Самостійно вчиняти правочиии щодо житла не можуть малолітні та недієздатні особи (статті 31, 39-41 ЦК України). Від їх імені правочини вчиняють законні представники (опікуни). До останніх встановлюються заборони щодо дарування майна власників-малолітніх осіб та підопічних (ч. 2 ст. 720 ЦК України).

Набувачем майна за договором довічного утримання може бути тільки повнолітня дієздатна фізична особа. Стаття 1243 ЦК України вказує на те, що відчужувачем у спадковому договорі може бути подружжя, один із подружжя.

При укладенні договорів про придбання майна у власність до нового власника переходять певні обов’язки, якими він обтяжується. Такими можуть бути обов’язки із догляду відчужувана та договором довічного утримання, в тому числі із забезпечення його або третьої особи житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за цим договором (статті 749, 750 ЦК), дотримання прав наймача за договором найму тощо.

Якщо не можна виділити в натурі кімнату у багатокімнатній квартирі (тобто перетворити їх на самостійні квартири) при збереженні місць загального користування, то така кімната в квартирі не може бути об’єктом правочниу; хоча є доля у праві спільної власності, яка може переходити до інших власників. Долі власників і порядок користування окремими кімнатами, не співпадають між собою, і здійснити право власності можливо тільки тоді, коли можна виділити частку власника у праві спільної власності. Випадки продажу частки у квартирах без визначення частки з точки зору законодавства можуть кваліфікуватися як нікчемні угоди.

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує, насамперед, охоронювальну функцію завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення заповітів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріусів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.

Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня та пунктами 60-73 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, визначається порядок посвідчення угод про відчуження жилого будинку, квартири. У першу чергу нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також, за бажанням сторін, і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України перехід права власності на жилий будинок або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій він розміщений, допускається без зміни її цільового призначення.

Правочиии про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, котре відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяжеиого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає надання документів1 які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про поділ спадкового майна; договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Крім правовстановлювального документа на жилий будинок, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майко та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 р. № 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, – довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

3 метою запобігання правопорушенням, наприклад при укладенні договору довічного утримання та його нотаріальному посвідченні нотаріус накладає заборону на відчуження будинку (квартири) до смерті відчужувача (ст. 754 ЦК, п. 7 ст. 34 Закону України «Про нотаріат»).

Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Статті 210, 334, 640, 1299 Цивільного кодексу встановлюють, що цравочин щодо житла як об’єкта нерухомості є вчиненим з моменту його державної реєстрації і моментом укладення договору. Право власності на житло відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації, Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов’язаний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна і право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.

Право власності на новостворені жилі будинки виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Законом передбачено прийняття житла як об’єкта нерухомості до експлуатації, і право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Статті 657, 732, 745 Цивільного кодексу України визначають: договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири), договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти, договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягають державній реєстрації.

Повнота нотаріального захисту суб’єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, відповідно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відображення у постанові Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні» від 31 січня 1992 р. за № 2.

Права неповнолітніх на житло гарантовані Цивільним та Сімейним кодексами України. Якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни і піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних Правил про опіку і піклування. Відповідно до п. 1.7 Правил опіки та піклування орган опіки та піклування вирішує питання, щодо забезпечення житлом дітей-сиріт, позбавлених батьківського піклування, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла; вживає заходів щодо захисту особистих і майнових прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які перебувають під опікою та піклуванням, установлює опіку над майном у передбачених законом випадках.

Опіка та піклування встановлюються для забезпечення виховання малолітніх та неповнолітніх дітей, які внаслідок смерті батьків, хвороби батьків або позбавлення останніх батьківських прав чи з інших причин залишились без батьківського піклування, а також для захисту особистих і майнових прав та інтересів цих дітей, які за станом здоров’я не можуть самостійно здійснювати свої права і виконувати свої обов’язки.

Для здійснення правочинів щодо житла потрібен дозвіл, зокрема ці договори потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: продаж житла, відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін жилої площі, видача письмових зобов’язань тощо.

Слід погодитися з Я. м. Шевченко, що «право приватної власності громадян, більше ніж інші види права власності, визначені особливостями їх суб’єктів, потребує законодавчого регулювання і судового захисту»[84]. Тим більше, коли це стосується права власності на житло.

Як цілком правильно зазначає І.В. Бандурка, «право власності на житло, – невід’ємне природне право людини, основа надійності і свободи»[85].

Проте питання права власності на житло як особливого об’єкта нерухомості постійно знаходиться під увагою суспільства і держави. У зв’язку з чим виникає нова категорія цивільного законодавства «нерухомість у житловій сфері».

Правове регулювання відносин власності на нерухомість традиційно виокремлюється у самостійний правовий інститут, який має бути адаптований до умов сучасною суспільства, оскільки право на нерухомість об’єднує приватноправові і публічно-правові норми.