Об’єднання як юридична особа відповідає за своїми зобов’язаннями коштами і майном об’єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов’язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язання його членів, як і члени не несуть відповідальності за зобов’язаннями об’єднання. Чинне законодавство України щодо статусу об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку визначає його повноваження як поєднання юридичної особи із властивими йому повноваженнями, як об’єднання зусиль власників для досягнення єдиної мети – безтурботне проживання в межах багатоквартирного комплексу.

Законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено обов’язковість створення органів управління об’єднання, якими є загальні збори членів об’єднання, правління об’єднання і ревізійна комісія.

Вищим органом управління об’єднанням є загальні збори членів об’єднання. Кожний член об’єднання на загальних зборах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і иежилих приміщень, що перебувають у його власності. Керівництво поточною діяльністю об’єднання здійснює його правління, яке є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам. І саме на загальних зборах має прийматися рішення вибору способу управління майном багатоквартирного жилого будинку.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах із числа членів об’єднання обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.

Вищезгаданий Закон передбачає, що об’єднання може бути ліквідоване тільки в одному з таких випадків: знищення або руйнування будинку, що робить неможливим його відновлення або ремонт; придбання однією або двома фізичними чи юридичними особами всіх частин будинку (квартир, жилих і нежилих приміщень); відчуження житлового комплексу за рішенням судових органів у випадках, передбачених чинним законодавством у разі реорганізації.

У разі ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма власниками приміщень пропорційно сукупному розміру їх внесків та обов’язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна, відповідної частки загального майна, а також на інші спільні витрати у багатоквартирному будинку.

При цьому здійснюється залік заборгованості кожного власника перед об’єднанням відповідно до статуту цього об’єднання. Якщо власник приміщення в об’єднанні, незалежно від членства в ньому, має борг перед цим об’єднанням, сума якого перевищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.

При цьому залишається невизначеним, коли вся сукупність прав і обов’язків при реорганізації об’єднання переходить до йото правонаступників.

У США передбачено тільки одну форму управління будинком – «Асоціація власників». Така організація створюється переважно як некомерційна організація, хоча законодавством таким товариствам не заборонено брати участь у комерційній діяльності.

Що стосується організаційно-правової форми створення об’єднання, то право вибору для досягнення тієї чи іншої мети діяльності об’єднання належить співвласникам (квартир і будинків). У США з метою виконання окремими власниками прийнятих на себе фінансових зобов’язань передбачається умовний заклад квартир, які належать кожному власнику, що дає змогу «Асоціації власників» у судовому порядку здійснити примусове відчуження квартири за несплату внесків на утримання будинку[209]. Об’єднання може створюватися у формі товариства власників квартир, господарського товариства, статутних об’єднань, що, безумовно, потребує від засновників для створення товариства укласти установчий договір і затвердити статут товариства.

Як зазначає П. В. Крашенинников, «Асоціація» здійснює володіння, користування і розпорядження усіма належними їй квартирами. В інтересах всіх власників рада директорів або уповноважені нею особи власників управі оперувати голосами»[210]. Забороняючи розпорядження житлом до розрахунку з об’єднанням статути асоціацій захищають свої фінансові інтереси[211].

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об’єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.

У порядку, передбаченому статутом, правління об’єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об’єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обов’язкових платежів, передбачених законом чи статутом.

Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будниках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством.

У договорі оренди таких приміщень обов’язково зазначаються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря як суб’єкта підприємницької діяльності, термін, на який укладається договір, обов’язки та права орендаря і орендодавця, відповідальність за заподіяні збитки. У договорі можуть бути визначені також інші умови.

Орендар має бути ознайомлений зі статутом об’єднання, правами та обов’язками членів об’єднання. Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.

Основна мета Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» – не обмежити, а надати власникам квартир право вільного вибору способів організації експлуатації жилого будинку, а також встановити їхню особисту відповідальність за утримання жилого будинку.

Не всі власники квартир, нежилих приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення ефективного використання і спільного користування жилим будинком можуть ефективно захистити належні їм цивільні права і нести цивільні обов’язки. Тому об’єднання створюється саме для захисту прав і законних інтересів всіх своїх членів.

Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов’язків об’єднання має право: робити членам об’єднання попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання; вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю; вимагати своєчасної у повному обсязі сплати всіх установлених цим Законом та статутом об’єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтною фондів; звергатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання платежі, збори і внески, а також відрахування до резервного і ремонтного фондів; виступати засновником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.

За Законом в одному будинку може бути створено одне об’єднання, що включає в себе бажаючих вступити до певної організаційно-правової форми утримання будинку. Особи, які не виявили бажання організовуватися у певні організаційні форми, визначені законодавством, здійснюють утримання будинку та прибудинкової території на підставі цивільно-правових договорів або багатостороннього договору про сумісну діяльність чи двостороннього – про утримання будинку і прибудинкової території.

У процесі виникнення різних форм власності повинні обов’язково створюватися різні форми об’єднання зусиль власників. Будь-яке об’єднання може створюватися тільки за згодою всіх власників, пов’язаних єдиною спільною метою забезпечення житлових прав і інтересів кожного. Створення та діяльність об’єднань власників має підповідати інтересам окремих власників, для яких повинні бути створені законодавчо передбачені умови у кожній конкретній ситуації свідомо робити правильний вибір.

Зрозуміло, в цьому разі питання спільного користування можуть вирішуватися і без створення юридичної особи – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, якщо в цьому немає заінтересованості власників. Розвитку системи утримання Приватного житлового фонду має слугувати чітке встановлення статусу об’єднань співвласників житла.

Нині поява нових власників у будинку не змінює умови та порядку користування місцями загального призначення. Коли приватизується квартира, то в загальному користуванні залишаються місця загального призначення: коридори, маршеві сходи, прилегла територія тощо. У будинках державного житлового фонду, в яких тільки частина квартир приватизована, співвласниками залишаються громадяни й уповноважені державні органи, які на договірних засадах повинні вирішувати питання спільного володіння і користування будинком.

Користування будинками (квартирами) державного та громадського житлового фонду, фонду ЖБК, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов’язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будників, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572; Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

З підвищенням квартирної плати та плати за комунальні послуги як квартиронаймачі, так і власники квартир вимагають поліпшення якості житлово-комунальних послуг, утримання й обслуговування будинку. Адже власники зацікавлені у збереженні вартості квартир, що знаходяться у багатоповерхових будинках.

Приватне утримання житла не ставить перед собою за мету відміну житлово-експлуатаційних організацій як виробничих підприємств. Вони обслуговують житловий фонд і прибудинкові території.