КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості

1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості

РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості

2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ДОДАТОК

ВСТУП

Актуальність роботи. В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним з найбільш розповсюджених типів договорів, що використовується в товарному обороті і, як родове поняття, охоплює всі види зобов'язань по відчуженню майна у власність на визначено-еквівалентній основі.

Купівля-продаж є родовим поняттям стосовно деяких договорів, суть яких полягає в тому, що одна сторона зобов'язується передати у власність другої сторони яке-небудь майно, а остання зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього визначену грошову суму (ціну). До числа договорів, визнаних окремими видами договору купівлі-продажу, належить і договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.

Механізм правового регулювання договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на сьогоднішній день є складним і викликає багато запитань при застосуванні на практиці.

З огляду на це, тема нашої курсової роботи є досить актуальною саме в наш час.

Курсова робота має достатню нормативно-правову базу дослідження. Основним кодифікованим актом з означеної теми є Цивільний кодекс України [24].

При написані курсової роботи нами були використані також нормативно-правові акти. Зокрема, це Закони України - "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [7]. "Про планування й забудову територій" [8], акти Кабінету Міністрів України [15], міністерств [11] тощо.

Основні теоретичні аспекти з нашої проблематики висвітлено на сторінках монографічного видання В.Вітрянського [3].

Загальна характеристика договору купівлі-продажу подана в коментарях до Цивільного кодексу України [12; 13; 25; 26], Господарського кодексу України [4], Кодексу про шлюб та сім'ю [10], а також у підручниках з цивільного права [2; 17; 18; 19; 20; 21; 23].

Найоперативніша інформація та поглиблений аналіз окремих аспектів досліджуваної нами проблематики подається в періодичних виданнях, зокрема в наукових правознавчих часописах. Втім, зазначимо, що інформація про договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як окремий вид договору подається у статтях про договір купівлі-продажу нерухомого майна [1; 5; 14].

Таким чином, в останній час дана проблематика стала досить актуальною в дослідженнях вітчизняних учених.

Об'єктом дослідження є нормативно-правові акти, які регулюють порядок укладання, зміни, розірвання та виконання договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості.

Предметом курсової роботи є договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості як правова категорія.

Метою роботи є аналіз та загальна характеристика договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості у вітчизняному законодавстві.

Обумовлена мета курсової роботи конкретизується в наступних завданнях:

- дати визначення поняттю "договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості";

- розкрити правову природу об'єктів недобудованої нерухомості;

- описати особливості державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості;

- охарактеризувати зміст договору купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;

- показати особливості правового регулювання купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості;

- виділити особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах.

Структура курсової роботи складається зі вступу, двох розділів, чотири підрозділи, висновки, список використаних джерел, додатків.

нерухомість майно договір купівля

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ПОНЯТТЯ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Правова природа та поняття об'єктів недобудованої нерухомості

Згідно чинного законодавства право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації [24, с. 331].

У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів недобудованої нерухомості).

З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів недобудованої нерухомості викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, віднести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'єкт недобудованої нерухомості має всі ознаки нерухомості, передбачені ст. 182 нового ЦК, а саме - значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такої ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація, ст. 182 нового ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної його реєстрації, воно існує і до цього акту (в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно в нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його [17, с. 58].

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речових прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів недобудованої нерухомості. Нині чинні нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за втрачене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоактивне забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. № 875 до об'єктів нерухомого майна відносять і об'єкти недобудованої нерухомості. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правовому акті - у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. № 6815, який також відносить об'єкт недобудованої нерухомості до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна практика системи загальних судів України, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. № 7 свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради, а до цього моменту суд може визнати за співвласниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні елементи будинку [16, с. 111-112]. Солідарні з позицією суддів Верховного суду України і розробники нового ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили таку норму: " Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)". Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під "незначною часткою робіт" та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір [23, с. 49].

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти недобудованої нерухомості не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт недобудованої нерухомості є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт недобудованої нерухомості, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме - нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом.

Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт недобудованої нерухомості як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостійний об'єкт речового права [2, с. 203]. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями.

1.2 Державна реєстрація об'єктів недобудованої нерухомості

Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) [24].

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта недобудованої нерухомості.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визначає засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав [7].