Слід погодитися з позицією І.М. Кучеренко про те, що «держава повинна мати обов’язок щодо організації експлуатації та утримання житлового фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних будинків, бо приватизація житлово-експлуатаційних органів без створення їм альтернативи та достатнього рівня організованості власників квартир може призвести до того, що товариства власників квартир не створюватимуться, житлово-експлуатаційні організації приватизуються і змінять профіль своєї діяльності, а будинки поступово руйнуватимуться»[212].

Держбудом розроблено і введено в дію Типове положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій та Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій, затверджені наказом Держбуду України від 7 вересня 1998 р. № 194.

З часу прийняття Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» державний житловий фонд, за винятком відомчого, передається у комунальну власність органам місцевого самоврядування, які забезпечують його утримання.

Слід зазначити, що провести комплексний капітальний ремонт за теперішньої економічної ситуації в країні ні асоціації, ні окремому об’єднанню буде не під силу. В даний момент ремонти жилих будинків провадяться за рахунок держави незалежно під кількості приватизовуваних квартир[213].

Якщо в будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту відповідно до ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Місцеві ради не можуть усуватися від відповідальності за збереження житлового фонду, і це завдання будуть виконував ЖЕО. Як зазначає А.А. Лукьянченко, наш досвід свідчить, що ЖЕО можуть на певних умовах конкурувати на ринку послуг і утримання буднику із новоствореними недержавними підприємствами.

Якщо приватне підприємство комунальних послуг гідною оплатою праці може залучити до робіт кваліфікованих спеціалістів, це саме може зробити і підприємство комунальної власності [214].

Тривалий час експлуатація державного житлового фонду залишалася гострою проблемою як для держави, так і для громадян, що в ньому мешкали. Фінансування витрат на експлуатацію, поточний і капітальний ремонт житлового фонду місцевих рад здійснювалося за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі їх нестачі – за рахунок державного бюджету.

Витрати на відомчий житловий фонд здійснювалися за рахунок коштів житлово-ексшуагаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а коли їх не вистачало – за рахунок коштів цих підприємств, установ чи організацій.

Недостатність коштів у власника, монополізм створених ним структур призводили до руйнування будівель, зниження комфортності житла.

Ситуація, що склалася у сфері житлового господарства з обслуговуванням житлового фонду, надзвичайно складна. Постійно зменшується обсяг дотацій на його утримання, проведення ремонтних робіт. І це в той час, коли невпинно зростає кількість будинків і квартир, що потребують капітального ремонту або перебувають в аварійному стані.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній власник в особі органів місцевого самоврядування, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об’єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства. Участь колишнього власника у фінансуванні поточних ремонтів майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, здійснюється за договором або за рішенням суду. У разі, якщо колишніх власників було кілька, їх участь у фінансуванні визначається пропорційно часу утримання будинку на балансі, починаючи з часу будівництва або останнього капітального ремонту.

Власники приміщень, які передали їх в оренду фізичним чи юридичним особам, беруть пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного і загального майна у порядку, встановленому статутом об’єднання та цим Законом.

Невикористання власниками приміщень, що їм належать, або відмова від користування неподільним та загальним майном не є підставою для звільнення власника від участі в спільних витратах на обслуговування і ремонт неподільного та загального майна в житловому комплексі.

У ст. 24 Житлового кодексу УPCP 1983 р. зазначено, що для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Вони зобов’язані забезпечувати охорону житлового фонду і належне його використання, а також високий рівень обслуговування громадян.

Жилі будинки, побудовані або придбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Громадяни зобов’язані здійснювати своєчасне проведення ремонту своїх будинків, забезпечувати їх охорону, утримувати в порядку територію навколо будинку.

Управління об’єктами спільної власності та їх утримання відповідно до п. 3 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» можуть здійснювати безпосередньо власники квартир, об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків, житловий та житлово-будівельний кооператив, об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, які представлятимуть інтереси мешканців жилого будинку в силу спеціальних повноважень. Але носієм прав і обов’язків, як і раніше, залишається кожний власник квартири у багатоквартирному жилому будинку. Як спосіб самоорганізації різного роду об’єднання, спрямовані на утримання житлового фонду, можуть створюватися тільки за ініціативою власників житла, що надасть можливості вибору найкращих рішень для розв’язання постійно виникаючих локальних побутових проблем.

У Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» введено нове поняття «управитель» – той, що здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власників майна, забезпечує його належну експлуатацію тощо. Власник може уповноважити юридичну чи фізичку особу, яка мешкає в цьому будинку, або запросити зі сторони для роботи за трудовою угодою. Звичайно, при цьому буде мати велике значення кваліфікація та професійні здібності фізичних осіб, які здійснюватимуть функції управителя чи представлятимуть інтереси мешканців жилого будинку в силу спеціальних повноважень.

На розвиток ст. 30 вищезгаданого Закону України наказом Держжитлокомунгоспу України 27.08.2003 р. № 141 затверджено Типовий договір відносин власників жилих і нежилих приміщень та управителя. Згідно з ним управитель безпосередньо або а дозволу власників забезпечує належну експлуатацію будинку, якісне та своєчасне надання житлово-комунальних послуг, відповідні умови користування неподільним та загальним майном власників згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560 про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (якою затверджений повний склад витрат підприємств житлового господарства, пов’язаний з утриманням будинків і прибудинкових територій).

У ст. 1135 ЦК України виділяються три форми ведення спільних справ учасників: 1) від імені учасників має право діяти кожний; 2) справи ведуться спеціально призначеними учасниками; 3) справи ведуться спільно усіма учасниками.

В. Посполітак, Р. Ханик-Посполітак виділяють головні класифікаційні ознаки зобов’язань, що виникають із договорів про спільну діяльність, зокрема: здійснюється спільна діяльність двох і більше осіб для досягнення загальної мети; діяльність здійснюється без створення юридичної особи, хоча метою діяльності може бути створення юридичної особи; взаємні права і обов’язки учасників опосередковані необхідністю досягнення загальної мети; майно часто об’єднується у спільну власність; наявність у сторін спільного інтересу; чітка організація учасників, тому зобов’язання мають чіткий організаційний характер (укладення договору, надання довіреності тощо), вона потребує від сторін вступати у відносини з третіми особами; зобов’язання часто тривалі, із зазначенням чи без зазначення строку; зобов’язання мають особистий характер[215].

Виходячи із вищезазначеного власники приміщень у багатоквартирному жилому будинку зобов’язані обрати один із способів управління будинком:

1) безпосереднє управління власниками приміщень багатоквартирного будинку;

2) управління об’єднанням співвласників багатоквартирного жилого будинку або житловим кооперативом, або споживчнм кооперативом;

3) управління управителем: фізичною чи спеціалізованою юридичною особою.

Рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком, зазначає М.Ю. Тихомиров, у праві прийняти тільки загальні збори власників приміщень у цьому будинку. Поняття «вибір способу управління» включає в себе не тільки можливість визначити цей спосіб, а й змінити його в подальшому, обравши певний спосіб управління[216].

Спосіб управління обирається мешканцями на загальних зборах і може бути змінений. Власники жилих приміщень у багатоквартирному будинку зобов’язані укласти договір управління у письмовій формі, який підписується сторонами. Умови договору управління однакові для всіх власників жилих приміщень у багатоквартирному будинку. Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться у комунальній власності, але частина квартир в якому приватизована, також має здійснюватися з урахуванням вищезазначених вимог, шляхом укладання договору управління будинком. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком договори про укладашія послуг з утримання або використання робіт ремонту спільного майна в цьому будинку укладається з особами, що здійснюють такі види діяльності на підставі рішення загальних зборів. при цьому всі або більшість власників виступають у таких договорах як одна сторона. Інтереси власників жилих приміщень може представляти один із власників жилих приміщень або інша особа згідно з наданими їй повноваженнями власниками жилих приміщень.

Факт створення об’єднання власників квартир багатоквартирного будинку не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном. Об’єднання створюється на добровільних засадах із метою сприяння управлінню, утриманню, а також ефективному використанню квартир та іншого нерухомого майна, приймає рішення про вибір способів управління багатоквартирним будинком.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Які права мають співвласники приватизованого будинку?

2. Які права і обов’язки з утримання жилого приміщення мають члени житлово-будівельного кооперативу?

3. Чи може житлово-будівельний кооператив реорганізуватися в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку і яким чином це зробити?

4. Що таке об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, чим воно відрізняється від інших форм приватного утримання житла?

5. Порівняйте правове становище житлово-будівельного кооперативу, об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку.