Громадяни у зв’язку із капітальним ремонтом будинку виселяються, але за правовими наслідками це можливо поділити на: 1) виселення наймача із житла державного, комунального житлового фонду; 2) виселення із житлового фонду соціального призначення; 3) виселення власника із будинку, що перебуває у спільній власності громадянина і місцевої територіальної громади; 4) виселення власників із будинку, що потребує капітального ремонту.

З метою підвищення благоустрою квартир провадиться капітальний ремонт, переобладнання і перепланування жилих будинків. Воно допускається за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом із ним, і наймодавця, а також із дозволу виконавчого органу місцевої ради. Реконструкція будинку може полягати у поліпшенні умов проживання, шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення площі жилих приміщень за рахунок підсобних, прибудові та розбудові жилих приміщень тощо.

Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція – різні за правовим змістом поняття.

Ремонт – це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й морального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних показників.

Капітальний ремонт – це ремонт із метою відновлення ресурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.

Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загально-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основітх техніко-економічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту мешканців.

Під час реконструкції, крім робіт, які виконуються протягом ремонту, може змінюватися планування приміщень будівлі (кількості та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов. А за наявності необхідних обгрунтувань може бути здійснене також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності жилих будівель.

Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції, визначених наказом від 15 вересня 1992 р. № 56, зі змінами, внесеними наказом від 5 серпня 1994 р. № 72 Дсржжитлокомунгоспу до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у класність громадян, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будинкіїз до планів реконструкції.

1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.

2. Завершення відселецня мешканців будинку.

3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.

4. Наявність укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт із реконструкції.

Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.

Титульний список – поіменний перелік об’єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням їх потужності, основних фондів, обсягу капіталовкладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого договору на виконання робіт з реконструкції виступають замовник і підрядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відповідної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та інші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечують здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.

Замовником виступає відділ капітального будівництва виконавчого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор с різними особами, то передані функції інвестора можуть виконувати посередницькі та інші організації. Повноваження інвестора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може залишити вирішення головних питань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991 р. № 135 проектно-кошторисна документація на реконструкцію передається підрядчику не пізніше, як за рік до запланованого. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й експертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням проектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен перевищувати двох років.

Реконструювати жилий будинок за наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нормативного строку служби.

У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те необхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців.

Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролювати проведення реконструкції у будинках. Зауваження і пропозиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Згідно зі ст. 838 ЦК України підрядник може доручити виконання окремих спеціальних робіт третій особі – субпідряднику, уклавши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідносини з субпідрядником. Перед замовником відповідає підрядчик за вчасне й належне виконання всіх робіт, у тому числі й переданих субпідряднику.

Виконавчі органи місцевих рад, особливо центральних районів міст України, де є історична забудова, повинні чітко дотримуватися положень нормативних документів із цих питань, оскільки вони покликані зберігати цінний житловий фонд міста. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків.

На виконання робіт, пов’язаних із будь-яким переплануванням і переобладнанням приміщень, потрібний дозвіл виконавчого органу місцевої ради. Зокрема це необхідно для перевірки дотримання вимог будівельних, санітарних правил тощо. У разі відмови наймодавця у згоді на переобладнання чи перепланування спір має вирішуватися у судовому порядку. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого чи підсобного приміщення, зобов’язаний за вдасиий рахунок привести приміщення у попередній стан.

Так, у ст. 100 ЖК УPCP передбачено, що в разі переобладнання чи перепланування квартир із проектом капітального ремонту мають бути ознайомлені наймачі та члени їхніх сімей.

Якщо зауваження не враховані, їх повинні розглядати органи, що здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчий комітет місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку і може відхилити зауваження та пропозиції, що не заслуговують на увагу або є такими, що технічно не виконуються.

Тільки в разі коли капітальний, ремонт не може бути проведений без виселення наймача, згідно зі ст. 101 Житлового кодексу УРСР, наймодавець зобов’язаний надати наймачеві та членам його сім’ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодапця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі відмови наймача від переселення до іншого жилого приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Тобто переселення допускаються тільки за умови, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необхідність у виселенні виникає, коли без звільнення жилих приміщень неможливо виконати ремонтні роботи.

Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окремих випадках з метою створення більш зручних умов для виконання ремонтних робіт наймодавець ставить питання про звільнення будинку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо провести і без цього. Одночасно законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути виконаний без виселення.

Відповідно до п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. №°2 вимоги про виселення наймача з наданого йому на час капітального ремонту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчився і воно перебуває у придатному для проживання стані.

Жиле приміщення, що надається на час проведення капітального ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повніше відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, бути придатним для проживання. Для забезпечення житлом мешканців квартир на час проведения ремонту створюється так званий маневрений фонд. Законодавство не передбачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду, тому не виключається можливість надання приміщення, в якому відсутні окремі види комунальних послуг.

Питання розміру жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішується у кожному окремому випадку з наймачем і членами його сім’ї. Для усунення прогалин, що існують у житловому законодавстві, слід врегулювати питання користування житлом у будинках маневреного житлового фонду.

Оскільки приміщення для тимчасового проживання у більшості випадків мають менші розміри, ніж ті, які громадяни займали раніше, тому і проживання у них має тимчасовий характер. У період проживання в будинках маневреного фонду громадяни повинні вносити плату тільки за користування житлом та за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією особа виселяється із жилого приміщення маневреного фонду і вселяється до жилого приміщення, яке вона раніше займала. Саме цим буде підкреслюватися гарантія права громадян на житло у тому приміщенні, яке вони займали раніше. Якщо наймодавець вселить до приміщення інших осіб, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку, а власник у судовому порядку може захищати своє право власності на житло. З іншого боку, це правило встановлює обов’язок осіб, що зайняли жиле приміщення маневреного житлового фонду, звільнити його після закінчення ремонту будинку, де вони проживали раніше.