Держава забезпечує стабільність правовідносин. Право на житло громадян як одна з форм забезпечення природніх прав людини охороняється законом, його захист здійснюється судом. Це право охороняється Конституцією як актом найвищої юридичної сили та відповідними законами України. Тільки у невідкладних випадках, пов’язаних із врятуванням життя людей і майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку. Конституція закріплює принцип, за яким право приватної власності на житло є непорушним.

Основоположні конституційні правові засади охорони та захисту прав на житло знайшли своє закріплення також в інших законодавчих актах України. Так відповідно до Цивільного кодексу України, кожний громадянин особисто або разом з іншими має право на захист житлових прав. Захист житлових прав, що належать громадянам, може здійснюватися нормами, що забезпечують захист права приватної власності.

Громадяни можуть користуватися жилими приміщеннями та іншим майном, успадковувати й заповідати його, а також мати інші майнові права. Усім громадянам-власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність на житло є рівноправною з іншими формами власності. Держава створює однакові умови для її охорони й захисту. При цьому цивільним законодавством також передбачається захист житлових прав громадян України як споживачів комунальних послуг. Так, при порушенні наймодавцем, орендодавцем або підприємством, що надає комунальні послуги, умов їх надання, передбачених договором, наймач (орендар), власник приватного житла має право на зменшення розміру плати за відповідні послуги відповідно до Закону України «Про захист прав споживачів». Боротьба зі зловживанням монопольним становищем здійснюється відповідно до Закону України «Про захист від недобросовісної конкуренції».

Зрозуміло, що одним із важливих показників забезпечення житлових прав та законних інтересів громадян є гарантованість захисту прав і законних інтересів наймачів і власників житла. У житловому праві немає визначення поняття «охорона» та «захист» житлових прав, що потребує з’ясування їх змісту, що завжди посідало важливе місце в юридичній науці. При цьому погляди вчених на це поняття виявилися різними через наявність розбіжностей у тлумаченні понять «правова охорона» та «правовий захист». Прихильники однієї позиції пропонують розглядати правовий захист як систему юридичних норм, спрямованих на запобігання правопорушенням та усунення їх наслідків. Інші обмежують правовий захист діяльністю суду щодо запобігання правопорушенням та відновлення порушеного права. Правову охорону прав і законних інтересів громадян на житло в широкому значенні можна визначити як взяту в єдності всю сукупність державно-правових (юридичних) заходів, з допомогою яких забезпечується правовий вплив на суспільні відносини, що склалися, направлений на забезпечення необхідних умов для захисту прав на житло.

Процес охорони реалізується через конкретні засоби державного впливу, реакції державних органів на прояви суспільних відносин, що реалізуються у правовій формі, серед яких основне місце посідають закони України.

Охорона без захисту не може існувати самостійно, тому що захист виявляється тільки в моменти порушення встановленого режиму охорони прав і законних інтересів громадян на житло. Правова охорона житлових прав громадян, не забезпечена реальним правовим захистом, не може досягти основної мети – реалізацію житлових прав і законних інтересів громадян, які вона встановлює. Правовий захист як форма реалізації прав і законних інтересів громадян спрямований на поновлення порушених їхніх прав і законних інтересів.

Визнаючи за особою житлові права, цивільне законодавство надає особі можливості для захисту цих прав від будь-яких протиправних посягань. Поняттям «охорона житлових прав» охоплюється вся сукупність механізмів, які забезпечують нормальний хід реалізації права громадян на житло, Поряд із широким розумінням охорони в цивільно-правовій науці застосовується поняття охорони права у вузькому значенні. Охорону у вузькому значенні цього слова інколи називають захистом цивільних прав[217].

Слід зазначити, що в юридичній літературі немає єдиної точки зору щодо розуміння співвідношення охорони та захисту житлових прав. Вважається, що право на захист є складовою будь-якого суб’єктивного права, поряд із правом на власні дії, а також правом вимагати певної поведінки від зобов’язаних осіб[218].

У свою чергу, В.П. Грібанов зазначав, що суб’єктивне право, надане особі, але не забезпечене від його порушення необхідними способами захисту, є лише декларативним правом, а можливість правоохоронного характеру включається в зміст суб’єктивної матеріальної вимоги як одне із його повноважень[219]. С.Н. Братусь зазначає, що забезпеченість суб’єктивного права через державний примус – це його невід’ємна властивість, і така можливість існує не паралельно з іншими, закріпленими в суб’єктивному праві можливостями, а властива їм самим, оскільки без цього вони не були б юридичними можливостями[220].

З цього випливає, що право на захист у його матеріально правовому значенні є лище однією із правомочностей суб’єктивного цивільного права, одним із елементів його змісту. В юридичній літературі обстоюється думка, за якою право на захист як самостійне окреме суб’єктивне право виявляється лише в момент правопорушення, невизнання чи оспорювання охоронюваного законом регулятивного суб’єктивного права та реалізується в рамках охоронюваного цивільного правовідношення, що виникає при цьому[221].

