Всього на сайті:

Дисертацій, Курсових: 2875

Підручників з права онлайн: 41

НПК кодексів України онлайн: 16

2. Правове становище співвласників квартир багатоквартирного жилого будинку

Сторінки матеріалу:

Відомий український юрист І.М. Кучеренко[198], аналізуючи правове стаиовище житлово-будівельних кооперативів та об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, виділяє три відмінні особливості: 1) ЖБК створюється з метою будівництва жилого будинку та його експлуатації, а об’єднання – тільки для належного утримання та експлуатації; 2) члени кооперативу мають рівні права щодо голосування у вищому органі управління, а в статуті об’єднання можна передбачити інший порядок голосування, наприклад, залежно від розміру площі, яка належить власнику; 3) власником будинку в ЖБК є кооператив, а в об’єднанні – всі співвласники жилого буднику.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об’єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах 2 і 3 цієї статті, з метою вступу до об’єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.

Об’єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Останнім часом за рахунок бюджетних асигнувань будується лише невеликий відсоток державного житлового фонду, недостатня кількість коштів виділяється і на фінансування утримання житла. З’явилися приватні будинки, що відповідають міжнародним стандартам, наявний різноманітний набір варіантів квартир.

Спираючись на аналіз чинного законодавства класифікацію різного роду об’єднань можна проводити за різними підставами, але ключовим фактором, за яким об’єднання співвласників житлового фонду можна виділити серед інших видів юридичних осіб, є підстава створення, мета організації і їх діяльність. Згідно з Цивільним кодексом України об’єднання співвласників житла можна віднести до юридичних осіб непідприємницьких товариств приватного права. В той самий час, у ст. 385 ЦК України законодавець визначає, що об’єднання співвласників є юридичною особою, не визнаючи його місця серед інших юридичних осіб у гл. 7 цього Кодексу. Оскільки об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку відповідно до закону не мають мети отримання прибутку, тому, на нашу думку, об’єднання співвласників житла можна віднести до непідприємницьких товариств, що поділяються на споживчі кооперативи та об’єднання власників житла.

В юридичній літературі стверджується думка, що товариства співвласників житла належать до споживчих кооперативів. Ця думка ґрунтується на тому, що законодавець висуває багато спільних вимог. У 20-х роках минулого сторіччя товариства розділялися на два типи: товариства, що ставлять за мету отримання прибутку, і кооперативні товариства. В.П. Крашенинников зазначає, що відмінність товариства від кооперативу полягає у тому, що у першого не виникає пайових відносин, і товариства співвласників не є суб’єктами права власності[199]. Дійсно, як юридичні особи вони належать до иекомерційиих організацій. Разом із тим, слід вказати на те, що об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку є самостійною організаційно-правовою формою юридичної особи.

Відмінності об’єднань співвласників житла від житлових кооперативів полягає в тому, що в об’єднаннях співвласників житла підставами виникнення права власності на житло є право власності його членів, а в житлово-будівельиих кооперативах будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його власністю (ст. 384 ЦК України). Житлово-будівельний кооператив виступає як власник жилих приміщень і місць загального користування. А об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку як юридична особа не є власником багатоквартирного будинку.

Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає правові засади створення, функціонування об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку.

Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання майна в багатоквартирному буднику, вирішення питань користування цим майном, надання комунальних послуг.

Метою створення та діяльності об’єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними спільних інтересів, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової території, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування об’єктами, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практично неможливо досягти без спільного утримання комунікацій, що перебувають у власності адміністративно-територіальних одиниць, тому може йтися тільки про спільне утримання приватного житлового фонду.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, як і кооперативу, створюється власниками не для здійснення підприємницької діяльності, а для сприяння використанню майна власників квартир у багатоквартирному жилому будинку та управління, утримання і використання житлового фонду. Об’єднання, як і кооператив, є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об’єднання.

