Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами йото сім’ї з жилого приміщення у ньому залишаються проживати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безконтрольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, продовжують проживати навіть довгий час у звільненому наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та комунальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання вони не набувають права на жилу площу.

Слід зазначити, що до припинення договору найму вимагати виселення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише наймач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на жилу площу. Попередження піднаймача про виселення у зв’язку з припиненням договору найму не вимагається. У випадку відмови звільнити приміщення піднаймачем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення проводиться в судовому порядку.

Особи, які вселилися до жилого приміщення, в якому проживає малолітня або неповнолітня особа, як опікуни чи піклувальники, самостійного права користування цим жилим приміщенням не набувають. Після закінчення опіки чи піклування вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Це положення спрямоване на захист прав матіолітніх і неповнолітніх осіб. Що ж стосується житлових прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які знаходяться під опікою чи піклуванням залежно від того, на чиїй жилій площі вони проживають, висловлюються різні думки. Так А.І. Пергамент висловлюється за визнання права підопічних дітей на жилу площу опікуна, оскільки підопічний, по-суті, стає членом сім’ї, яка взяла його на виховання[182]. В той самий час виховання опікунами своїх підопічних не повинно призводити до визнання прав підопічних на жилу площу опікунів, піклувальників.

Перехід права власності на жилий будинок до іншої особи не тягне за собою виселення, оскільки ст. 814 Цивільного кодексу України гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування займаним жилим приміщенням.

Дострокове припинення договору найму житла можливе у разі знесеннв будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, переобладнання будинку на нежилий.

У випадку знесення будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошова компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284. Вимоги щодо надання окремих квартир не можуть підлягати задоволенню, коли йдеться не про спільну часткову, а про спільну сумісну власність. Якщо сім’я розпалась, колишнє подружжя може претендувати: на надання кожному з подружжя окремих квартир. Але в цих випадках продовження дії договору найму жилого приміщення не відбувається.

Власник житла має право ініціювати в судовому порядку відшкодування завданих власником, членами його сім’ї або іншими особами, які проживають разом із ним, збитків, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення, створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців чи іншим чином порушують вимоги Правил користування приміщеннями житлових будинків і при будинковими територіями, а не їх виселення.

Особливості припинення договору найму жилих приміщень у приватному житловому фонді. Відповідно до ст. 826 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Необхідно відрізняти припинення і розірвання договору найму житла.

Наймач житла має право, за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору найму у випадку виникнення спору може бути проведене тільки із судовому порядку. За наявності потреби в житлі власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці.

Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовується до останнього за порушення відповідних договірних зобов’язань. Основною підставою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, використання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами і без ущемлення інтересів інших громадян, вкі проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника буднику (квартири).

З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право користування жилим приміщенням. Наймач зобов’язаний звільнити займане иим приміщення. У випадку відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення, Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а і осіб, що з ним проживають.

Договір найму жилого приміщення, укладений з власником будинку на певний строк, може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише у певних випадках (ст. 825 ЦК України):

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази (ст. 168 ЖК УРСР встановлює не менше 3-х місяців поспіль);

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких вій відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії якнх він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень (ст. 165 ЖК, ст. 825 ЦК України). Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу наймодавця, крім зазначених више підстав, також у випадку, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК УРСР) або за два місяці, як визначено у п. 3. ст. 825 ЦК України.

У той самий час досвід деяких іноземних країн свідчить, що розірвання договору найму може бути без дотримання строків для попередження. Так, відповідно до статей 683, 685 Цивільного кодексу Польщі наймач зобов’язаний дотримуватися домового розпорядку. Якщо наймач житла порушує діючий домовий розпорядок або своєю поведінкою робить користування іншими приміщеннями в будинку неможливим, наймодавець має право розірвати договір найму без дотримання строків попередження.

Для розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, аби щодо відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖК (п. 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2), зміна власника житла не тягне за собою виселення наймачів.

Виселення з державного і комунального житлового фонду без надання іншого жилого приміщення. Відповідно до ст. 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» розірвання договору найму соціального житла тягне за собою виселення без надання іншого житла у таких випадках:

1) надання наймачу або придбання ним іншого жилого приміщення;

2) підвищення доходів наймача до рівня, якнй дозволяє укласти договір найму іншого жилого приміщення;

3) подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;

4) систематичне порушення правил користування жилим приміщенням;

5) порушення наймачем умов договору найму соціального житла.

При цьому законом передбачено обов’язковість застосування письмового попередження про порушення умов договору найму.

Статті 116, 117 ЖК УРСР передбачають інші випадки виселення з жилого приміщення без надання іншого.

Відповідно до пунктів 17, 18 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» при вирішенні справ про виселення на підставі ст. 116 ЖК УРСР осіб, які систематично порушують правила співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або будинку, слід виходити з того, що при триваючій антигромадській поведінці виселення винного може статися і при повторному порушенні, якщо раніше вжиті заходи попередження або громадського впливу не дали позитивних результатів. Маються на увазі, зокрема, заходи попередження за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок із приводу можливого виселення).

Виселенню наймача або членів його сім’ї на підставі ст. 116 Ж К УРСР без надання іншого жилого приміщення мають передувати і факти застосування заходів запобігання має підтверджуватися письмовими доказами.

Правила ст. 116 ЖК УРСР про виселення за неможливістю спільного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі будинки чи квартири. У таких випадках захист прав цих осіб може здійснюватися способами, передбаченими ст. 16 ЦК УРСР, наприклад шляхом покладення зобов’язання усунути перешкоди в користуванні зазначеним майном, компенсувати моральну шкоду тощо.

Відповідно до ст. 157 ЖК УРСР член сім’ї власника (в тому числі колишнього) може бути виселений у випадках, передбачених ч. 1 ст. 116 ЖК УРСР, а не у зв’язку з тнм, що приміщення необхідне для проживання самого власника.

Особи, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, можуть бути зобов’язані судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.