В.М. Коссак зазначає, що «правовий захист нерозривно пов’язаний з правовою охороною, проте це різні категорії. Різниця цих понять визначена в законі»[222].

Отже, право на захист нерозривно пов’язане із суб’єктивним цивільним правом. Суб’єктивне право, яке є мірою можливої поведінки уповноваженої особи, включає в себе зміст низки правомочностей, зокрема право на власні дії, вимога відповідної поведінки від зобов’язаної особи і використання наданих особі заходів правоохоронного характеру для захисту порушеного права.

Право на захист є однією із правомочностей суб’єктивного права, визначає його характер і зміст. Це означає, що право на захист, як і саме суб’єктивне право, є мірою можливої поведінки уповноваженої особи, яка пов’язана з використанням можливостей правоохоронного характеру. Тому суб’єктивним житловим правам майнового характеру властиві й відповідні способи захисту майнового характеру. В той самий час особисті немайнові житлові права охороняються іншими способами, оскільки особисті немайнові блага – право на життя, здоров’я, місце проживання, гідність, честь тощо – не підлягають матеріальній оцінці. За своїм змістом право на захист містить низку можливостей правоохоронного характеру, здатних гарантувати суб’єктивне право на всіх етапах його реалізації.

Можна дійти висновку, що право на захист – є юридично закріплене право особи звернутися до спеціально уповноважених державних органів з вимогою про відновлення порушеного права або про припинення порушення права.

Зміст права на захист визначається комплексним поєднанням норм цивільного, матеріального і процесуального права, які встановлюють: 1) зміст правоохоронних заходів; 2) підстави їх застосування; 3) коло суб’єктів, уповноважених їх застосовувати; 4) процесуальний і процедурний порядок їх застосування; 5) матеріально-правові і процесуальні права суб’єктів, щодо яких застосовуються відповідні заходи.

Правові основи захисту житлових прав людини, згідно з якими будь-яка особа має права не забороненими законом способами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань, визначені в ст. 55 Конституції України, положення якої конкретизуються в Цивільному та Житловому кодексах України. При цьому кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій або бездіяльності органів держави, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб. Крім того, кожний має право звернутися за захистом своїх прав до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини. Особа також має право на звернення за захистом своїх прав і свобод до відповідних міжнародних судових установ чи до відповідних органів міжнародних організацій, членом чи учасником яких є Україна.

У науці цивільного права прийнято виділяти дві основні форми захисту цивільних прав; юрисдикційну та неюрисдикційну. Юрисдикційна форма захисту – діяльність державних чи уповноважених державою органів із захисту цивільних прав. У межах юрисднкційної форми захисту виділяють можливість захисту цивільних прав у загальному (судовому) чи спеціальному (адміністративному) порядках захисту порушених прав, Неюрисдищійна форма захисту – дії громадян і організацій із самозахисту цивільних прав і охаронюваних законом інтересів без звернення до державних чи інших уповноважених органів.

Відповідно до зазначеного виділяють:

1) судовий захист (здійснюється судом, третейським судом, а також міжнародними судовими установами);

2) позасудовий захист (здійснюється державними органами органами місцевого самоврядування та місцевими держадміністраціями, а також спеціальна уповноваженими на те особами, наприклад нотаріусами);

3) самозахист за допомогою дій, які самостійна здійснюються особою, права якої порушені або можуть бути порушені.

Хоча ст. 55 Конституції України не забороняє особі здійснювати самозахист свого права та права іншої особи від порушень і протиправних посягань на житло, але воно має бути конкретизоване. За ч. 1 ст. 19 ЦК України самозахистом є застосування особою засобів протидії, які не заборонені законом і не суперечать моральним засадам суспільства. Так, власник житла може за допомогою грубої сили виселити з житла особу, яка свавільно посягає на недоторканність житла. Проте така форма захисту має обмежене застосування, оскільки при цьому легко порушити права інших осіб на житло. Тому в житловому праві самозахист повинен застосовуватися тільки у конкретних випадках.

Слід зазначити, що хоча перелік способів захисту цивільних прав у Цивільному кодексі України розширений, але не є вичерпним, тому суд повинен у деяких випадках захищати цивільне право або інтереси іншим адекватним способом, що встановлений законом або договором (наприклад не наближатися до житла особи ближче ніж на 100 метрів). Під способом захисту права громадян на житло розуміють передбачені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення порушених або оспорюваних прав і вплив на правопорушників. Способи захисту права громадян на житло вказуються у нормах, що регулюють ті чи інші види житлових правовідносин або встановлюють відповідальність за порушення житлового законодавства.