Сторонами в договорі купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості - продавцем і покупцем - виступають всі учасники цивільного обігу - громадяни, юридичні особи або держава. У відповідності до ст. 658 ЦК України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Це означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Тому продавцями в договорі виступають, як правило, власники недобудованої нерухомості. Однак у деяких випадках право розпорядження майном може належати і не власнику [20, с. 341].

В укладенні договору купівлі-продажу власникові не обов'язково брати участь. Він може здійснити ці повноваження через свого представника. В такому випадку покупець досягає тієї самої мети, що і при купівлі майна безпосередньо у власника, хоч і з певними особливостями.

У ст. 658 ЦК України визначено також наслідки продажу майна не власником за відсутності в останнього належних повноважень на здійснення дій про відчуження майна. Якщо продавець не є його власником, покупець набуває права власності лише у тих випадках, коли відповідно до закону власник не має права витребувати від нього майно [5, с. 567].

Якщо продавцем майна може бути лише певна особа, тобто, як правило, власник, то покупцем може бути будь-яка особа. Обов'язковою умовою участі громадян стороною в договорі купівлі-продажу є наявність у них достатньої дієздатності.

Учасниками договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство - оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст. 10 Закону України "Про підприємства в Україні" ). Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад).

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч. 2 ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі [10, с. 23]. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми, може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя (пункти 35, 36 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 14 червня 1994 p.). Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком не­дійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України 2002 р. для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати письмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.

При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаний недійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосередньої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників [14, с. 112].

Загальний порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості представлені на малюнку 2.1. [14, с. 112].

Мал. 2.1. Порядок укладення договору купівлі-продажу об'єкту недобудованої нерухомості

ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. ЦКУ не містить прямої заборони на відчуження об'єктів недобудованої нерухомості. Мін'юст у листі від 10.05.2006 р. №19-32/1 зазначає: особа - власник недобудованої нерухомості може укласти договір щодо об'єкта недобудованої нерухомості, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів. Серед таких документів:

1) державний акт на право власності або постійного користування земельною ділянкою, що посвідчує право власності або постійного користування земельною ділянкою юридичною чи фізичною особою, виданий в установленому порядку, або договір оренди земельної ділянки;

2) проектно-кошторисна документація;

3) дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий в установленому законодавством порядку;

4) опис об'єкта недобудованої нерухомості, що складається при проведенні інвентаризаційних робіт бюро технічної інвентаризації;

5) документи, які підтверджують виникнення права власності у особи на об'єкт недобудованої нерухомості (наприклад інвестиційні договори, договори підряду тощо).

2.2 Особливості укладення договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості на біржах та публічних торгах

Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі, правове становище яких визначається відповідно Закону України "Про товарну біржу".

Спеціальні правила діють при укладанні біржових угод (договорів), називаних біржовими операціями. У відповідності до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" від 10.12.1991р. біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності таких умов: 1) якщо вона являє собою купівлю-продаж, постачання або обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; 2) якщо її учасники - члени біржі; 3) якщо вона подана до реєстрації і зареєстрована на біржі не пізніше наступного за її укладанням дня [9, с. 15].

Правилами біржової торгівлі і біржових торгів регламентовані ст. 281 ГК. Біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, яку здійснює реєстраційне бюро (палата) біржі. Угоди, укладені на біржі не потребують нотаріального посвідчення.

Публічними торгами (аукціоном) вважається:

1) спосіб продажу товарів з торгів у заздалегідь визначений час покупцеві, що запропонував найвищу ціну (простий аукціон);

2) система торгівлі цінними паперами, кредитними ресурсами за допомогою брокерів на фондовій біржі;

3) розпродаж.

Цей спосіб укладання договорів застосовується і при укладанні договорів купівлі-продажу об'єктів недобудованої нерухомості (додаток А). сутність зазначеного способу полягає в тому, що договір укладається організатором торгів з особою, що виграла торги.

У чинному законодавстві України відсутній єдиний правовий акт, що регулює порядок проведення публічних торгів. Відповідно до Тимчасового положення "Про порядок проведення прилюдних торгів в реалізації арештованого нерухомого майна", затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27.10.99 р. № 68/5 публічні торги з реалізації нерухомості уповноважено проводити спеціалізоване державне підприємство "Укрспецюст". Продаж з аукціонів (публічних торгів) заставного майна, на яке відповідно до законодавства звернено стягнення, здійснюється на підставі Положення "Про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна", затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.97 р. [15]. За допомогою торгів здійснюється приватизація об'єктів недобудованої нерухомості - відповідно до Положення "Про порядок приватизації об'єктів недобудованої нерухомості", затвердженого наказом Фонду державного майна від 11.09.2000 р. № 1894 [4, с. 380].

Можливий також продаж об'єктів недобудованої нерухомості на конкурсних умовах. Таку форму купівлі-продажу застосовують переважно щодо об'єктів приватизації державного майна. Відповідно до п. 4.1. Положення про застосування способів приватизації, майна державних підприємств, затверджене наказом Фонду Держмайна України від 4 лютого 1993 р. продаж об'єктів за конкурсом - це спосіб приватизації, за яким власником об'єкта стає покупець, що запропонував найвищі умови подальшої експлуатації його (некомерційний конкурс) або за рівних фінансових умов - найвищу ціну (комерційний конкурс). Приклад договору купівлі-продажу об'єкта недобудованої нерухомості показаний у додатку Б.

При продажу об'єктів нерухомості з публічних торгів при зверненні стягнення на майно в порядку виконання судових рішень слід застосовувати норми Закону України від 24 березня 1998 р. "Про державну виконавчу службу" та норму ст. 657 ЦК. Аналогічно при реалізації заставленого майна у випадку невиконання зобов'язання боржником слід застосовувати норми Закону "Про заставу", що встановлюють порядок реалізації заставленого майна, та норму ст. 657 ЦК.

ВИСНОВКИ

На даний час на території України знаходиться дуже велика кількість об'єктів недобудованої нерухомості, і ще більша кількість цих об'єктів - будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об'єкта.

Для досягнення цієї мети необхідно:

- або прирівнювати такі об'єкти до об'єктів нерухомості і вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльність ринку нерухомості;

- або залишити недобудовану нерухомість в окремому статусі, але для обліку та контролю цих об'єктів ввести в дію Реєстр об'єктів недобудованої нерухомості.

- або залишити недобудовану нерухомість в статусі недобудованої нерухомості, до того часу поки власник не здасть такий об'єкт в експлуатацію та не здійснить державної реєстрації цього об'єкта нерухомості.

Поняття "об'єкт недобудованої нерухомості" трактується законодавством по-різному, що явно не сприяє перспективам та можливостям цивільного обороту такого об'єкта цивільних правовідносин.

До завершення будівництва можна розглядати існування таких об'єктів, як: 1) будівельні матеріали, 2) об'єкт недобудованої нерухомості, 3) будівельні матеріали разом із об'єктом недобудованої нерухомості (як головна річ та приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).

Аналізуючи правозастосовну практику, робимо висновок, що в одному випадку недобудована нерухомість визнається об'єктом будівництва, тобто об'єктом - зобов'язання підрядника збудувати і передати об'єкт; в іншому - вважається новостворюваним об'єктом (новоствореним майном), право власності на який не зареєстровано, тобто об'єктом, який не є завершеним з причин відсутності зареєстрованого на нього права власності.

Окремі автори вважають, що під недобудованою нерухомістю розуміється знов новостворюваний об'єкт нерухомості, який ще не прийнято на кадастровий облік і, відповідно, право на який ще не зареєстровано у встановленому порядку.