цілий пакет законодавчих актів. Найбільш важливим і основоположним був Маніфест про скасування кріпосного права, прийнятий 19 лютого 1861 року. Задля його виконання були видані: Загальне положення про селян, які вийшли з кріпосної залежності; Положення про влаштування двірських людей; Положення про викуп; Положення про губернські і повітові із селянських справ установи; Правила про порядок приведення в дію положень про селян, які вийшли з кріпосної залежності; Закон про заснування селянського банку та ін. [78, с 32.]

На момент проведення реформи правовий режим земель визначався головним чином не за цільовим призначенням, а за правовим положенням суб'єктів поземельних прав. Землі поділялися на безліч категорій, серед яких найважливішими були: державні, удільні, кабінетські, монастирські, церковні, майоратні, приватновласницькі, посесійні, суспільні, а також селянські. Головне питання реформи - про надання землі колишнім кріпакам - вирішувалося шляхом наділення селян землею за викуп.

Внаслідок чого, селяни отримували землю не у власність, а в постійне користування, за що зобов'язані були відбувати на користь поміщиків повинність роботою чи грошима. [75, с 116.]

Основними законами столипінської аграрної реформи були Указ від 4 березня 1906 року й Указ від 9 листопада 1906 року "О новом льготном порядке выдела из общины", положення якого і склали основний зміст даної реформи. На основі останнього 14 червня 1910 року приймається Закон, затверджений III Державною думою і Державною Радою. Вважається, що саме ці акти визначили принципи, на основі яких здійснювалися земельні перетворення в країні.

Указ дав поштовх до реформування земельних відносин, він став своєрідним каталізатором подальшого розкладання общини, дав можливість селянам, що вміли і хотіли працювати, здобувати земельні наділи, збільшувати їхні площі і, як наслідок, отримувати більш значимі прибутки. На основі указу почалося становлення прогресивних капіталістичних відносин на селі.

Общинна власність була особливим різновидом загального володіння, при якому фізична особа не могла вказати на жодну кількісно означену частину, яка перебувала б під його винятковою владою. Відповідно до Вказівок 2 Департаменту Урядуючого Сенату від 25 лютого і 10 березня 1908 р. № 999 і 1472 "разница между понятиями общественной и общей собственности состоит в том, что собственником первой является само общество, как юридическое лицо, отдельное от его членов, собственником же второй собственности являются отдельные лица, а не общество".

Як писав сам П.А. Столипін: "Развитие личной собственности среди крестьян, устранение важнейших недостатков их земледелия, а именно чересполосности, дальноземелья и длинноземелья, наконец, всемерное содействие крестьянам в расселении хуторами или мелкими посёлками, - таковы ближайшие землеустроительные задачи правительства… При хищническом хозяйстве, при бедности и невежестве крестьян, при отсутствии среди них понятия о собственности, - никакие преобразования, никакие культурные начинания невозможны и заранее обречены были на неуспех… Лишь создание многочисленного класса мелких земельных собственников, лишь развитие среди крестьян инстинкта собственности, …лишь освобождение наиболее энергичных и предприимчивых крестьян от гнёта мира, - словом, лишь предоставление крестьянам возможности стать полноправными самостоятельными собственниками наравне с прочими гражданами Российской империи - могут поднять, наконец, нашу деревню и упрочить её благосостояние…".

Для земельних громад був скасований общинний порядок землеволодіння і введений подвірний порядок землеволодіння. А окремі господарі розглядалися як приватні власники смуг і ділянок. Земельною громадою була община, що виконувала функції управління землею (насамперед - у частині переділу землі). Різниця між общинною і подвірною формами землеволодіння полягала в тому, що при подвірному землеволодінні розташування і розміри ділянок окремих дворів у польових наділах залишалися незмінними. Община ж була своєрідним інструментом поземельного зрівнювання своїх членів.

Задля виконання Указу від 4 березня 1906 була створена система землевпорядних комісій, що стали потім основними виконавцями столипінського законодавства про землевпорядження. Закон про землевпорядження, прийнятий 24 травня 1911 року, мав служити тим же цілям.

Наявність Селянського поземельного банку стала другою серйозною об'єктивною передумовою успішного розвитку столипінської реформи. Створений у 1883 році, він був покликаний надавати конкретну допомогу селянам завдяки виділенню кредитів на придбання землі й облаштування господарства.

Таким чином, внаслідок столипінських перетворень, що розгорнулися, община почала втрачати свою силу і вплив та не могла вже активно вести землеробство, а прошарок заможних селян, що міцно "стояли на ногах", став невпинно збільшуватися. Розорення значної частини бідного селянства і поміщицьких господарств, призвело до зростання земельних наділів, добробуту і купівельної спроможності господарів, яких у радянські часи назвуть куркулями.

Документальні джерела свідчать про те, що в роки після прийняття основних державних актів, що складають суть реформи, стався могутній підйом розвитку всього народного господарства, викликаний стрімкими перетвореннями на селі. Такі висновки можна зробити ґрунтуючись на наступних даних. З 1906 по 1915 рр. врожайність у країні зросла на 14%, а в деяких губерніях - на 20-25%. Врожай жита, пшениці і ячменю зріс з 2-х млрд. пудів у 1884 році до 4-х млрд. пудів у 1911 році. Зернове господарство йшло вгору такими темпами, що Столипін почав створювати по всій країні зернові елеватори Держбанку і субсидіювати селян для збереження там зерна. У період з 1909 по 1913 рр. виробництво найголовніших видів зернових в царській Росії перевищувало на 28% таке виробництво в Аргентині, Канаді й Америці разом узятих... Експорт зерна в 1912 році досягав 968,7 млн. пудів (15,5 млн. тонн). У порівнянні з 1894 роком поголів'я коней збільшилося на 37%, а великої рогатої худоби - на 63%. Країна ставала головним виробником життєво необхідних припасів у Європі й у світі. І це був тільки початок аграрної реформи.

У 1917 році приймається ще низка законів, спрямованих на врегулювання земельних відносини: Закон від 11 квітня 1917 року (був спрямований на охорону поміщицьких земель), Закон від 21 квітня 1917 року (згідно з ним створювалися земельні комісії для підготовки земельної реформи), Закон від 12 червня 1917 року (ввів обмеження стосовно угод з землею).

Таким чином столипінська аграрна реформа дала могутній поштовх до формування земельного законодавства, а отже і до виділення спеціальної галузі права - земельного права. Однак, щодо найменування нової галузі права та кола суспільних відносин, які вона повинна була врегулювати, єдиної думки серед науковців не існувало. Тому до 26 жовтня 1917 року земельний лад України багато в чому визначався тими рисами, що були надані йому селянською реформою 1861 року, столипінською аграрною реформою і наступними законодавчими актами, прийнятими в їхній розвиток.

Отже, на наш погляд, у період до 18 січня 1918 року, тобто до прийняття Українською Центральною Радою Тимчасового земельного закону, кодифікація вітчизняного земельного законодавства не проводилася. Таким чином цей етап у розвитку земельного законодавства можна охарактеризувати як докодифікаційний. У даний період земельне законодавство тільки починало формуватися і складало розрізнені нормативні акти, що регулювали земельні відносини. З часів Руської правди і до столипінської аграрної реформи земельні відносини регулювалися в основному нормами цивільного права, що містились у різних нормативних актах. Як відзначає відомий російський вчений Б.Ф. Єрофєєв, норми земельного права, що регулювали в Росії землеволодіння і землекористування, були дуже строкаті і різноманітні, "розкидані" по різних частинах Зводу законів Російської імперії, що пояснювалося відмінністю прав на землю в залежності від характеру речового об'єкта, їхніх суб'єктів, способів володіння, напрямків державної політики в умовах, що змінюються. [69, с 502.] Власне земельне законодавство стало розвиватися в Україні лише в процесі втілення в життя реформи 1861 року і столипінської реформи, що пішла вслід за нею.

Прийняття 26 жовтня 1917 року Декрету "Про землю" [42, с 3.] докорінно змінило політичні й економічні умови в країні, позначивши початок розвитку власне земельного законодавства.

На цьому етапі приймаються такі основні документи, як Декрети "Про землю" і "Про соціалізацію землі", що скасували приватну й інші норми власності на землю й встановили, що земля "обращается во всенародное достояние". Слід зазначити, що через кілька днів після проголошення Декрету "Про землю" Центральна Рада прийняла III універсал. Але цей акт, внаслідок нетривалого існування Української Народної Республіки, не став основним документом при проведенні кодифікації вітчизняного земельного законодавства. Хоча ІІІ універсал також, як і Декрет "Про землю", скасував право власності на поміщицькі й інші нетрудові землі, ситуація склалася таким чином, що в Харкові 11-12 грудня 1917 року на I Усеукраїнському з'їзді Рад Україну проголосили Радянською республікою і на її територію було поширено дію Декрету "Про землю". [130, с 93-98.] У розвиток положень ІІІ універсалу Центральною Радою 18 січня 1918 року був розроблений і прийнятий Тимчасовий земельний закон. Цим нормативним актом вперше в історії України було кодифіковано відносини щодо користування землею.

Таким чином, прийняття 18 січня 1918 року Тимчасового земельного закону позначило собою початок нового етапу в розвитку земельного законодавства України - етапу його кодифікації.

На цьому ж етапі 29 листопада 1922 року приймається перший Земельний кодекс України. [49, с 31,] З прийняттям Земельного кодексу УСРР 1922 року, на погляд вчених, закінчився перший період кодифікації земельного законодавства України. Роль даного кодифікованого акта в становленні вітчизняного земельного законодавства, його цілі й особливості більш докладно будуть розглянуті нами в наступному розділі даної роботи.

Таким чином, можна вважати, що першим етапом кодифікації земельного законодавства України є період від прийняття Тимчасового земельного закону 1918 року і до моменту прийняття Земельного кодексу УСРР 1922 року.