Як було зазначено вище, житловий та житлово-будівельний кооператив створюється його засновниками на добровольних засадах. Засновниками кооперативу можуть бути фізичні та юридичні особи, проте щодо можливості юридичних осіб бути членами житлово-будівельних кооперативів, то слід виходити з того, що житло, яке належить юридичним особам, повинне використовуватися для проживання в ньому громадян. Вважаємо, що використання житла юридичними особами як колективними членами ЖБК з метою здійснення підприємницької діяльності суперечить суті їх діяльності. Багато юридичних осіб стали власниками житла, що розташоване в будинках ЖБК. На наш погляд, у цьому випадку йдеться не про право юридичної особи бути членом кооперативу, а про використання об’єкта права власності для проживання у ньому інших осіб на умовах найму. Юридичні особи можуть брати участь у діяльності кооперативів через своїх представників, але рішення про створення кооперативу приймається його установчими зборами, де члени кооперативу мають лише один голос, тобто юридичні особи переваги перед фізичними не мають.

У той самий час, нормативні акти встановлюють особливий порядок створення житлово-будівельних кооперативів, які обов’язково організуються при виконавчих органах місцевих рад. Тому волевиявлення громадян повинне отримувати державну підтримку, оскільки задовольнилися потреби не всіх бажаючих, а лише тих, хто потребує поліпшення житлових умов. При цьому перевага надавалася відповідно до черговості певним категоріям громадян. В основі добровільного волевиявлення громадян була заява про поліпшення житлових умов. Така реєстрація є необхідним елементом створення житлово-будівельного кооперативу, оскільки для його будівництва потрібна ділянка землі, згода на її надання, відповідна проектно-кошторисна документація. Тому ЖБК не можуть бути зареєстровані без рішення відповідних місцевих рад. Хоча в юридичній літературі така позиція прямо заперечувалась[192].

Статут кооперативу є основним правовим документом, що регулює його поточну діяльність. Статут житлового та житлово-будівельного кооперативу повинен містити такі відомості: а) його тип (житлово-будівельний чи житловий), вичерпний перелік видів діяльності; б) склад засновників; в) умови і порядок вступу до кооперативу та виходу чи виключення з нього; г) права і обов’язки членів кооперативу; ґ) порядок встановлення розмірів і сплати внесків та паїв членами кооперативу та відповідальність за порушення зобов’язань щодо їх сплати; д) порядок формування, використання та розпорядження майном кооперативу; е) порядок розподілу його доходу та покриття збитків; є) порядок реорганізації і ліквідації кооперативу та вирішення пов’язаних із цим майнових питань; ж) умови і порядок повернення паю тощо.

Вважаємо, що не потрібно відмовлятися від житлової кооперації, яка повинна отримати новий зміст. На підтримку житлово-будівельної кооперації висловлювалися вчені-юристи. Зокрема, І.М. Кучеренко,зазначає; «То чому б і сьогодні не надати можливість нашим громадянам самим обирати організаційно-правову форму юридичної особи, яка дасть змогу їм залежно від місцевих традицій, побажань осіб, які проживають у будинку, обрати ту організаційну форму юридичної особи, яка найбільше відбиває інтереси осіб, які проживають у жилих будинках. ...Слід надавати право співвласникам приватизованого державного чи громадського житла створювати не тільки об’єднання співвласників квартир, а й житлові кооперативи»[193].

На розвиток житлової кооперації в Російській Федерації прийнято Закон «Про житлові накопичувальні кооперативи»[194], який визначає правові, економічні, організаційні засади діяльності житлових накопичувальних кооперативів із залучення і використання грошових коштів громадян – своїх членів для придбання або будівництва жилих приміщень із метою передачі їх у користування, і після внесення пайових внесків у повному обсязі, – у власність членам житлових накопичувальних кооперативів.

Як суб’єкт цивільного права в Болгарії окремо виділяються житлово-будівельні кооперативи, які діють на підставі окремого Закону «Про житлово-будівельну кооперацію» від 1978 р.[195], який діє зі змінами і доповненнями.

На підтримку діяльності житлово-будівельних кооперативів слід зазначити, що у цивільному законодавстві Ізраїлю, інших країн кооперативне будівництво і утримання житла отримало свій розвиток, існують кооперативні будинки, за правовим становищем до яких належать й інші будинки «не зареєстровані як кооперативні»[196]’.

