Величезне значення у вирішенні житлової потреби населення за радянських часів належало житлово-будівельній кооперації. Тільки у 1976 р. в УPCP було введено в експлуатацію 1 млн 217 тис. м2 загальної площі жилих будинків ЖБК[183]. Жилі приміщення, що знаходяться у будинках ЖБК, створюють особливий житловий фонд, призначений для задоволення потреб громадян у житлі. Житловий кооперативний рух отримав широкий розвиток у багатьох країнах (наприклад, Германії, Франції), він активно розвивався і в дореволюційній Росії. Після революції житлова кооперація майже повністю припинила своє існування, і тільки у 60-х роках XX ст. знову почалося її відродження[184].

Можна стверджувати, що житлові та житлово-будівельиі кооперативи є особливою формою самоорганізації членів кооперативу, на відміну від інших організаційно-правових форм, що передбачають приватне утримання багатоквартирних жилих будинків.

Житлово-будівельна кооперація спрямована на використання кооперативних форм для задоволення зростаючих потреб населення в житлі. Основною метою ЖБК е забезпечення громадян житлом, а після завершення будівництва – обслуговування і управління жилим будинком і прилеглої території.

Швидкий розвиток житлово-будівельної кооперації у колишньому СРСР визначався системою пільг та преференцій, які існували на той час, зокрема: 1) безперешкодне надання земельних ділянок у районах, що мають дороги, водогін, каналізацію, електропостачання відповідно до генерального плану розвитку і забудови міста; 2) ЖБК звільнялися від відшкодування вартості шкоди, завданої зеленим насадженням та майну; 3) ЖБК звільнялися від сплати земельної ренти, а користування земельною ділянкою було постійним і безстроковим; 4) довгострокове кредитування. ЖБК надавався державою кредит на будівництво жилих будинків у розмірі до 60 % кошторисної вартості на строк 10-15 років із погашенням рівними долями, під 0,5 % річних. Кредити були цільові, і будівництво починалося з повного стовідсоткового забезпечення фінансуванням; 5) часткове погашення кредитів для певних категорій осіб».

Чинне законодавство про житлово-будівельну кооперацію базується на нормах Конституції України, Цивільного кодексу України, Закону «Про власність», а також на спеціальній правовій базі, яка була прийнята ще у 80-х роках минулого століття, зокрема, Примірний статут ЖБК[185], Правила обліку громадян, які бажають вступити до ЖБК[186].

Загальні вимоги щодо створення споживчих кооперативів, до змісту установчих документів, їх право- та дієздатності тощо як юридичної особи визначаються статтями 80-112 Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, що визначаються спеціальним законодавством.

Мешканці кооперативів мають незалежне право власності на свої квартири, на відміну від мешканців будинків з іншою формою утримання житла. Так, відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу України, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. При цьому член житлово-будівельного (житлового) коопсративу, якщо він її не купив, має право володіння і користування, а також розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, за згодою кооперативу. Цивільний кодекс України повністю сприйняв положення статей 15, 20, 21 Закону України «Про власність», згідно з якими у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Можна констатувати, що всі мешканці кооперативів, завдяки інфляційним процесам, які сплатили свої паї в повному обсязі, хоча не всі закріпили своє право власності в кооперативному будинку шляхом отримання свідоцтва про право власності на житло, є співвласниками будинку.

Разом із тим, ч. 1 ст. 384 Цивільного кодексу України визначено, що будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його власністю. Член кооперативу набуває право власності на квартиру тільки після викупу квартири (ч. 3 ст. 381 ЦК України).

Спільним у вказаних підставах набуття права власності на квартиру членом кооперативу є те, що право власності належить спочатку кооперативу, а член кооперативу иабуває на неї право власності тільки після повної сплати членських внесків.

Разом із тим, виходячи із положень ЦК України кооператив набуває право власності на будинок, а окремі квартири поступово можуть викуповуватися. При цьому виникає спільна власність на будинок кооперативу. В кооперативі житловому, житлово-будівельному виникають комплексні цивільні правовідносини при членстві в житлово-будівельній кооперації: це майнові відносини при створенні, будівництві багатоквартирного будинку, грошові внески, придбання матеріалів тощо; правовідносини, що виникають із права спільної власності на об’єкт нерухомості, спільне користування загальними місцями; управлінські відносини всередині кооперативу: участь у загальних зборах, у керівних органах.

Україні потрібне нове законодавство в сфері житлової спрямоване на розкриття потенційних можливостей житлової кооперації.