Створення об’єднання співвласників пов’язане із набуттям статусу юридичної особи, після чого об’єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, про передачу їй на баланс житлового комплексу. При цьому прийняття на баланс майна, яке входить до складу житлового комплексу, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

Сумісна власність на багатоквартирні будинки у багатьох країнах світу регулюється відповідними законодавчими актами з використанням терміна «кондомініум» (від лат. «кон» – загальний і «домініум» – майно). Термін походить із римського права і означає сумісне володіння й користування майном кількома власниками. Така форма власності знайшла значне поширення в європейських країнах і в США. Кондомініум – товариство, що об’єднує мешканців жилого будинку, має статус юридичної особи. Відповідно до законодавчого акта кондомініуму штату Нью-Йорк (США), прийнятого 2 березня 1964 р.[200]. «Кондомініум – це форма власності, яка визначається в особистому володінні конкретним обсягом простору в будинку (квартирі (або) нежилому примішеній) разом із часткою земельної ділянки,. допоміжними будівлями і спорудами спільно з усіма іншими співвласниками об’єкта нерухомості». В Україні під «кондомініумами» розуміють товариства (об’єднання) власників (співвласників) жилих приміщень у багатоквартирних будинках, де встановлені умови сумісного володіння та користування допоміжними приміщеннями будинку (ліфтами, сміттєпроводами, тамбурами, сходовими площадками, вестибюлями, холами, горищами, спорудами та елементами благоустрою прибулипкової території та іншими місцями загального користування). Метою цих товариств є збереження будівель і управління місцями загального користування (спільними частинами).

Ініціатива власників приватизованих квартир заохочується державою, яка надає зазначеним товариствам статус юридичної особи з дня його державної реєстрації. Але не всі країни йдуть шляхом визнання юридичною особою товариств співвласників жилих приміщень. Наприклад, у ст. 216 Цивільного кодексу Грузії чітко закріплено, що товариство співвласників жилих приміщень не є юридичною особою[201].

Окремі об’єднання розпадаються, а деякі працюють успішно і навіть об’єднують кілька будинків. Велике значення має допомога місцевої влади у створенні об’єднань.

Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» регламентує створення і функціонування об’єднань співвласників жилих будинків та інші питання, пов’язані з утриманням житла, організацією та діяльністю цих об’єднань.

В Україні створення товариства власників можливе на різних засадах із створенням юридичної особи (відповідно до закону) і без створення юридичної особи (на підставі договору про сумісну діяльність), що краще відповідатиме задоволенню житлових потреб громадян щодо утримання та користування житлом.

Створення товариств співвласників квартир здійснюється на добровільних засадах. В цивільному та житловому законодавстві, і це є позитивним, передбачено функціонування житлово-будівельних, житлових кооперативів, молодіжних житлових комплексів, товариств співвласників багатоквартирного жилого будинку тощо. Хоча за ними залишається право реорганізовуватися в об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирних будинків, зворотний шлях перетворення товариств співвласників багатоквартирного будинку в тому ж Цивільному кодексі не передбачений.

Стаття 385 Цивільного кодексу України визначає, що власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного жилого будинку, користування квартирами та спільним майном жилого будинку можуть створювати об’єднання власників квартир (житла). Таке об’єднання може бути створене також індивідуальними власниками приватних житлих будинків. За Цивільним кодексом об’єднання власників може бути створене у будь-якому багатоквартирному будинку, який належить на праві спільної власності двом і більше співвласникам.

Членом об’єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об’єднанні є добровільним і може набуватися одночасно зі створенням об’єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.

Членство в об’єднанні розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об’єднання. Порядок прийняття до об’єднання визначається статутом.

Власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами об’єднання, можуть укладати з об’єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Квартири, частини квартир і нежилі приміщення будинку можуть перебувати у державній, комунальній і приватній, спільній власності. Як зазначає П. І. Седугін, «кондомініумом може бути визнаний не тільки окремий будинок, а й частина будинку (будови), що має не менше одного під’їзду. Як кондомініум може виступати також комплекс із кількох будов, що включає під’їзні шляхи, зелені насадження, двір або частину двору, водоймища»[202].