Якщо охарактеризувати історію розвитку земельного права в радянські часи кількома словами, то вона показує, що держава, маючи монопольне право власності на землю, здійснювала розпорядження цим багатством найчастіше засобами виконавчо - розпорядницької діяльності своїх органів, тому і в земельному праві переважали норми адміністративно - правового характеру. Новий Земельний кодекс принципово відрізнявся від попередніх двох кодексів (1922 та 1970 pp). У ньому містилася сукупність кардинальних і одночасно революційних для того часу правових норм. Земельний кодекс передбачав реформування існуючого права на землю - користування землею - за трьома формами: довічне успадковуване володіння для громадян; постійне володіння для сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств і організацій; користування (постійне і тимчасове, в тому числі на правах оренди) для не сільськогосподарських та інших підприємств, установ, організацій і громадян. Таким чином, Земельний кодекс передав функції власника - володіння, користування, розпорядження землею - народу України. Кодекс передбачав рівноправний розвиток різних форм господарювання на землі на основі добровільного вибору громадянами видів землеволодіння і землекористування із запровадженням системи захисту та гарантії їхніх прав. Виробникам сільськогосподарської продукції - землевласникам - був наданий статус самостійності, їхні права охоронялися законом. Одночасно передбачалася реальна передача функцій щодо розпорядження землею місцевим радам з одночасною децентралізацією їхніх прав із тим, щоб питання, пов'язані із землекористуванням громадян і будівництвом об'єктів, що обслуговують населення, вирішувалися радами базового рівня. Уперше в земельному законодавстві був визначений перелік особливо цінних продуктивних земель, а також земель, зайнятих природними та історико-культурними об'єктами, що особливо охоронялися, вилучення яких не допускалося. Норми земельного законодавства спрямовувалися на всебічну екологізацію землеволодіння і землекористування із введенням нових категорій земель - природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також на запровадження системи використання й охорони земель. Передбачалося економічне стимулювання раціонального використання і охорони земель за рахунок державних коштів. Суттєво змінювалася й система управління земельними ресурсами. Вона передбачала платність землеволодіння і землекористування у вигляді земельного податку та орендної плати, посилення контролю з боку держави за використанням й охороною земель із запровадженням моніторингу земель і зміни у веденні державного земельного кадастру, порядку вирішення земельних спорів. Реалізація положень Земельного кодексу поставила питання про необхідність розробки 20 законодавчих актів, виконання великого обсягу землевпорядних робіт, а саме: проведення суцільної інвентаризації земель усіх категорій; розробка Генеральних схем перерозподілу земель по адміністративних районах; виготовлення й видача державних актів на володіння і користування землею; оцінка земель. Перший етап реформування земель в Україні визначали правові документи ще радянської доби: Земельний кодекс Української РСР та постанова "Про земельну реформу" (грудень 1990-березень 1991 pp.), Закон Української РСР "Про селянське (фермерське) господарство" (грудень 1991 p.), постанова Верховної Ради Української РСР "Про форми державних актів на право володіння або користування землею" і положення "Про порядок надання і вилучення земельних ділянок" (березень 1991 р.). Продовження земельної реформи (її „Рубікон”) настав в січні 1992 року, коли був прийнятий Закон України "Про форми власності на землю", який закріпив три форми власності на землю: державну, колективну та приватну. Всі вони є рівноправними. Зміни й доповнення відповідно до цього Закону, до Земельного кодексу фактично перетворилися у новий Земельний кодекс. Нова редакція Земельного кодексу України від 13 березня 1992 року була однією з форм реалізації земельної реформи і спрямована на перехід до ринкових відносин [13]. З прийняттям Земельного кодексу в новій редакції відкрився шлях до дуже важливих законодавчих та інших нормативно-правових актів. Постанова Верховної Ради "Про прискорення земельної реформи і приватизацію землі" затвердила нові форми державних актів на право приватної власності на землю, постійного користування нею [14]. На основі інвентаризації земель сільськогосподарського призначення був сформований фонд земель запасу, за рахунок якого 1,3 % усіх сільськогосподарських угідь країни відводилися для створення фермерських господарств. Почалися роботи з роздержавлення й приватизації земель сільськогосподарських підприємств, передачі громадянам ділянок у приватну власність. Досить детально визначався поділ землекористувань сільськогосподарських підприємств на землі державної власності та землі, які передавалися у колективну власність. Землі державної власності розподілялися за категоріями земель - природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, лісового фонду, водного фонду, а також передбачався резервний фонд у розмірі до 15% площі сільськогосподарських угідь, який призначався для розширення особистого підсобного господарства, потреб громадян у землі при появі нових сімей, міграції населення. Під час цих робіт виникали проблеми, серед яких чи не найголовнішою була проблема передачі у колективну власність малопродуктивних дуже еродованих та інших деградованих угідь, що в багатьох випадках після паювання цих земель унеможливлювало створення екологобезпечних умов землекористування. Виникали проблеми і з правильним формуванням списків співвласників земель. До резервного фонду були віднесені гірші землі. Наслідки цих прорахунків відчуваються й нині. Наступні шляхи земельного реформування визначив Указ Президента України від 10 листопада 1994 року № 666 "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" [15].