ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ

1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об´єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
2. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об´єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об´єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

(стаття 5 у редакції Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

КОМЕНТАР

У правовому значенні будь яке майно, тобто предмети матеріального світу, визначається через призму речі або сукупності речей, щодо яких можуть вникати цивільні права і обов´язки (ст. 170 ЦК України). Згідно ст. 190 ЦК України, майном як особливим об´єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов´язки. У цивільному законодавстві України проведена класифікація речей, серед яких закон вирізняє речі нерухомі і рухомі.

Згідно п. 1 ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об´єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таке визначення поняття нерухомих речей є універсальним для українського законодавства і тому закріплюється у багатьох спеціальних законах щодо об´єктів нерухомості, нерухомого майна, нерухомості.

У коментованій статті закону закріплюється вичерпний перелік об´єктів нерухомого майна, речові права та їх обтяження на які підлягають реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а саме: а) земельні ділянки; б) підприємства як єдині майнові комплекси; в) житлові будинки; ґ) будівлі; г) споруди (їх окремі частини); д) квартири; е) житлові приміщення; є) нежитлові приміщення. Водночас у цій та інших статтях закону не дається юридичного визначення понять таких об´єктів нерухомого майна.

Тому державна реєстрація суб´єктивних прав та їх обмежень на визначені цим законом об´єкти нерухомого майна має здійснюватися з огляду на особливості правового режиму таких об´єктів, який визначається Конституцією України, ЗК України, Цивільним кодексом України, цим законом, законами України Про основи містобудування, Про регулювання містобудівної діяльності, Державними будівельними нормами (ДБН), Податковим Кодексом України та іншими законодавчими і нормативними актами.

За цим законом, а також згідно з ЦК України земельна ділянка є з одного боку самостійним об´єктом нерухомого майна, з приводу якого виникають суб´єктивні права та обов´язки і стосовно якого проводиться державна реєстрація прав. З другого боку земельна ділянка є визначальним чинником для визнання розташованих на ній будівель, споруд, підприємств тощо об´єктами нерухомого майна. При цьому ні коментований закон, ні ЦК України нормативно не закріплюють формального визначення поняття «земельна ділянка» як нерухоме майно. Водночас у ЗК України земельна ділянка визначається як самостійний об´єкт цивільних і земельних прав і не відноситься до нерухомого майна. Наявність такої колізії законодавчих актів щодо земельної ділянки як об´єкта здійснення суб´єктивних прав не можна вважати юридичною перешкодою до проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки та їх обтяжень. Пояснюється це тим, що після прийняття Закону України «Про державний земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внесення відповідних змін до ЗК України земельна ділянка визнається як нерухоме майно у контексті державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Водночас у державному земельному кадастрі земельна ділянка —це самостійний особливий об´єкт державної реєстрації серед інших об´єктів — земля, категорія земель тощо. Тому проведення державної реєстрацій прав на земельну ділянку та їх обтяжень має застосовуватись законодавче визнання поняття «земельна ділянка», яке сформульовано у ЗК України.

Відповідно до п.1 ст. 79 ЗК УРСР, земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Як один з об´єктів нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі мають реєструватися речові прав та їх обмеження, земельна ділянка характеризується особливостями її правового режиму, які безпосередньо впливають на підстави, порядок, умови і наслідки проведення державної реєстрації речових прав: по-перше, для того, щоб земельна ділянка була зареєстрована як об´єкт нерухомого майна, вона має бути сформована у встановленому законом порядку; по-друге, земельна ділянка повинна мати кадастровий номер; по-третє, на таку ділянку має бути виготовлений кадастровий план; по-третє, така ділянка має бути зареєстрована у державному земельному кадастрі; по-четверте, державна реєстрація прав на земельну ділянку може бути здійснення лише після одержання державним реєстратором інформації про земельну ділянку з Державного земельного кадастру.

Як частина земної поверхні земельна ділянка має бути сформована у окремий об´єкт, права на який підлягають державній реєстрації за цим законом, у порядку, передбаченому ЗК України, законами України «Про державний земельний кадастр» від 07.07.2012 року, «Про землеустрій», іншими законами та нормативно-правовими актами, які закріплюють підстави, умови, способи, механізм набуття та реалізації відповідними суб´єктами прав на земельні ділянки.

Формування земельної ділянки здійснюється в порядку, визначеному ст. 79-1 ЗК України, законом України «Про землеустрій» та іншими законодавчими актами. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об´єкта цивільних прав і передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об´єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Водночас, у п. 2 розділу 7 «Прикінцеві та перехідні положення» до закону України «Про державний земельний кадастр» закріплено виключення з цього правила, а саме: земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об´єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру. Межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про державний земельний кадастр», сформована земельна ділянка, як об´єкт державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєструється у державному земельному кадастрі і має містити такі відомості: кадастровий номер; місце розташування; опис меж; площа; міри ліній по периметру; координати поворотних точок меж; дані про прив´язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі; дані про якісний стан земель та про бонітування ґрунтів; відомості про інші об´єкти Державного земельного кадастру, до яких територіально (повністю або частково) входить земельна ділянка; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв; відомості про обмеження у використанні земельних ділянок; відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; нормативна грошова оцінка; інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку. Відомості про земельну ділянку містять інформацію про її власників (користувачів), зазначену в частині другій статті 30 цього Закону, зареєстровані речові права відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 1 закону України «Про державний земельний кадастр», кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Порядок надання державним кадастровим реєстратором інформації органу державної реєстрації прав на земельну ділянку та їх обтяжень визначається ст. 28-1 цього закону (див. коментар до ст. 28-1).

За цим законом розташовані на земельній ділянці інші об´єкти визнаються нерухомим майном за умови, якщо вони по-перше, розташовані на земельній ділянці, по-друге, їх переміщення неможливе без їх знецінення та зміни призначення.

До таких об´єктів коментований закон відносить, зокрема, підприємства як єдині майнові комплекси, до складу яких входять усі види майна, призначені для їх діяльності, що визначені Цивільним кодексом України; об´єкти незавершеного будівництва та законсервовані об´єкти; акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств та інших об´єднань; земельні ділянки, на яких розташовані об´єкти, які підлягають приватизації (див. Закон України «Про приватизацію державних підприємств, ст. 5).

До об´єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав, відносяться також житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові приміщення. Оскільки у цьому законі не дається визначення правового режиму названих об´єктів, то у практиці державної реєстрації прав на них можуть виникати проблеми. Тому при проведенні державної реєстрації прав на ці об´єкти нерухомого майна необхідно керуватись нормами ЦК України ( ч. 2 ст. 331, ст.ст. 351, 357,379, 380, 382) щодо визначення таких понять, як житло, житловий будинок, квартира, помешкання (ч. 1 ст. 812), а також Державними будівельними нормами (ДБН) 2.2.15.2005 «Житлові будинки. Загальні положення».

Крім того, визначення правового режиму названих об´єктів нерухомого майна має здійснюватись також з додержанням вимог Податкового кодексу України, у якому використовується узагальнююче поняття «об´єкти житлової нерухомості», до якого віднесені: будівлі, які за законодавством України належать до житлового фонду, дачні та садові будинки.