Всього на сайті:

Дисертацій, Курсових: 2875

Підручників з права онлайн: 41

НПК кодексів України онлайн: 16

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1.  Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2.  Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.

3.  Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

Норми статті, що коментується, присвячені визначенню природи, підстав виникнення, способів та порядку передачі права користування чужою земельною ділянкою для забудови як окремого речового права. У статті, що коментується, не міститься визначення суперфіцію, а конкретизуються положення ЦК про право власника на розпорядження власним майном - земельною ділянкою -- шляхом її передачі іншій особі для забудови. Тому саме по собі право власника надавати своє майно у користування для забудови не є суперфіцієм, а є лише передумовою його виникнення. Суперфіцієм є довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою відплатно чи безоплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності. З природи суперфіцію випливає, що відносини з його приводу є довгостроковими: в разі встановлення суперфіцію на певний строк для належного користування ним необхідно передбачити строк на будівництво, а також експлуатацію зведених будівель чи споруд. Відносини з приводу суперфіцію носять речовий характер, суперфіцій є правом на чуже майно. На будівлі (споруди), збудовані суперфіціарієм, в останнього виникає право власності. Це викликає усталений характер відносин з приводу суперфіцію, їх незалежність від суб´єктного складу, оскільки діє принцип, за яким речове право слідує за речами, відносно яких воно встановлене і не пов´язане з носіями цих прав. Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарієві абсолютний захист його прав. Згідно зі ст.396 положення Глави 29 ЦК про захист права власності поширюються також на захист суперфіцію. При цьому такий абсолютний захист надається не лише від порушень з боку третіх осіб, а також і відпротиправних посягань з боку власника земельної ділянки, на яку встановлено суперфіцій. Зміст норми ч. І статті, що коментується, полягає у тому, що визначається мета надання земельної ділянки: вона може надаватися її власником з метою забудови і при цьому не тільки для будівництва житлових споруд, а й для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних та інших споруд і будівель.

Вичерпний перелік підстав встановлення суперфіцію закріплюється у ч. І статті, що коментується: ними є договір або заповіт. Сторонами договору про встановлення суперфіційного права є власник земельної ділянки та особа, яка висловлює бажання про надання їй у довгострокове (або взагалі безстрокове) користування певну земельну ділянку з наперед визначеною метою для ведення будівництва та експлуатації будівель (споруд), що будуть ним зведені. До суттєвих умов цього договору відносяться відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид та обсяги будівництва, що має бути розпочато, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не встановлюється обов´язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Враховуючи, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, такий договір не може бути укладений в усній формі. Заповіт також є підставою встановлення суперфіцію шляхом вчинення у ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов´язує спадкоємця встановити обмежене речове право на користь відказоодержувача та надати йому право користування земельною ділянкою, яка входить до складу спадщини. Вважається, що відказоодержувач прийняв відказ, якщо протягом шести місяців з часу відкриття спадщини він не відмовився від заповідального відказу (ст.1271 ЦК). Об´єктом суперфіційного права є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з правом суперфіціарію набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її умови майбутнього будівництва тієї чи іншої споруди відповідали цільовому призначенню земельної ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (п.1 ст.20 ЗК). Згідно ст.19 ЗК відповідно до цільового призначення землі України поділені на 9 категорій.

Підстави встановлення суперфіцію необхідно відрізняти від підстав переходу суперфіційного права до нового суб´єкта. Якщо стосовно підстав встановлення суперфіцію у ЦК встановлений їх вичерпний перелік, то стосовно їх переходу зазначені не підстави, а лише порядок відчуження або передання суперфіційних прав. Відчужуваність означає, що суперфіцій як окреме речове право може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як сплатним, так і безоплатним. Укладення такого договору стосується лише відносин суперфіціарію, який бажає відчужити суперфіцій, та набувача суперфіційного права, він не вимагає погодження (чи узгодження) з власником земельної ділянки та є для нього обов´язковим. Суперфіціарій не зобов´язаний сповіщувати власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК за останнім не закріплене переважне право перед іншими на викуп права користування нею. При цьому не мають значення умови відчуження (оплатність, строки тощо). Власник ділянки зобов´язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію; тут йдеться не лише про оплатність чи безоплатність користування землею, а й про інші суттєві умови, визначені при встановленні суперфіцію.

Суперфіцій може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому необхідно врахувати, що право користування земельною ділянкою, обтяженою суперфіцієм, та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов´язаними між собою речовими правами і в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані ним окремо. Ймовірно, що суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам за аналогією з ч.2 ст.397 ЦК. При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою наданою під забудову одночасно двома і більше особами, наприклад, в разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).

Суперфіцій може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, він є безстроковим, тобто є не обмеженим будь-яким строком. Стосовно суперфіцію, встановленого на визначений строк, у ЦК не зазначений мінімальний строк, на який може бути встановлений суперфіцій, так само, як його максимальний строк. Але при його визначенні сторони повинні враховувати, що суперфіцій є речовим правом, що встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк не буде відповідати природі цього інституту і не дасть можливість сторонам реалізувати власні інтереси щодо зведення та користування будівлею (спорудою) на наданій у користування земельній ділянці.