Із вимог до статуту вбачається, що ним можуть бути обмежені права власника, визначені Цивільним кодексом України, а саме – вимагається, що кожний співвласник повинен дотримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. Отже, членство у товаристві є обов’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати членом товариства або відмовитись від покупки. Власник квартири, у свою чергу, повинен обрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства.

Власність членів об’єднання співвласників. Право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку виникає з моменту приватизації квартири або в силу факту придбання громадянами у власність конкретних жилих приміщень. Але до моменту створення об’єднання співвласників жилі будинки перебувають у комунальній власності, у віданні органів виконавчої влади (відомчий житловий фонд) або у власності громадських організацій, їх об’єднань (громадський житловий фонд). Відповідно до ст. 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» після набуття статусу юридичної особи об’єднання може вирішити питання про прийняття на власний баланс усього жилого комплексу.

Допоміжні приміщення відповідно до п. 2 ст. 10 Закону стають об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом – свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такни спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.

У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі й з питань улаштування мансард, надбудови поверхів тощо.

Таким чином, питання щодо згоди власників квартир – співвласників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку – на надбудову поверхів, улаштування мансард тощо з використанням при ньому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо), має вирішуватися відповідно до закону про власність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України.

Згідно зі ст. 19 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності й не підлягає відчуженню, загальне майно – у спільній частковій власності. Відповідно до цього співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством. Власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання. До примірного переліку частин та елементів будинку, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, повинні полежати: допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання будинку, приналежні будинку будівлі, споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для користування всіма його мешканцями.

Майно багатоквартирного будинку як єдиний комплекс нерухомості, а також прав на нерухоме майно у спільному майні багатоквартирного будинку підлягають державній реєстрації.

Відповідно до вищезгаданого Закону частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих, приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Проте Закон не враховує, що вона може визначатися у частках пропорційно вартості приміщень, з урахуванням особливостей їх розміщення, використання. Відповідно, кожний об’єкт житлових прав повинен містити інформацію про фізичний стан будинку і окремої квартири, що вплине на розподіл загальних витрат за користування власниками загальними елементами будинку.

Як зазначає П.В. Крашенинников, у США власник житла має долю у праві загальної спільної власності на спільне майно пропорційно вартості його квартири[208].

Власністю членів об’єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджувальних і несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Власники квартир мають право на свій розсуд розпоряджатися тільки власним нерухомим майном.

Об’єкти, що перебувають у спільній сумісній власності членів об’єднання, є непорушними і член об’єднання не в праві відчужувати свою частку в спільній сумісній власності, відмовлятися від неї, у тому числі на користь інших членів об’єднання, а також вчиняти інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належної йому на праві власності квартири.

Так, згідно з п. 2 ст. 290 ГК РФ власник квартири не в праві відчужувати свою долю в праві власності на спільне майно, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї долі окремо від права власності на квартиру.

Загальні збори членів об’єднання можуть прийняти рішення щодо передачі в оренду окремих об’єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, одному або кільком своїм членам.

Жилі приміщення квартир повинні використовуватися відповідно до їх призначення, а нежилі можуть використовуватися за своїм функціональним призначенням, яке може бути змінене.

Цивільне законодавство виходить із рівності прав фізичних і юридичних осіб, тому членами об’єднання можуть буги фізичні та юридичні особи. Фізичними особами (власниками) жилих або нежилих приміщень у жилому будинку, можуть бути неповнолітні, недієздатні та обмежено дієздатні особи, інтереси яких представляють їхні батьки, опікуни або піклувальники.

Членство в об’єднанні припиняється з моменту припинення права власності на квартиру. Частка кожного члена об’єднання у спільній частковій власності невід’ємно пов’язана з правом власності члена об’єднання на жилі приміщення. За відсутності жилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку припиняється право на спільну сумісну власність.

Для управління спільною власністю у багатоквартирному Жилому будинку може призначатися уповноважена особа, яка представлятиме інтереси співвласників.

Виникає питання, чи повинна особа при набутті права власності на квартиру чи її частину або нежиле приміщення прийняти рішення щодовідносно вступу до об’єднання співвласників, передати свої права по управлінню уповноваженій особі. У цьому випадку слід виходити з того, що особа, яка не бажає стати членом об’єднання, зобов’язана укласти договір із ним щодо участі в утриманні та обслуговуванні спільного сумісного майна будинку та прибудинкової території. При цьому якщо власник має намір продати, здати в оренду свою квартиру, товариство співвласників має першочергове право купити, взяти в оренду, на тих самих підставах, на яких це можуть зробити будь-які треті особи. Здача особою, що має квартиру, будь якій іншій особі в комерційний найм, як правило, дозволяється.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов’язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна об’єднання має право звернутися до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Кожна фізична особа (співвласник), яка проживає у багатоквартирному жилому будинку, має цивільні права, що випливають із права власності: а) може користуватись об’єктами спільної власності; б) безпосередньо провадити зміни в належних йому на праві власності квартирах, якщо вони не порушують структурної цілісності жилого будинку, технічного обладнання будинку, а також не завдають шкоди майну інших мешканців будинку; в) вимагати від інших осіб дотримання правил добросусідства, додержання чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час тощо. В той самий час, кожна особа як і член об’єднання зобов’язана: а) утримувати квартиру, що перебуває в її власності, в належному технічному стані; б) використовувати об’єкти, що перебувають у спільній власності, тільки за їх призначенням, не порушуючи при цьому прав та інтересів інших осіб; в) додержуватися правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм тощо.

На відміну від житлових кооперативін об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку як юридична особа не має права власності на будинок. Тому об’єднання як представницький орган власників жилих приміщень за спільною згодою має право:

– визначати порядок обслуговування і ремонту будинку та утримання прибудинкової території;

– здійснювати діяльність, пов’язану з утриманням жилого будинку і прибудинкової території;

– організовувати проведення ремонту жилого будинку;

– укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна будь-якою фізичною чи юридичною особою;

– вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

– забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання, та санітарний стан прибудинкової території;

– здійснювати контроль за виконанням договірних зобов’язань особами, які здійснюють утримання буднику, інших будівель і споруд об’єднання, прибуднкової території та надають комунальні й інші послуги;

– забезпечувати дотримання інтересів членів об’єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об’єднання витрат на експлуатацію та ремонт неподільного та загального майна.

З іншого боку, об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку має статус юридичної особи, йому належить право: а) придбавати у спільну часткову власність членів об’єднання квартири або нежилі приміщення будинку, іншу нерухомість, основні засоби, обладнання та інвентар; б) одержувати кредити в установах банків, брати на баланс майно об’єднання; в) здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єкти, що перебувають у спільній власності членів об’єднання, за рішенням загальних зборів об’єднання; г) виключати зі свого складу членів об’єднання, які не виконують споїх обов’язків; ґ) розпоряджатися коштами об’єднання відповідно до кошторису, затвердженого загальними зборами членів об’єднання тощо.