Діяльність об’єднання регулюється Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Цивільним, Житловим кодексами України, іншими нормативно-правовими актами. Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу України об’єднання власників квартир, жилих будинків створюється та діє відповідно до статуту та вищезгаданого Закону України.

Відповідно до п. 4 ст. 30 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р., наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. № 141 затверджено Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя.

На практиці виникає питання: яку силу має типовий договір? Слід погодитися з позицією І.М. Кучеренко, яка зазначає, що «статут об’єднання повинен мати рекомендаційний, а не обов’язковий характер[203]. Приєднуючись до висловленої думки вважаємо, що такий документ має рекомендаційний характер, що дозволяє учасникам приватноправових відносин узгоджувати всі умови договору відповідно до загальних засад, визначених Цивільним кодексом України. Це випливає зі змісту права власності, оскільки жилі будинки (квартири), побудовані або придбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю, вони можуть вільно здійснювати право власності без будь-яких обмежень. Положення статуту, інших документів не повинні обмежувати права власника у порівнянні з приватно-правовими засадами, визначеними цивільним законодавством України.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, визначає правовий режим майна, що перебуває у спільній власності юридичних, фізичних осіб, у тому числі й держави, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього будинок або його частина є об’єктом права спільної власності учасників цивільних правовідносин, які однаково вільно володіють, користуються та розпоряджаються цим майном, якщо це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і суспільства в цілому, Як зазначають В.П. Кукса, Г.І. Онищук, М.В. Руль, Г.М. Семчук, В.П. Чернявський, «є чотири методи визначення відсотка спільної власності:

– у рівних частках кожного співвласника будинку;

– у частках пропорційно площі приміщень, які перебувають у власності кожного власника, віднесеної до площі всіх приміщень будинку;

– у частках пропорційно вартості приміщень, які перебувають у власності кожного власника;

– у частках, визначених з урахуванням особливостей їх використання, переваг у розміщенні та інших факторів»[204]. Відповідно до ст. 9 Федерального Закону Російської Федерації «Про товариства співвласників житла» доля кожного володільця у праві спільної власності на спільне майно в кондомініумі за згодою володільців може бути встановлена різною для різних володільців залежно від виду належних їм приміщень.[205]

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку?» частка в загальному обсязі обов’язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Частка в загальному обсязі обов’язкових платежів на утримання і ремонт загального майна та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб. Частка учасгі співвласника квартири, власника кімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його частки як співвласника приміщення.

Спори щодо визначення частки в обов’язкових платежах на утримання і ремонт неподільного та загального майна, в інших спільних витратах вирішуються в судовому порядку.

Розвитку системи утримання будинків та квартир приватного житлового фонду має слугувати чітке визначення статусу товариства співвласників як самоврядної організації. Для цього слід законодавчо закріпити права та обов’язки товариства співвласників будинків, визначити відмінності та переваги в їх діяльності порівняно з давно вже існуючими кооперативними будинками, молодіжними жилими комплексами.

Наявна законодавча база визначає загальні засади створення та діяльності нових організаційно-правових форм в житловій сфері, які не повинні бути перешкодою для створення інших організаційно-правових форм утримання житла.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку може функціонувати без обов’язкового створення юридичної особи, а на підставі цивільно-правових угод, укладених власниками нежилих приміщень спільного користування у багатоквартирних жилих будинках, що перебувають у спільній власності. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, як і житлово-будівельні кооперативи звільняються від оподаткування як неприбуткові організації відповідно до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств». Спільне володіння будинком, що знаходиться у власності кількох осіб, в Японії регулюється законом про власність у колективному домоволодінні, згідно з яким спільне володіння має дві частини: монопольну частину (сукупність власності окремих власників) і частину спільного користування. У першій частині власники виступають як незалежні уповноважені особи, які знаходяться у відносинах сусідської власності один з одним, що стосується частини спільного користування. Окремі власники наділені правами і обов’язками як члени однієї спільноти[206], що відповідає і досвіду України.

Так, власникам квартири у одно- або багатоквартирному жилому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та власників нежилих приміщень, які розташовані у жилому будинку.

Власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою ще й додаткові дії – створити товариство чи об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації.

Право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного буднику, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу. В процесі приватизації державного житлового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, а й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення.

Орган місцевого самоврядування не має права без згоди співвласників багатоквартирного будинку – власників приватизованих квартир – продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, забудови сходових площадок та в’їзно-виїзних брам, облаштування на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо, за винятком проведення ремонтних робіт згідно із законодавством.

Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об’єднання створюється як організація для забезпечення житлових прав його членів та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна

Для створення об’єднання необхідно дотримання; ініціативної, установчої, реєстраційної стадії,

З ініціативою про створення, об’єднання може виступати власник будинку або власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку, яких повинно бути не менше трьох.

Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. В Законі закріплено, що установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше половини власників. Виходячи з принципів цивільного права, існуюча правова практика має виходити з добровільного членства при створенні будь-якої юридичної особи. Тому установчі збори є чинними тільки для тих, хто на них особисто присутній.

В іншому випадку положення про голосування не можна визнати демократичним, оскільки в результаті може бути, що рішення прийняті на шкоду інтересам значної кількості власників[207].

На установчих зборах кожний власник має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питання про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше зацікавлені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Створення об’єднання шляхом голосування на установчих зборах без врахування прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку може призвести до примусового створення об’єднання та обмеження прав інших власників, які не виявили волі до участі у об’єднанні.

Визначена процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень, з одного боку, спрощує процес створення товариства, з іншого – призводить до ігнорування інтересів меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не обмежуючи прав всіх мешканців будинку.

Державна реєстрація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку проводиться безоплатно в порядку, передбаченому Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку».

Статут об’єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити, зокрема, такі відомості: порядок оплати спільних витрат; порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; порядок та умови, згідно з якими об’єднання може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володіння, користування і розпорядження ними; порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього.