Порядок і межі застосування конкретного способу захисту цивільного права повинні залежати від змісту суб’єктивного права, яке захищається, і характеру правопорушення. Часто спосіб захисту порушеного права прямо визначається не Цивільним кодексом України, а спеціальним законом, який регламентує конкретне правовідношення. Слід зазначити, що способи захисту цивільних прав не можуть буги однорідними за своєю юридичною природою. Найпоширенішим у цивілістичиій літературі є поділ на засоби захисту та засоби відповідальності. Я.М. Шевченко вважає ці поняття різними за підставами застосування, соціальним призначенням, функціями, які вони виконують, принципами їх реалізації. Якщо у цивільно-правовій нормі немає вказівки на спосіб захисту права, то особа самостійно обирає спосіб захисту оспорюваного або порушеного права[223].

У ст. 16 Цивільного кодексу визначено способи захисту прав та інтересів: шляхом визнання цих прав; визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право відновлення становища, яке існувало до порушення права; примусове виконання обов’язку в натурі; припинення або зміни правовідношення; відшкодування завданих збитків, способи відшкодування майнової шкоди, компенсації моральної шкоди, а також іншими засобами, передбаченими законом, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Цивільний кодекс України визначає засоби захисту права власності на житло, що виникають внаслідок неправомірних дій суб’єктів житлового права, а із правопорушень.

Захист у житловій сфері, на відміну від цивільно-правового захисту, має свої особливості.

Слід за основу взяти класифікацію, запропоновану В.В. Луцем[224], засобів захисту права власності з урахуванням поділу на речово-правове, зобов’язально-правове та законодавче закріплення спеціальних засобів у особливих випадках порушення прав власників.

Захист – це заходи, спрямовані на припинення правопорушень і притягнення правопорушників до передбаченої законом відповідальності відповідно до цивільно-процесуального законодавства України.

До основних речово-правових засобів захисту права власності на житло належать:

1) витребування власником майна (житла) з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов);

2) вимога власника про усунення перешкод із боку осіб, що заважають здійснювати право власності (негаторний позов);

3) вимоги власника про звільнення майна з арешту.

Допоміжними речово-правовими засобами захисту, внаслідок якого виникає право власності на житло, можуть бути позов про визнання права власності на житло; позов про виключення житла з опису; позови про захист прав співвласника у разі виділу, поділу та продажу спільного майна.

Зобов’язалъно-правовими засобами захисту прав на житло можуть бути: захист права власності на житло в договірних відносинах (відшкодування збитків, заподіяних невиконанням чи неналежним виконанням договору; повернення речей, наданих у користування за договором); способи захисту права власності на житло в деліктних зобов’язаннях; повернення безпідставно отриманого чи збереженого майна.

Спеціальні засоби захисту:

– позови про визнання угоди недійсною;

– способи захисту права власності померлих та осіб, визнаних безвісно відсутніми або оголошених померлими;

– захист прав власників від неправомірного втручання державних органів.

Крім цивільно-правових засобів захисту, визначених у ст. 16 Цивільного кодексу України, в Житловому кодексі мають отримати правове закріплення, наприклад:

1) застосування негайних заходів щодо запобігання порушенню при самозахваті жилого приміщення;

2) застосування грошового стягнення замість відшкодування збитків при руйнуванні або псуванні житла; при систематичному порушенні прав та інтересів сусідів; при використанні житла не за призначенням.

Тому правовий захист перш за все являє собою передбачені законом заходи щодо правопорушників, спрямовані на встановлення державними органами юридичних фактів, що порушують законні права та інтереси громадян.

Можна зробити висновок, що захист нрава на житло здійснюється в передбаченому законом порядку, тобто шляхом застосування належної форми, засобів і способів захисту. Для захисту застосовується юрисдикційна форма захисту, тобто діяльність уповноважених державних органів, які здійснюють комплекс організаційних заходів для захисту порушених прав.

За порушення прав власника житла держава, гарантуючи право власності громадянам, взяла на себе певні зобов’язання, що стосуються компенсації та відшкодування збитків і шкоди (матеріальної та моральної). У разі прийняття в Україні законодавчого акта, який припиняє право власності на житло, держава відшкодовує власникові заподіяні збитки. Збитки відшкодовуються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент припинення права власності, включаючи й неодержані доходи.

Так, у разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи комунального житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, із рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до ст. 172 Житлового кодексу, не може бути виконане до вирішення спору судом. При розгляді такого спору вирішуються також питання відшкодування власникові завданих збитків, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття оспорюваного рішення. При вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 171 ЖК право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (не пов’язаних із позбавленням володіння).

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Згідно зі ст. 53 Закону «Про власність», ст. 394 Цивільного кодексу власник жилого будинку має право на компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, що спричинене діяльністю підприємств, організацій, у тому числі такою, що призвела до зниження рівня шумової та екологічної захищеності території.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов’язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв’язку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації – позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у суду немає правових підстав для задоволення такого позову.

Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт у цілому узгоджується з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» від 26 січня 2000 р. № 02-5/35).

У постанові Пленуму Верховного Суду «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя» від 1 листопада 1996 р. № 9 зазначено, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Конституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.

Важливе значення має з’ясування питання, що слід розуміти під порушенням права власності, оскільки закон пов’язує початок спливу строків позовної давності з виникненням права на захист у власників житла. Де необхідно для правильної правової оцінки явища і для вибору засобів захисту порушеного права. Але не дає підстав вважати порушеними житлові права при вибутті власника до іншої місцевості, в тому числі й за кордон. Вважаємо, що порушення права власності на будівлю має місце тоді, коли здійснюються перешкоди здійсненню правомочностей власника в сукупності.

Дуже важливе не тільки теоретичне, а й практичне значення має визначення моменту виникнення права на захист, який виникає з моменту правопорушення. Як зазначає Ю.В. Білоусов, захисту підлягають суб’єктивне цивільне право та інтерес, який охороняється законом. Під порушенням слід розуміти такий стан суб’єктивного права, за яким воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб’єктивне право уповноваженої особи зменшилося або зникло як таке[225]. Цей момент може бути пов’язаний з моментом виникнення права власності на житло, оскільки особа, яка проживає у жилому приміщенні, повною мірою може використати належні їй засоби захисту. Хоча, відповідно до Цивільного кодексу України положення щодо захисту права власника, поширюються і на невласників, осіб, які володіють житлом на законних підставах. Момент виникнення права на захист можна пов’язати з правочииим щодо жилого будинку (квартири), їх частини як об’єкта нерухомості, що підлягає обов’язкоиій державній реєстрації. Відповідно, право власності на будинок (квартиру) виникає саме з моменту державної реєстрації документів, що встановлюють право заволодіння будинком (квартирою), зміни та перереєстрації документів.