Власник жилого приміщення здійснює права володіння, користування, розпорядження жилим приміщенням, що належить йому на праві власності відповідно до його призначення і меж використання.

Власник жилого приміщення має право надати у володіння та користування жиле приміщення на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на інших підставах. Цивільний кодекс України передбачає можливість утримання житла юридичною особою, але за умови йото цільового використання.

Власник жилого приміщення иесе тягар утримання жилого приміщення квартири, будинку і загального майна власників приміщень у багатоквартирному жилому будинку. Власник кімнати в комунальній квартирі зобов’язаний утримувати загальне майно в комунальній квартирі.

Члени сім’ї власника жилого приміщення мають право користування конкретним жилим приміщенням нарівні з власником, якщо інше не було встановлено угодою між членами сім’ї і власником за шлюбним контрактом. Члени сім’ї зобов’язані використовувати житло за призначенням, забезпечувати його схоронність.

У випадку припинення сімейних відносин із власником жилого приміщення право користування жилим приміщенням за колишнім членом сім’ї власника не зберігається.

Якщо у колишнього члена сім’ї власника жилого приміщення відсутні підстави придбання або здійснення права користування іншим жилим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім’ї не дозволяє йому забезпечити себе іншим житлом, то право користування житлом має бути збережене за колишнім членом сім’ї на певний строк за рішенням суду. При цьому суд може зобов’язати власника та інших членів його сім’ї забезпечити житлом членів його сім’ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов’язання.

Право користування житлом колишнього члена сім’ї припиняється одночасно із припиненням права власності на це жиле приміщення.

Відповідно до ст. 814 Цивільного кодексу України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця на законних підставах, наприклад за договором купівлі-продажу, міни, дарування, спадщини.

Користування приватизованою квартирою, приватним будинком здійснюється громадянами на основі приватної власності. Квартири (кімнати) жилих будинків, що перебувають у державній і комунальній власності, можуть надаватися громадянам у користування на підставі договорів комерційного найму (оренди).

Необхідність дослідження проблем здійснення права власності на житло як особливого майнового об’єкта є недостатня увага дослідників проблемам реалізації права власності на житло. Це пояснюється тим, що донедавна більша частина житлового фонду знаходилась у державній власності, а тому питання приватноправового забезпечення житлових прав громадян знаходились на периферії науки цивільного права. Визначення права власності викликає значні труднощі, незважаючи на його простоту та чіткість. До цього часу, як зазначає Г.Ф. Шершеневич у виданні 1907 р., у науці не встановлено точне поняття про нього. За його визначенням, уява про право власності складає необмежене і виключне панування особи над річчю[75]. Згідно зі ст. 544 Французького цивільного кодексу[76] «власність є право користування і розпорядження речами найбільш абсолютним чином, аби користування не було заборонене законом». У зводі законів Російської імперії право власності визначалося як: влада, цивільними законами встановлена, виключно і незалежно від сторонньої особи володіти, користуватися і розпоряджатися майном довічно і потомственно. Ці труднощі збереглися і до нинішнього часу. Як зазначає І.В. Спасибо-Фатєєва «розбіжності у визначенні майна закріплені у ЦК і ГК і полягають у тому, що у ГК: а) використано більш широкий за значенням у порівнянні з майном термін «цінності»; б) встановлено їх критерії, зокрема вказівкою на їх вартісний характер; в) поняття майна поєднане з його обліком; г) відповідно до цього введено поняття майнового стану; г) передбачено різні правові режими цього майна»[77]. Таким чином, зіставлення регулювання майнових прав цими кодексами свідчить про розбіжності в їх розумінні. «Сутність права приватної власності, яка визначається характером присвоєння, в цивільному законодавстві України не встановлена»[78]. Про це свідчить те, що на сьогодні майже всі підручники з цивільного права, випущені в Україні, житловим правам майже не приділяють уваги, окрім правової характеристики договору комерційного найму житла. Може, тому, що жилі приміщення здавалися в найм, а відносини, що виникали, регулювалися спочатку Цивільним кодексом УРСР 1964 р., а потім основами житлового законодавства Союзу PCP і союзних республік[79] і ЖК УРСР 1983 р.[80], і виходили за межі цивільно-правового регулювання.

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав власника житла є право приватної власності на нього. Термін «власність» поширюється на всі «безумовні» права, яких може набувати особа у приватному і публічному порядках. Їх можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, купівля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі приватизації, спадкування. Цивільний кодекс України передбачає можливості придбання жилого будинку цивільно-правовими зобов’язаннями. Існують різні способи придбання будинків у приватну власність, які прямо кореспондують із способами і припинення права власності на них.