Членами кооперативу можуть бути тільки фізичні особи, які досягли 16-річного віку і виявили бажання брати участь у його діяльності. За змістом Цивільного кодексу України членами кооперативу можуть бути юридичні особи, що діють через своїх представників, які зробили вступний внесок та пай у розмірах, визначених статутом кооперативу, додержуються вимог статуту хоча це положення суперечить п. 7 Примірного статуту житлово-будівельних кооперативів.

Вищим органом управління житлового і житлово-будівельного кооперативу є загальні збори членів кооперативу, які: а) затверджують статут кооперативу; б) утворюють органи управління та контролю за діяльністю кооперативу; в) визначають порядок розподілу доходу; г) визначають розміри вступного внеску та паїв; ґ) визначають порядок формування та використання фондів кооперативу; д) приймають рішення шодо володіння, користування та розпоряджання нежилими приміщеннями та про реорганізацію, ліквідацію кооперативу.

Важливою особливістю житлово-будівельних кооперативів є те, що кожний член кооперативу має один голос незалежно від розміру квартири і це право не може бути передано іншій особі.

У свою чергу, кооператив як юридична особа є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Слід сприйняти те, що; володіння, користування та розпоряджання майном кооперативу здійснюють органи управління кооперативу відповідно до їх компетенції, визначеної статутом кооперативу.

Право власності членів кооперативу-фізичних осіб незалежне від права власності кооперативу. Кооператив відповідає за своїми зобон’язаннями тільки належним йому майном, а не майном його членів. Порядок покриття завданих кооперативом збитків визначається його статутом. Кооператив не несе відповідальності за зобов’язаннями своїх членів, а його члени – за зобов’язаннями кооперативу.

Членство в кооперативі припиняється у разі: добровільного виходу з нього; несплати внесків у порядку, визначеному статутом кооперативу; смерті члена кооперативу-фізичної особи; ліквідації члена кооперативу-юридичної особи; припинення діяльності кооперативу.

Припинення діяльності кооперативу здійснюється шляхом ліквідації та реорганізації. У разі реорганізації права та обов’язки кооперативу переходять до його правонаступників. Стаття 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» не визначає підстав для реорганізації, а тільки встановлює, що реорганізація кооперативу проводиться за рішенням загальних зборів ЖБК. У Російській Федерації визначено, що кооператив створюється за ініціативою не менше ніж 50 і не більше ніж 5 тисяч осіб. У випадку якщо число членів кооперативу перевищує межу, кооператив належить до примусової реорганізації в судовому порядку у формі поділу або виділу[197].

Законодавством України не передбачено підстав для ліквідації житлово-будівельного кооперативу, а тільки передбачено порядок дій за рішенням загальних зборів членів кооперативу або зборів уповноважених; за рішенням суду ліквідаційна комісія проводить ліквідацію кооперативу у порядку, встановленому статтями 110-112 Цивільного кодексу України.

Проте власність житлово-будівельних і житлових кооперативів є недоторканною, охороняється законом і тому забороняється використання житла кооперативних організацій на цілі, не пов’язані з їх статутною діяльністю. Тому примусовий порядок ліквідації кооперативів прямо суперечить приватноправовим засадам управління приватним житловим фондом багатоквартирних будинків.

Порядок організації та діяльності житлово-будівельного кооперативу. Як вище зазначалося, порядок організації житлово-будівельного кооперативу регулюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186.

Слід визначити, що житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, – одио- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блочного жилого будинку (будинків) із надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Житлово-будівельні кооперативи можуть організовуватися і при підприємствах, установах і організаціях.

Громадяни, які вступають до даного кооперативу, члени їх сімей повинні проводити загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, повинні затверджуватися виконавчим органом районної, міської, районної в місті ради.

Слід зазначити, що житлово-будівельиий кооператив здійснює експлуатацію і ремонт належного йому жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах самооплатності. Але плата за користування тепловою й електричною енергією, газом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу провадиться за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.

Прийом громадян до членів житлово-будівельного кооперативу має свої особливості, оскільки до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються особи, які постійно проживають у даному населеному пункті й перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу або користуються правом позачергового прийому до членів кооперативу, а також інші громадяни.

Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються у члени організовуваного кооперативу в порядку черговості, яка визначається за часом взяття на облік бажаючих вступити до житлово-будівельиого кооперативу (включення до спискіь осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу).

До членів молодіжних житлово-будівельних кооперативів приймаються громадяни до 30 років, які мають право на вступ до нових кооперативів, з додержанням черговості між ними.

Громадяни, яких включено до затвердженого списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельиого кооперативу, – з дня затвердження виконавчим органом районної, міської, районної в місті ради рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу.