Правові наслідки виселення громадян полягають у виселенні з наданням іншого жилого приміщення і виселення без надання іншого жилого приміщення.

До виселення з наданням іншого жилого приміщення відносяться випадки:

1) жиле приміщення непридатне для проживання;

2) будинок підлягає знесенню;

3) виселення із житлового фонду спеціального призначення (службових жилих приміщень, гуртожитків);

4) виселення власника і членів його сім’ї із житла у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Виселення без надання іншого жилого приміщення провадиться у випадках:

1) безгосподарського утримання майна;

2) систематичного використання жилого приміщення не за призначенням;

3) якщо це не житловий фонд спеціального призначення (у випадку припинення трудового договору, строку служби або навчання тощо);

4) щодо піднаймачів;

5) щодо тимчасових мешканців;

6) щодо батьків, позбавлених батьківських прав;

7) самовільного самоуправного вселення до житла.

Житловий кодекс УРСР встановлює загальні й спеціальні підстави припинення права на житло, а також вимоги до жилих приміщень при виселенні громадян.

Статтями 110-115 Житлового кодексу регулюється виселення громадян із жилих приміщень із наданням іншого благоустроєного приміщення. У ст. 110 зазначено, що громадяни виселяються з жилих будинків державного житлового фонду з наданням благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок, в якому знаходиться дане жиле приміщення, підлягає знесенню, будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, оскільки проживання в таких будинках загрожує життю громадян.

Жиле приміщення, яке надається, повинне бути благоустроєним і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, передбаченим ст. 50 ЖК УРСР. Громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з такого самого числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, але в межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім’ї, який проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого примішеная у даному населеному пункті, тому, хто виселяється, надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.

Відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнания особи, яка поселилася в ньому такою, що потребує поліпшення житлових умов (у тому числі у зв’язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі, старших за дев’ять років, крім подружжя).

Благоустроєність стосовно окремого населеного пункту означає, що жиле приміщення повинне відповідати не тільки санітарно-технічним умовам, а також рівню благоустрою, встановленим у конкретному населеному пункті. Наприклад для м. Москва, згідно з додатком 2 до Закону м. Москва «Про поліпшення житлових умов мешканців м. Москва» від 15 січня 2003 р. № 22 благоустроєними є будинки (квартири), в яких наявне електропостачання, водопровід, каналізація, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, гаряче водопостачання або газова колонка[178].

У ст. 109 ЖК УРСР зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму, інших договорів недійсними, якщо вселення було проведене всупереч закону, без видачі ордера, без актів місцевої ради про надання житла тощо.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані нимн за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст. 1322 Житлового кодексу. Відсутність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст. 1322 Житловою кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.

Зміни, внесені прикінцевими положеннями Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. до ст. 109 ЖК УРСР обумовлюють можливість виселення в адміністративному порядку, з санкції прокурора, осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом і намір реанімувати застарілі положення житлового законодавства. Судовий порядок виселення повинен застосовуватися до всіх осіб у випадках, прямо передбачених в законі. Оскільки Конституція, Житловий, Цивільний кодекси України не передбачають адміністративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора, то положення ст. 109 ЖК УРСР повинне бути приведене у відповідність до Конституції України. У випадку правопорушень особа, що вважає свої права та законні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскарженням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й відшкодування шкоди.

У ст. 109 ЖК зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму житла і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму недійсним, якщо вселення було проведене всупереч закону, без видачі ордера.

Виселення провадиться в судовому порядку, що є суттєвою гарантією дотримання житлових умов громадян. Допускається виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, тобто не мають жодних підстав для їх зайняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом. Для заселення необхідні правові підстави, інакше заселення вважається самоправним. Але оскільки ст. 47 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, зазначені положення ст. 109 щодо адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Тому Генеральна прокуратура вказала у листі «Про розгляд звернень відносно виселення громадян» від 23 жовтня 1996 p., що в Конституції чітко визначено: виселити громадян можна тільки в судовому порядку.

У розділі XV «Перехідні положення» Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечать Конституції України. Це, зокрема, стосується і положень ст. 109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Слід погодитись із думкою Ю.В. Білоусова, який вважає, що з цього питання має дати роз’яснення Конституційний Суд України.[179]

При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, слід керуватися статтями 64, 65, 109 ЖК УPCP, ст. 48 Закону України «Про власність», главою 29 Цивільного кодексу України.

Власник житла і члени його сім’ї у випадку звернення стягнення на заставлений жилий будинок (квартиру) виселяються при неповерненні займу без надання іншого жилого приміщення. При цьому, відповідно до внесених змін від 5 червня 2003 р. до ст. 132 Житлового кодексу, таким особам має надаватися житло для тимчасового проживання, за умови якщо їх сукупний дохід недостатній для придбання або найму іншого жилого приміщення.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення. На підставі договору застави, за умови невиконання боржником основного зобов’язання, заставодержатель для задоволення своїх вимог може звернути стягнення на це житло в порядку, встановленому Законом України «Про заставу» та договором. До вимог, що можуть бути підставою для укладення договору застави житла, можуть бути будь-які вимоги, що випливають із цивільно-правових договорів. Нотаріальне посвідчення договору застави житла є обов’язковим, для чого необхідно нотаріусу надати довідку-характеристику БТІ.

Згідно зі ст. 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Жиле приміщення, що надається виселюваному, має бути зазначене в рішенні суду.

Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього жилого приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Тільки у випадку, якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст. 1322 Житлового кодексу УPCP. При цьому дивно виглядає норма ст. 1322 ЖК УPCP, яка визначає, що відсутність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст. 1322 ЖК УPCP, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.

Відповідно до ст. 40 Закону Ізраїля «Про нерухоме майно»[180] суд не дає вказівок щодо виконання рішення про продаж квартири, і продаж квартири припиняється, поки суду не будуть надані докази того, що неповнолітні діти і дружина, з якою діти будуть проживати, мають інше місце для проживання, що відповідає потребам зазначених осіб, тцо вимагає й місця для їх тимчасового проживання. А відповідно до ст. 2851 Цивільного кодексу Франції[181], якщо квартира для сім’ї належить особисто одному із подружжя, суддя може здати її в оренду іншому подружжю, до досягнення повноліття молодшим із дітей, яких виховує подружжя.

Необхідно зазначити, що таке саме положення щодо виселення в адміністративному порядку пропонується відновити щодо осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом, проте такі зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення внесені не були.

При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, суд має керуватися статтями 64, 65, 109 ЖК УPCP і Цивільного кодексу України (залежно від того, хто пред’явив позов).