Право власності – складна правова категорія. Зміст права власності складається із низки правомочностей. Зміст і обсяг правомочностей власника визначаються, в першу чергу, цивільним правом України. Договори між особами визначають суб’єктивні права. Якщо право власності на житло набуте законним способом, то зміст правомочностей у власника є однаковим.

Власник здійснює свої правомочності самостійно і не спирається на право іншої особи. Власник житла може користуватися всіма правомочностями у сукупності (володіти, користуватися і розпоряджатися), або здійснювати тільки окремі правомочності (розпоряджатися житлом, переданим у найм).

У наукових дослідженнях щодо підстав набуття права власності застосовуються правові терміни «підстави набуття права власності» та «способи набуття права власності», які переважно ототожнюються. На наш погляд, слід погодитися з тими, хто вважає за необхідне розрізняти ці поняття.

Так, Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Права на майно, говорить закон, набуваються не інакше, як способами, визначеними законами, отже, право власності на речі може бути придбане тільки вказаними у законі способами. Способом придбання права власності називається такий юридичний факт, який, на погляд об’єктивного права, означає встановлення права власності у особі даного суб’єкта. Договір взагалі – не спосіб набуття права власності, а лише підстава...»[81].

Ю.К. Толстой зауважує, що «право власності належить до числа тих суб’єктивних прав, які можуть виникнути тільки за наявності певного юридичного факту, а іноді й їх сукупності. Ці юридичні факти називаються підставами виникнення права власності»[82].

І.В. Спасибо-Фатєєва вважає, що вірніше говорити про підстави набуття права власності, а не про способи, вказуючи на певні різновиди підстав набуття права власності[83]. Така точка зору відповідає положенням ст. 11 ЦК України, яка передбачає підстави виникнення цивільних прав і обов’язків; ст. 328 ЦК України передбачає підстави набуття права власності. Ці підстави включають сукупність різних дій: як укладення договору, складання технічної документації, передача будинку, квартири, нотаріальне посвідчення, державна реєстрація права. За загальноприйнятою класифікацією підстави виникнення (набуття) права власності поділяються на первісні й похідні.

До первісних підстав належать ті, при яких право власносі виникає незалежно від волі, а до похідних підстав – ті, при яких право власності виникає згідно з волею попереднього власника. До первісних способів набуття права власності на житло можна віднести випадки, коли річ створюється вперше (будівництво, капітальний ремонт житла) або набуття житла за набувальною давністю, придбання реквізованого, конфіскованого житла, придбання житла з прилюдних торгів, на яке було звернуто стягнення за зобов’язаннями власника. До похідних підстав набуття права власності можиа віднести приватизацію, спадкування, цивільно-правові договори. За Цивільним кодексом України це: договори (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання), викуп квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ст. 384 ЦК України), реквізиція (ст. 353 ЦК України), конфіскація (ст. 354 ЦК України), набуття права власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК України), пам’ятки історії та культури (ст. 352 ЦК України), викуп у власника належного йому жилого будинку у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений (ст. 351 ЦК України), приватизація (ст. 345 ЦК України), звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника (п. 8 ч. 1 ст. 346 ЦК України), спадкування, передача об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад, сіл, селищ, міст, районів у містах, договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на жилий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно (ч. 1 ст. 89 СК України), договір про припинення права на аліменти на дитину, у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно (жилий будинок, квартиру) (ст. 190 СК України).

Виходячи з підстав виникнення права власності на житло відповідно до загально прийнятої класифікації договори можиа поділити на:

– договори про передачу житла у власність на підставі договорів купівлі-продажу, в тому числі міни, обміну, дарування, ренти. довічного утримання (догляду), які становлять першу групу договорів;

– договори, наслідком яких є перехід права власності на житло: договір дарування житла під умовою, спадковий договір, заповіт, договір про перехід права власності на предметна стави у разі невиконання основного зобов’язання, забезпеченого заставою. Вони мають свою специфіку стосовно моменту виникнення права власності у майбутньому;

– договори, які ведуть до створення спільної власності на житло, у тому числі шлюбний контракт;

– договори про передачу майна в користування або комерційний найм. Сутністю їх є обмеження речового права власника на користування житлом. У праві наймача за договором комерційного найму жилого приміщення є риси, властиві абсолютним правам, наприклад абсолютний характер захисту, в т.ч. і від власника.

Слід зазначити, що у кожшй із цнх груп договорів існують свої особливості, що стосуються суб’єктів, процедури укладання, змісту та умов.

За загальним правилом, коло суб’єктів за договором купівлі-продажу законодавець не обмежує, крім випадків: 1) придбати у власність житло в процесі приватизації можуть тільки наймачі державного житлового фонду та особи, за якими зберігається право на житло у разі їх тимчасової відсутності; 2) при укладанні договорів на біржі договори укладаються через професійних учасників, як діють на підставі відповідної ліцензії.