Особи, яким належить на праві власності частина квартири (будинку), можуть укладати договори про її відчуження тільки тоді, коли ця частина може бути відокремлена від інших частин будинку (квартири). При поділі будинків (квартир) у натурі має проводитися експертиза, яка визначає варіанти виділу долі зі спільного майна, можливості переобладнання, перепланування. Судова практика, як зазначає Л.Є. Гузь, визначає низку питань, які потребують вирішення: 1) можливий з технічної точки зору поділ у натурі відповідно до часток кожного співвласника; 2) які варіанти технічно можливі; 3) поділ будинку технічно можливий, але з відступленням від ідеальних часток співвласників; 4) якщо технічно поділити будинок не можна, то розглядається порядок користування будинком (квартирою) тощо[226]. Суб’єкт права спільної сумісної власності має право заповідати свою частку у праві спільної сумісної власності до її визначення та виділу в натурі (ч. 2 ст. 1226 Цивільного кодексу України). Проте, хоча кожен із спадкоємців має право на виділ його частки в натурі (ст. 1278 ЦК України), але щодо квартири у багатоквартирному будинку її реально не завжди можна здійснити. При цьому правопосвідчуючими документами про право власності на житло може бути документ про право власності на жилий будинок і розмір часток співвласників (про надання земельної ділянки для спорудження будинку і про його будівництво, про купівлю-продаж, міну, дарування, спадкування, про право на частку у спільному майні подружжя, рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на будинок чи його частину, довідка з бюро технічної інвентаризації).

Право власності на індивідуальний жилий будинок, зведений громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконавчому органі місцевої ради.

Член житлового та житлово-будівельного кооперативу може розпоряджатися житлом тільки після повного внесення паю за квартиру, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування (п. 2 ст. 384 ЦК України). Наймач стає власником квартири (будинку) відповідно до ст. 15 Закону України «Про власність» тільки після викупу (придбання на інших підставах) жилого приміщення в будинку державного, комунального житлового фонду. Тільки після цього він може на свій розсуд укладати на це майно договори купівлі-продажу, міни, дарування, оренди або інших угод, що не суперечать закону.

Відповідно до правил кредитування індивідуального житлового будівництва позичальник до закінчення виплати одержаної позички не має права відчужувати збудований або капітально відремонтований за рахунок позички будинок без дозволу банку або підприємства (організації), що видали позичку.

При вирішенні спору про право власності на будинок обов’язок виплатити заборгованість із позички за згодою позикодавця може бути покладено на інших співвласників-учасників будівництва. У разі відсутності такої згоди обов’язок виплати позички лежить на особі, яка її одержала (постанова Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» (ст. 4) від 4 жовтня 1991 р. № 7).

При вирішенні спорів про право власності на жилий будинок, на квартиру в житлово-будівельному кооперативі слід виходити з роз’яснень, які надані Пленумом Верховного Суду України у прийнятих ним постановах з цих питань. А саме:

а) при вилученні земельної ділянки, на якій розміщений належний громадянину жилий будинок, інші будівлі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведене відповідно до законодавства і вирішене питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкодунання завданих ним збитків. Спори щодо виду компенсації суд вирішує з урахуванням інтересів сторін і конкретних обставин справи;

б) при повному внесенні пайових внесків за квартиру, надані члену житлово-будівельного кооперативу, в особи, яка має право на частку в пайових внесках, виникає право власності на відповідну частку квартири.

У той самий час надання коштів для сплати вартості жилого будинку за договором купівлі-продажу може бути підставою для визнання покупцем за цим договором кредитора.

Важливе значення має визначення моменту виникнення права власності в процесі приватизації. Можна припустити, що момент виникнення права власності на житло, що приватизується, може визначатися трьома такими чинниками: а) поданням заяви та всіх необхідних документів до органів приватизації на приватизацію державною житлового фонду; б) прийняттям рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації; в) видачею свідоцтва про право власності.

У п. 31 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. № 56, зазначено, що строк оформлення документів, від дати реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого свідоцтва про право власності на квартиру (будинок), не повинен перевищувати одного місяця. З роз’яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28 грудня 1994 р. випливає, що право власності виникає з моменту підписання розпорядження про передачу житла у власність.

Так само розвивається практика розгляду житлових спорів у Російській Федерації: Пленум Верховного суду Російської Федерації у роз’ясненнях від 24 серпня 1993 р. № 8 зазначає, що смерть громадянина, який звернувся із заявою про приватизацію з усіма необхідними для цього документами до оформленая договору про передачу жилого приміщення у власність, не є підставою для відмовлення у задоволенні вимог спадкоємця про передачу квартири у його власність. Виявивши при житті волю на приватизацію жилого приміщення, де він мешкав, спадкодавець із незалежних від нього причин був позбавлений, можливості виконати всі правила оформлення документів на приватизацію. І тому спадкоємці, за якими судом визнане право на отримання жилого приміщення у порядку спадкування, мають право як власники користуватися, володіти й розпоряджатися таким приміщенням згідно зі своїми потребами.

Слід зазначити, що у випадку якщо заява і документи на приватизацію надаються за життя спадкодавця самим спадкоємцем, що діє згідно з нотаріально завіреною довіреністю, то це має силу доказу. Тобто є внутрішня воля і волевиявлення спадкодавця – і цього достатньо для переходу права власності на житло за правом спадкування. Саме з таких правових позицій слід виходити при розгляді житлових спорів про виникнення моменту прааа власності на житло, що приватизується.

У разі неоформлення документів у встановлений законом місячний термін із дня подачі всіх необхідних документів, із вини власника чи органу приватизації, якщо громадянин не відкликав заяву і мав право на безоплатну передачу квартири, незалежно від її розміру, а в приватизації йому не могло бути відмовлено, то на спірну квартиру чи її частину відкривається спадщина, оскільки спадкодавець висловив свою волю на здійснення приватизації займаного приміщення.

Абзац 5 п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про Судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22 грудня 1995 р. № 20 передбачає, що у випадку якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено за наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Моментом виникнення права власності на приватизоване житла є момент винесення в місячний строк рішення органом приватизації.