Згідно з вимогами Закону до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (пункт 5 Прикінцевих положень цього Закону).

Бюро технічної інвентаризації проводять державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно згідно із вимогами Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, на підставі документів, що визначені цим Тимчасовим положенням.

Слід зазначити, що у Верховній Раді знаходиться проект Закону України "Про внесення змін до Закону України. Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості", яким пропонується уточнити процес інвентаризації (табл. 1.1.)

Таблиця 1.1. Порівняльна таблиця до проекту Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів недобудованої нерухомості

Чинна редакція

Запропоновані зміни

Редакція з урахуванням змін

Стаття 11. Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки

Стаття 11. Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки

Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, визначається законодавством

Статтю 11 доповнити частиною другою у такій редакції "При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості у разі його приватизації, об'єкт недобудованої нерухомості не реєструється в бюро технічної інвентаризації. Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу органи приватизації надають нотаріусу копії наказу Фонду державного майна України про включення об'єкту недобудованої нерухомості до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, копії наказу органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта, копії наказу органів приватизації про затвердження висновку про вартість об'єкта недобудованої нерухомості, яке обстеження об'єкта недобудованої нерухомості (опис об'єкта); витяг з публікації в газеті "Відомості приватизації" про продаж об'єкта, копії наказу про затвердження протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії, довіреності на право представництва інтересів органів приватизації.

Порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта недобудованої нерухомості і земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, визначається законодавством. При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості у разі його приватизації, об'єкт недобудованої нерухомості не реєструється в бюро технічної інвентаризації. Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу органи приватизації надають нотаріусу копії наказу Фонду державного майна України про включення об'єкту недобудованої нерухомості до переліку об'єктів, що підлягають приватизації; копії наказу органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта; копії наказу органів приватизації про затвердження висновку про вартість об'єкта недобудованої нерухомості; акт обстеження об'єкта недобудованої нерухомості (опис об'єкта); витяг з публікації в газеті "Відомості приватизації" про продаж об'єкта;

Копії наказу про затвердження протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії; довіреності на право представництва інтересів органів приватизації.

Документом, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій", є наданий інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт [8].

З метою недопущення порушення норм законодавства при здійсненні реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості до бюро технічної інвентаризації обов'язково слід подавати дозвіл на виконання будівельних робіт. Цей документ видається, зокрема, на підставі проектної документації, що включає в себе також кошторис будівництва.

Враховуючи вищенаведене та зважаючи на те, що реєстратор у своїх діях керується виключно чинним законодавством України, для реєстрації прав власності на об'єкти недобудованої нерухомості, крім документів визначених Тимчасовим положенням, необхідно подавати також:

1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку або договір оренди земельної ділянки;

2) проектно-кошторисну документацію. При цьому зауважуємо, що у реєстраційній справі залишаються копії тих матеріалів проектно-кошторисної документації, що є необхідними для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості та прийняття реєстратором рішення про державну реєстрацію об'єкта недобудованої нерухомості, зокрема, коротка характеристика об'єкта недобудованої нерухомості (будови) та його склад, відомості про черговість нерухомості та пускові комплекси, а також перелік будинків та споруд, що проектуються у складі комплексу. Ця інформація зазначається у проектній документації згідно з вимогами ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", затверджений наказом Держбуду України від 20 січня 2004 року N 8;

3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;

4) опис об'єкта недобудованої нерухомості складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;

5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості, зокрема:

- якщо нерухомість ведеться особою, яка має стати власником цього об'єкта після закінчення його нерухомість, то для реєстрації подаються вище перелічені документи;

- якщо у нерухомості бере участь підрядник, для реєстрації подається крім вище перелічених документів, договір будівельного підряду;

якщо у нерухомості беруть участь замовник та інвестор, для реєстрації подається крім вищеперелічених документів, договір між замовником та інвестором укладений у встановленому законом порядку.

Якщо об'єкт недобудованої нерухомості належить на праві власності двом або більше особам, в заяві про реєстрацію прав власності вказуються відповідні частки кожного із співвласників.

При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до Реєстру прав власності на нерухоме майно вносяться наступні записи:

- у графі "тип об'єкту" - запис про те, що це є об'єкт недобудованої нерухомості;

- у графі "адреса об'єкту" - запис про адресу земельної ділянки на якій знаходиться об'єкт недобудованої нерухомості, що має відповідати адресі, закріпленій у державному акті на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договорі оренди, а також вказується кадастровий номер земельної ділянки;

у графі "підстава виникнення права власності" - запис, в якому зазначається, що такою підставою для первинної реєстрації є державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою або договір оренди земельної ділянки, договори, що свідчать про підстави виникнення права власності заявника (заявників) на об'єкт недобудованої нерухомості або рішення суду.

У разі здійснення наступних трансакцій з нерухомим майном підставою для реєстрації буде, зокрема, рішення суду або договори відчуження об'єкта недобудованої нерухомості;

-у графі "примітка" - запис, що є достатнім для ідентифікації об'єкта недобудованої нерухомості.

Поряд з цим, звертаємо увагу, що свідоцтво про право власності на об'єкт недобудованої нерухомості для державної реєстрації цих об'єктів не видається.

Після проведення державної реєстрації прав власності на об'єкт недобудованої нерухомості власнику (власникам) або уповноваженій особі видається витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

РОЗДІЛ 2. КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ НЕДОБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ

2.1 Зміст договору купівлі-продажу недобудованої нерухомості

Договір купівлі-продажу - це договір, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму [21, с. 446].

Законодавством України не виділяє договір купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Як і будь-який інший договір купівлі-продажу договір продажу об'єктів недобудованої нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу об'єктів недобудованої нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме - сплатність та взаємність.

Предметом цього договірного типу виступають об'єкти недобудованої нерухомості. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі недобудованої нерухомості в окремий вид.

Виходячи з особливого правового режиму нерухомого майна до якого відносяться і об'єкти недобудованої нерухомості законодавець встановлює спеціальне правило про форму договорів купівлі-продажу, предметом яких є нерухоме майно. Отже, згідно з нормою статті 657 ЦК України такі договори укладаються у письмовій формі з нотаріальним посвідченням та підлягають державній реєстрації [1, с. 50].

Письмовою формою договору є складення одного документа за довільною чи типовою формою, обмін листами, телеграмами чи іншими письмовими носіями інформації, з яких випливає висновок про домовленість сторін з істотних умов договору [12, с. 10]. Очевидно, що норма вказаної статті передбачає як письмову форму письмовий документ, що складається як один документ обома сторонами та підписується ними. Такий документ може існувати в кількох екземплярах, що зберігаються у кожної із сторін та мають однакову юридичну силу [13, с. 548].

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Тобто умова про форму договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості майна буде вважатися дотриманою згідно з вимогами закону, якщо: 1) сторони (продавець і покупець) склали один письмовий документ, підписаний ними в якому погоджено всі істотні умови договору; 2) цей договір нотаріально посвідчений; 3) цей договір зареєстровано у встановленому законом порядку.

Ціна договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 632, 691 ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.