Має місце також розуміння недобудованої нерухомості як будівлі або споруди, не прийнятої в експлуатацію. Юридично, недобудована нерухомість створений шляхом його добудови завершений будівництвом об'єкт (який виникає з моменту підписання акта про прийом в експлуатацію) - це два різні індивідуально визначені об'єкти нерухомого майна. Тому наявність зареєстрованого права власності на недобудовану нерухомість не може вважатись підставою виникнення і здійснення права власності на завершений будівництвом об'єкт. Для виникнення права власності на нього необхідна державна реєстрація цього права згідно з положеннями Цивільного кодексу України про правочини з нерухомістю.

Недобудована нерухомість виникає з моменту набуття ознаки нерухомої речі у вигляді тісного зв'язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню. Відповідно, будівельний матеріал перестає існувати як такий з моменту, коли його відділення від об'єкта недобудованої нерухомості неможливе без непропорційної шкоди його призначенню.

Правовий статус недобудованої нерухомості та нормативна база, в частині правового регулювання цього об'єкта цивільних правовідносин, суттєво еволюціонували.

Право власності на недобудовану нерухомість виникає тільки з моменту завершення будівництва, здачі об'єкта в експлуатацію та проведення державної реєстрації права власності. У ч. 3 ст.331 ЦКУ було відтворене правило, вироблене судовою практикою, за яким, до завершення будівництва, особа вважалась лише власником будівельних матеріалів, що були використані в процесі будівництва. Однак, ЦКУ містив застереження в цій частині, за заявою зацікавленої особи суд міг визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо було встановлено, що частина робіт, що не була виконана відповідно до проекту - незначна. Тобто, єдиним способом набуття права власності на недобудовану нерухомість - було рішення суду. Такий законодавчий підхід практично ускладнював можливість укладення правочинів щодо розпорядження недобудованої нерухомості.

В контексті забезпечення оборотоздатності об'єкта недобудованої нерухомості можна розглядати й те нововведення, що сьогодні в межах будівельного підряду його власником може бути визнано як підрядника, так і замовника (ст.876 ЦКУ). До речі, сьогодні саме замовника поставлено у привілейоване становище - він вважається власником об'єкта будівництва чи результату інших будівельних робіт уже за умовчанням договору будівельного підряду. І лише якщо сторони внесуть спеціальне застереження до договору, то власником, як і раніше, вважатиметься підрядник. Усе це означає, що за бажанням замовника чи підрядника об'єкт будівництва або результат інших будівельних робіт може бути визнано окремим об'єктом власності, а саме "об'єктом недобудованої нерухомості". Такий об'єкт, матиме спеціальний статус, нерівнозначний статусу нерухомого майна.

Зважаючи на вищевикладене, можливість практичного використання недобудованої нерухомості як об'єкта цивільного обігу на сьогодні все ще дуже сумнівна, а також дуже "проблемна". І вона залишатиметься такою доти, поки не буде прийнято необхідні для практичного застосування зміни у діючі нормативно-правові акти щодо регулювання таких об'єктів цивільного обороту.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Борисова В. Загальні положення договору купівлі-продажу за новим Цивільним кодексом України // Юридичний радник. - 2005. - №1. - С.50-54.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Юристъ, 2001. - 382 с.

3. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1999. - 318 с.

4. Господарський кодекс України: Коментар. - Х.: ТОВ "Одіссей", 2004. - 848 с.

5. Домбругова А. Класифікація договорів купівлі-продажу // Справочник экономиста. - 2005. - №6. - С.61-63.

6. Закон України „Про державний бюджет України на 2007 рік" вiд 19.12.2006 №489 // http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg= 489%2D16&text=%E1%FE%E4%E6%E5%F2+2007

7. Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" // Відомості Верховної Ради. - 2004. - №51. - Ст.553.

8. Закон України „Про планування і забудову територій" // Відомості Верховної Ради. - 2000. - №31. - Ст.250.

9. Закон України „Про товарну біржу" від 10.12.91 року // Відомості Верховної Ради. - 1992. - N10. - Ст. 139.

10. Кодекс про шлюб та сім'ю України. - К.: Право, 2006. - 66 с.

11. Наказ Міністерства юстиції України „Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно" від 7 лютого 2002 року №7/5 // Мала енциклопедія нотаріуса. - 2002. - № 3-4. - С. 77.

12. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: В 4 т. - Т.3. - К.: А.С.К.; Севастополь: Інститут юридичних досліджень, 2005.

13. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / За ред. В.М.Коссака. - К.: Істина, 2004. - 976 с.

14. Пашутін Є. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості // Підприємництво, господарство і право. - 2006. - №7. - С.112-116.

15. Постанова Кабінету Міністрів України „Про затвердження положення "Про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна" від 22.12.97 р. №1448 // Галицькі контракти. - 1998.

16. Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. №7 // Постанови Пленуму Верховного Суду України. - К., 1999. - С.111-112.

17. Саватье Р. Теория обязательств. - М.: Наука, 1972. - 253 с.

18. Советское гражданское право / Под ред. Д.М. Генкина и Я.А.Куника. - М.: Высшая школа, 1967. - 264 с.

19. Харитонов Е.О., Саниахметова Н.А. Гражданское право Украины. - Харьков: Одиссей, 2005. - 960 с.

20. Харитонов Є.О., Калітенко О.М., Зубар В.М. Цивільне і сімейне право України. - Х: Одіссей, 2003. - 640 с.

21. Харитонов Є.О., Саніахметова Н.О. Цивільне право України. - К: Істина.

22. Цивільне право України / За ред. В.І.Борисової, І.В.Спасибо-Фадєєвої, В.Л.Яроцького. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - Т.1. - 480 с.

23. Цивільне право України: У 2 книгах / За ред. О.В.Дзери, Н.С.Кузнєцової. - К: Юрінком Інтер, 2005. - Кн. 2. - 640 с.

24. Цивільний кодекс України. - К.: Видавнича компанія "Воля", 2004. - 440

25. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Є.О.Харитонова, О.М.Калітенко. - Одеса: Юридична література, 2004. - 2004. - 1112 с.

26. Цивільний кодекс України: Коментар / За ред. Я.М.Шевченка. - К.: Ін Юре, 2004. - 622 с.

ДОДАТОК А

Типовий договір купівлі-продажу

об'єкта недобудованої нерухомості, що підлягає продажу на аукціоні

_____________________________________________________________

Ми, що нижче підписалися: _____________________________

в особі ______________________________________,

який(а) діє на підставі _________________________________________,

(надалі - Продавець), з одного боку , та _________________________

_________________, яка(е) зареєстрована(е)

____________________________________

в особі _____________________________________,

який(а) діє на підставі _________________________________________,

(надалі - Покупець), з другого боку, уклали цей Договір про нижчевикладене:

1. Предмет договору

1.1. Продавець зобов'язується передати у власність Покупцеві

об'єкт недобудованої нерухомості __________________

який знаходиться за адресою __________________________

на земельній ділянці _______________________________

а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт недобудованої нерухомості і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі.

До вартості об'єкта недобудованої нерухомості входить вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик, але не укладені в діло, а також устаткування, що не здане до монтажу або монтажу не потребує згідно з актом обстеження будівельного майданчику.

1.2. Право власності на об'єкт недобудованої нерухомості переходить до Покупця з моменту нотаріального посвідчення цього Договору.

1.3. Згідно з Довідкою розрахунком вартості об'єкта недобудованої нерухомості, яка затверджена _____________________,

початкова ціна продажу об'єкта шляхом викупу становить ___________

_____________________________________ гривень,

крім того ціна, земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт,

становить ___________________________ гривень.

(У випадку продажу об'єкта разом із земельною ділянкою).

1.4. Згідно з протоколом аукціону _________________________,

який затверджений ________________________________,

остаточна ціна продажу об'єкта недобудованої нерухомості становить

__________________________________________ гривень,

крім того, ціна земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт,

становить _____________________________ гривень.

(У випадку продажу об'єкта разом із земельною ділянкою).

1.5. Вказаний в цьому Договорі об'єкт продано за ____________

___________________ гривень.

2. Порядок розрахунків за придбаний об'єкт приватизації

2.1. Покупець зобов'язаний внести ___________________________

гривень за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього Договору. Термін оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення Покупцем не менше 50 відсотків від вищевказаної в цьому пункті суми. При цьому зараховується _______________________ гривень (грошові кошти (цифрами та прописом) у розмірі 10 відсотків початкової ціни продажу об'єкта), внесених

Покупцем на рахунок Продавця платіжним дорученням __________

Плата за об'єкт приватизації вноситься на підставі цього Договору та приватизаційних платіжних доручень встановленого зразка, які видає Продавець.

(Якщо об'єкт недобудованої нерухомості продається Продавцем Покупцю з умовою надання відстрочки платежу нижче, приводиться порядок внесення платежів).

2.2. Розрахунки за придбаний об'єкт приватизації здійснюються Покупцем шляхом безготівкового перерахування всієї суми з свого рахунка на рахунок Продавця.

2.3. Розрахунки за об'єкт приватизації здійснюються таким чином:

- власні кошти Покупця в сумі _______________________ гривень

перераховуються з рахунка Покупця __________

______________________________

на рахунок Продавця ________________

___________________________________;

найменування банківської установи)

- кошти з приватизаційних депозитних рахунків (вартість

приватизаційних майнових сертифікатів) на суму __________

гривень перераховуються з рахунка Покупця ___________

___________________________________________

на рахунок Продавця _____________________________

__________________________________________

3. Передача об'єкта приватизації

3.1. Передача об'єкта приватизації здійснюється Продавцем Покупцю в 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього Договору.

3.2. Передача об'єкта приватизації Продавцем і прийняття об'єкта приватизації Покупцем посвідчується актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

4. Права та обов'язки сторін

4.1. Кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього Договору.

5. Обов'язки Покупця

5.1. В установлений цим Договором термін сплатити ціну продажу об'єкта приватизації.

5.2. В установлений цим Договором термін прийняти об'єкт приватизації.