1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Застосування статті, що коментується, як і застосування інших статей Глави 27 ЦК, як вже зазначалося, потребує ретельного аналізу чинних норм земельного законодавства і є припустимим лише у випадках, коли земельні відносини, на регулювання яких спрямована дія норм ЦК, не в врегульовані актами земельного законодавства.

Відносини, пов´язані із виникненням прав на земельну ділянку у зв´язку із виникненням прав на будівлі і споруди, що на ній знаходяться, врегульовані ст.120 чинного ЗК. На відміну від статті, що коментується та статті 30 ЗК 1992 р., стаття 120 чинного ЗК закріплює, по суті, самостійні правові режими земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об´єкти нерухомості, тому перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, можна дійти висновку, що земельна ділянка, як річ, що бере участь у цивільному обороті, може бути засобом платежу по інших угодах, розрахунок по яких може бути зроблений у натуральній формі за умови, що особа, до якої повинно перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб´єктом права власності на неї відповідно до норм ЗК. У правовідносинах спадкування земельна ділянка також є і самостійним об´єктом спадкоємних відносин, що вимагають самостійної правової регламентації переходу права власності на неї незалежно від права власності на будівлі (споруди).

У зв´язку із переходом права власності на будівлі (споруди) за нормами статті 120 ЗК, можливим є як перехід права власності на земельну ділянку, так і перехід права користування земельною ділянкою, який також вимагає самостійної договірно-правової регламентації. Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди), частина 1 статті 120 ЗК визнає лише договір оренди земельної ділянки.

Важливою особливістю частини 1 статті 120 ЗК, є можливість переходу права власності чи користування не тільки земельною ділянкою в цілому, але й окремими частинами земельної ділянки, причому не тільки при переході права власності на частину розташованих на ній будівель (споруд), але й при переході права власності на всі будівлі (споруди), розташовані на земельній ділянці. Таким чином, законодавець допускає можливість розділу земельної ділянки між відчужувателем і набувачем права власності на будівлю (споруду), а також формування різних правових режимів користування земельною ділянкою як між різними суб´єктами (частина ділянки на праві власності у відчужувателя будівель (споруд), а частина — в оренді в їхнього набувача), так і одного з них (частина ділянки придбана у власність набувачем будівлі (споруди), а інша частина залишилася у власності відчужувателя і здана останнім в оренду набувачу). Запропонована законодавцем схема є більш визначеною та гнучкою, ніж у статті, що коментується, і здатна забезпечити максимальне врахування інтересів як відчужувателя, так і набувача будівель (споруд).

Варто мати на увазі, що частина 1 статті 120 ЗК поширює свою дію лише на випадки, коли відчужувателем будівель (споруд) є власник земельної ділянки, а також те, що право власності і право користування ділянкою можуть переходити лише для того цільового призначення, яке мала земельна ділянка під час її приналежності відчужувателю.

Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК при відчуженні будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, орендованій їх власником в іншої особи, право на ділянку набувача будівель (споруд) (у рамках цільового призначення ділянки) визначається відповідно до договору оренди земельної ділянки між відчужувателем будівель (споруд) і власником ділянки. Таким чином, можливість переходу права на земельну ділянку від її орендаря до покупця приналежних орендарю будівель (споруд), розташованих на даній ділянці, перебуває в прямій залежності від власника земельної ділянки і його волі, закріпленої в договорі оренди земельної ділянки між ним і відчужувателем будівель (споруд). Якщо договір оренди земельної ділянки не передбачає можливості переходу права оренди від орендаря ділянки до набувача його будівель (споруд), набувач повинен врегулювати свої відносини по землекористуванню з власником земельної ділянки шляхом укладання з ним самостійного цивільно-правового договору (у тому числі договору оренди землі). У випадку відмовлення власника ділянки від укладання з набувачем будівель (споруд) зазначеного договору, суперечка може бути вирішена з урахуванням договірних відносин між власником ділянки і відчужувателем будівель щодо їхньої юридичної долі у випадку закінчення терміну оренди або відчуження їх іншій особі до завершення терміну оренди земельної ділянки.

Частина 3 статті 120 ЗК передбачає єдиний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділянку окремим договором (у цьому питанні означена норма ЗК кореспондує із нормами статті, що коментується). У даному випадку єдиним договором, що є правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримування, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу. Варто також мати на увазі, що дія частини 3 статті 120 ЗК поширюється не тільки на випадки, коли відчужуватель є власником земельної ділянки, але і коли він є його орендарем. В другому випадку волевиявлення власника ділянки взагалі не потрібно, і заміна сторони в договорі оренди земельної ділянки відбувається за підставами, що випливають з договору довічного утримування.

Частиною 4 статті 120 ЗК встановлюється загальне правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю (споруду) до декількох осіб, обсяг права кожного з них на земельну ділянку підлягає визначенню пропорційно часткам набувачів у вартості будівлі (споруди). Означена норма, на відміну від частини З статті 120 ЗК та статті, що коментується, не припускає «автоматичного» переходу прав на ділянку до набувачів будівель (споруд), однак ставить умови такого переходу в залежність не тільки від змісту договору про перехід прав на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування, оренда тощо), але і від договору відчуження будівель (споруд), зміст якого може змінювати загальне правило, пропорційного переходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі (споруди). Дана норма (поряд з договором про перехід прав на будівлю (споруду)) практично визначає основну умову договору про перехід прав на земельну ділянку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені законом рамки пропорційного розподілу прав на ділянку на стадії укладання договору про перехід прав на неї, якщо раніше вони не передбачили таку можливість у договорі відчуження будівлі (споруди).

Якщо право власності на будівлю або споруду перейшло до суб´єктів, у яких за нормами ЗК не може виникнути право власності на земельну ділянку, для них можливим є лише оформлення у встановленому порядку права користування нею.