Разом із тим, у науковій літературі неодноразово обговорювалися думки, що така юридична особа, як ЖБК, не повинна існувати зовсім і кооперативи повинні бути перетворені на товариства співвласників багатоквартирного жилого будинку[187]. Саме таким шляхом пішло цивільне законодавство Російської Федерації, Грузії, Республіки Білорусь, Болгарії тощо. Відповідно до ст. 14 Закону Російської Федерації «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» від 29 серпня 2004 р. житлові і житлово-будівельні кооперативи, члени яких повністю сплатили пайові внески, повинні бути перетворені на товариства співвласників житла. Не перетворені кооперативи підлягають ліквідації у судовому порядку[188]. При цьому в Росії прийнято Закон «Про житлові накопичувальні кооперативи», який вступив в силу одночасно з Житловим кодексом Російської Федерації. В Російській Федерації, зокрема, відповідно до ст. 14 Закону «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» характерними ознаками житлової кооперації є гарантування громадянам права добровільного вступу до кооперативу, участі в управлінні всіма справами кооперативу; незалежність кооперативу в прийнятті рішень щодо виконання його статутних завдань.

Житлова кооперація базується на таких основних засадничих принципах: добровільності вступу та безперешкодного виходу з кооперативної організації; соціальної справедливості, взаємодопомоги та співробітництва; рівного права голосу під час прийняття рішень (один член кооперативу – один голос); вільного вибору напрямів і видів діяльності; контролю за діяльністю кооперативної організації та їх посадових осіб; безпосередньої участі членів кооперативної організації у її діяльності. Зазначені принципи дозволяють і в майбутньому забезпечувати ефективне управління багатоквартирним жилим будинком.

Кооперативи поділяються залежно від мети, відповідно до Цивільного кодексу України, на два типи: виробничі і споживчі. Поняття споживчого кооперативу у Цивільному кодексі України не наводиться, хоча міститься положення, що їх правовий статус визначається спеціальним законом. Відповідно до статей 85, 86 Цивільного кодексу України споживчі кооперативи віднесено до непідприємницьких товариств, які не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками, що повністю відповідає меті створення житлово-будівельних та житлових кооперативів. Хоча споживчі кооперативи можуть поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність і для задоволення житлово-побутових потреб, якщо ця діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, та сприяє її досягненню. Тобто поряд із зазначеними функціями житлово-будівельні кооперативи можуть також розвивати й іншу різноманітну діяльність. Основною метою споживчих кооперативів є не будівництво житла, а задоволення потреб членів кооперативів у житлі і подальше утримання його. Відповідно до законодавства України, громадяни можуть на добровільних засадах створювати житлово-будівельні, житлові кооперативи, товариства індивідуальних забудовників, інші кооперативи для задоволення своїх житлово-побутових потреб. Основним напрямом діяльності цих кооперативів і товариств є участь коштами в спорудженні й наступній експлуатації жилих будинків, нежилих приміщень, прибудинкової території, а в передбачених статутами випадках – і об’єктів приватної власності членів кооперативу (товариства), а також надання членам кооперативу (товариства) послуг, які відповідають цілям його створення.

Завдяки виокремленню типових рис можна стверджувати, що житлово-будівельні кооперативи є особливою формою поліпшення життєвих умов членів кооперативу, на відміну від інших організаційно правових форм, що передбачають спільне утримання житла. При цьому метою житлової кооперації є задоволення не тільки житлових, а й економічних, соціальних та інших потреб членів кооперативу на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, поділу між ними ризиків, витрат і доходів, на основі самоорганізації, самоуправління та самоконтролю за використанням житлового фонду. Як зазначає С. Г. Бабенко, розвиток житлово-будівельних кооперативів і кооперативів власників квартир пов’язаний, з одного боку, з необхідністю об’єднатися власникам квартир у кооперативи з метою їх обслуговування, а з другого – можливість забезпечити сім’ю квартирою через житлове кооперативне будівництво, у зв’язку зі зменшенням державного житлового будівництва в умовах економічної кризи[189].

Житлово-будівельний кооператив – це статутна громадська організація, яка створюється з метою забезпеченая житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва жилих будинків з надвірними спорудами за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту,

Під житловим та житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об’єднання громадян та (або) юридичних осіб на підставі членства з метою задоволення погреби громадян у житлі, а також управління жилими і нежилими приміщеннями в кооперативному будинку.

За визначенням П.І. Седугіиа, «житлово-будівельний кооператив – добровільне об’єднання громадян для будівництва на власні кошти жилого будинку, наступної експлуатації і управління цим будинком. ЖБК можуть також набувати жилі приміщення, що підлягають капітальному ремонту і реконструкції»[190].

Відповідно до ст. 2 Закону Російської Федерації «Про житлові накопичувальні кооперативи» житловий накопичувальний кооператив – це споживчий кооператив, створений як добровільне об’єднання на основі членства з метою забезпечення потреби членів кооперативу в жилих приміщеннях[191].

Слід зазначити, що садівницькі товариства хоча і стають, особливо останнім часом, частиною системи забезпечення громадян житлом, але вони створюються для відпочинку, а не для проживания, і тому за правовим змістом не належать до житлово-будівельних та житлових кооперативів.