Будівлі (квартири) належать до об’єктів нерухомості, до яких у силу ст. 181 ЦК України належать «об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначенням. Цим підкреслюється зв’язок із земельною ділянкою. Будівля і земельна ділянка утворюють одне ціле. Для експлуатації будівлі (технічної, господарської, соціальної) необхідна не тільки земельна ділянка під будинком, а й прибудинкова територія. Право на будівлю, що тісно пов’язане із правом користування земельною ділянкою, прямо передбачене земельним законодавством. Цей дійсний зв’язок виявляється в тому, що право на будівлю тягне за собою право на прибудинкову територію. Правова доля будівлі й прибудинкової території тісно взаємопов’язані з речовим правом на будівлю і правом користування земельною ділянкою, що утворює категорію нерухомості. Будівля не може пересуватися. Пересувні приміщення типу «вагончиків», не є предметом правового регулювання житлового законодавства.

Згідно із ч. 5 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою земельною ділянкою здійснюється в порядку та на умовах, передбачених Земельним кодексом України.

У зв’язку з цим особливого значення набуває розвиток приватного права в житловій сфері, що надає змогу громадянам реалізовувати права власника на власну квартиру, будинок, кімнату. Громадяни власними силами приватноправовим шляхом вирішують житлові потреби за рахунок кредиту на купівлю житла, за рахунок власних коштів та майнових зобов’язань.

Відповідно до цього збільшилася кількість зобов’язань, в основі яких лежить користування жилими приміщеннями на умовах найму невласниками. Нині власникам і користувачам житлового фонду забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав, хоча повинні бути створені певні умови для ефективної охорони та захисту і права володіння, і права користування.

При цьому придбання житла у власність прямо залежить від забезпечення наявності гарантій прав квартиронаймачів. З іншої сторони, якщо наймачі житлового фонду будуть мати переваги перед власником, а володільці житла не зможуть повною мірою реалізовувати права власності на житло, в т.ч. і виселити наймачів (наприклад при проведенні ремонту), такий шлях не буде сприяти розвитку приватноправових житлових відносин. Законодавчими пріоритетами повинні користуватися власники житла у порівнянні з наймачами. Оскільки право користування, володіння і розпорядження житлом як правомочності власника житла часто не співпадають, їх треба розглядати в контексті динаміки та розвитку житлових правовідносин.

Важливе значення теорії не тільки для цивільного права, а й для практики правового регулювання має поділ речей на індивідуально визначені й речі, визначені родовими ознаками, що прямо впливає на визначення моменту переходу права власності.

Жила будівля, квартира як об’єкт нерухомості завжди індивідуально визначена річ. Індивідуалізація досягається за рахунок не тільки зазначення адреси, а й, так би мовити, зовнішніх ознак (щодо, наприклад сонячного освітлення, благоустрою). Вже після закінчення будівництва будівля, що визначається родовими ознаками, набуває індивідуально-визначених ознак. Чинне законодавство не містить спеціальних правил про порядок застосування до нерухомих речей цивільно-правових норм.

Будівлі (квартири) належать до речей, що є неспоживчими, хоча в процесі користування ними споживча якість припиняє існувати в первісному вигляді.

Якщо в теорії науки цивільного права поділ речей можливий на подільні й неподільні (ст. 183 ЦК України), то питання про подільність будинку (квартири) як об’єкта правовідносин має вирішуватися в кожному конкретному випадку, в т.ч. із залученням експертів.

Кожна нерухома річ повинна представляти собою єдиний самостійний об’єкт цивільного права. Тому будь-які правочини з частиною будинку (квартири) не завжди допустимі. У певних випадках, коли об’єкт нерухомості є подільною річчю, правочини можуть здійснюватися лише щодо часток у праві спільної часткової власності на цей об’єкт нерухомості, але не щодо частини об’єкта.

Якщо визнати жилий багатоквартирний будинок неподільною річчю, то, відповідно, стає неможливим виділення в ньому окремих квартир як самостійних об’єктів права власності, оскільки право власності тоді б розглядалося як спільна сумісна власність на будинок. Визнання багатоквартирного будинку об’єктом права спільної сумісної власності призводить до того, що одночасно можуть існувати два чи більше власників на одну і ту саму річ – будинок і квартири в ньому.

Квартира у багатоквартирному жилому будинку у більшості випадків неподільна за своїм характером. В процесі приватизації право спільної власності на житло не було конкретизоване у частковій спільній власності. Приватизація державного житлового фонду здійснювалася в ідеальних долях у праві спільної власності за кількістю проживаючих у квартирі. Інколи на практиці ідеальні долі на спільні будинок, квартиру учасники приватизації неправильно вважають правом на реальну частину квартири.

Необхідно вказати на особливість, що повинна знайти своє закріплення у законодавстві, відповідно до якої неможливий перехід права власності ідеальної долі за договорами купівлі-продажу, обміну, дарування, ренти, оренди тощо без реального виділу частки у спільному майні. Питання про долю ускладнюються, коли одна доля належить одному громадянину, а інша, за правом спадкування, переходить до іншого (не члена сім’ї) або до держави. Такі випадки трапляються, коли не вся квартира приватизована, При визначенні реальної долі в праві власності на житло її набувач отримує право користування конкретною частиною будинку (квартири). За бажанням сторони можуть укласти договір між співвласниками про порядок користування місцями загального призначення. Ідеальна доля користування місцями загального користування буде детермінуватися змістом наявності реальної частки у спільному майні

Тому користування місцем загального користування має визначатися не розміром реальної частки в праві спільної власності, а утилітарним призначенням допоміжних приміщень.

Цивільний кодекс України розрізняє головну річ і приналежність. Приналежністю вважається «річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю» (ст. 186 ЦК України). Садиба як об’єкт права власності є головною річчю з прииалежними земельною ділянкою, господарсько-побутовими будівлями.

Розширюючи поняття приналежності, інколи пропонують відносити до приналежності також складові частини речі. Такий підхід вважається помилковим. Розрізняючи головну річ і приналежність, ми маємо на увазі окремо існуючі речі, з яких тільки жилий будинок є предметом правового регулювання. Складові частини речі – це, як правило, не самостійні, а тісно пов’язані між собою частини речі, тому складові частини речі не можуть бути об’єктом окремих прав.

Так, будівлю (квартиру) не можна передати за правочином без її складових (дверей, віконних рам тощо) (ст. 187 ЦК України). Якщо відчужується недобудований, зруйнований об’єкт, або об’єкт, що потребує капітального ремонту, то відчужується цілісний об’єкт, а не окремі його частини.

На наш погляд, багатоквартирний жилий будинок не може вважатися складною річчю в контексті ст. 188 ЦК України, адже квартири і утворюють будинок (єдине ціле), але використовувати за призначенням можливо не будинок, а квартири в ньому.

Право користування власником жилим приміщенням полягає в експлуатації жилого приміщення з метою задоволення власником своїх житлових потреб, або передачі в користування іншим особам за договором найму для проживання.

Прийняттям законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про власність» членам житлових і житлово-будівельних кооперативів, що сплатили пайові внески, надано право власності, знято обмеження щодо складу та обсягу майна, житло стало об’єктом майнового обороту. Разом із тим, ці положення отримали відповідне правове регулювання тільки після прийняття Цивільного кодексу 2003 року.

Цивільний кодекс України визначив власника квартири в кооперативному будинку, зокрема зазначивши у ст. 384 ЦК, що будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Але при цьому приватна власність на будинок (квартиру) або його частку не обмежується ні за кількістю, иі за розмірами.

Користування жилим приміщенням повинно носити цільовий характер – постійне та тимчасове проживання. Обмеження права користування здійснюється з метою дотримання прав сусідів і обмеження прав власника можливе лише згідно з чинним законодавством України. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не приведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Багатоквартирний жнлий будинок є об’єктом нерухомості, оскільки квартира як його складова частина визнається об’єктом права власності. Визнання законом багатоквартирного будинку об’єктом права власності створює ситуацію, за якою одне і те ж майно (будинок і квартира) може перебувати у власності різних осіб. Виходячи із зазначеного до ЦК України слід внести зміни, відповідно до яких виключити із об’єктів права власності дво- і багатоквартирні жилі будинки. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює правовий режим спільного майна співвласників багатоквартирного жилого будинку. Спільне майно багатоквартирного жилого будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно знаходиться у спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню.

Загальне майно багатоквартирного жилого будинку знаходиться у спільній частковій власності. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» виділяє спільне майно, правовий режим якого відрізняється від правового режиму, встановленого в Цивільному кодексі України. Так, спільне майно або частка у спільному майні будинку не підлягають відчуженню, в той же час ст. 361 ЦК надає право співвласнику самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Співвласники багатоквартирного жилого будинку не мають права вимагати виділу в натурі частки із майна, що є в спільній власності, хоча згідно зі статтями 364 та 370 ЦК України вони це право мають; спільне майно може бути поділене в натурі між співвласниками відповідно до правил, встановлених статтями 367 та 372 ЦК України.