Переведення придатного для проживання жилого будинку, жилого приміщення у нежилі (як виняток). Для вирішення питання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української PCP (як виняток) власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із заявою з проханням переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі до Київської міської державної адміністрації. До заяви додаються такі документи: завірені нотаріально копії документів, що підтверджують право власності на жилий будинок, жиле приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво тощо з відміткою реєстраційного напису БТІ); технічний паспорт жилого будинку, жилого приміщення (поверховий план); довідка з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК тощо) про те, що у жилому будинку, жилому приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає; у разі, якщо власнику на праві власності належить жиле приміщення, надається письмова згода власника жилого буднику (ОСББ, ЖБК тощо) на подальше його використання.

Після розгляду районною у м. Києві державною адміністрацією наданих документів та прийняття позитивного рішення до Київської міської державної адміністрації надсилається лист-погодження з обґрунтуванням доцільності переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української PCP (як виняток) та подальшого його використання.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 p. № 2482-ХІІ власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними згідно зі ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об’єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизоваиих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

Статтею 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об’єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

За необхідності може бутн здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно.

Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.

Виходячи з вищевикладеіюго приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому разі, якщо договір було укладено до створення такого товариства. В усіх інших випадках – за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку. Якщо таке товариство не створене, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачена.

Визнання житлових будинків непридатними для проживання. Необхідно відрізняти випадки виключення будинків (квартир) зі складу житлового фонду від переведення у нежилі. Якщо в першому випадку йдеться про безумовну зміну статусу будинку у випадках визнання житла аварійним, непридатним для проживання, знесення жилих будинків із мотивів суспільної необхідності, то у другому випадку – про дозвільну діяльність державних органів за зверненням власника для зміни функціонального призначення жилого будинку, приміщення. Житлове законодавство зобов’язує обстежувати стан цих будинків не меише одного разу на п’ять років.

Відповідно до ст. 7 Житлового кодексу УPCP квартири і будинки державного та комунальною житлового фонду, непридатні для проживання, можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації.

На практиці виникають питання про необхідність не тільки перевести житло в нежитловий фонд, а й навпаки – нежиле приміщення визнати жилим. Слід зазначити, що ці питання достатньою мірою в законодавстві України не врегульовані. Вважаємо, що процедура переводу будівель із житлового фонду всіх форм власності повинна бути чітко викладена в нормативних документах. Порядок обстеження стану жилих будинків, встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів Української PCP від 26 квітня 1984 р. за № 189 за умови, що будівля відповідає вимогам, що висуваються до житла всіх форм власності.

Під час обстеження стану жилих будників перевіряються не тільки жилі приміщення, а й: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках; ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо); е) ліфти та їх обладнання; є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; ж) інженерне обладнання тощо.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. за № 52 будинок визнається непридатним для проживання, коли його фізичне зношення сягає 81 %, тобто такий будинок практично зношений. Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу.

За загальним правилом, з метою збереження житлового фонду, придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного житлового фонду переведення в нежилі, як правило, не допускається, що передбачено ст. 7 Житлового кодексу УРСР. Призначення житлового фонду чітко визначене у Цивільному кодексі й тому використання його не за призначенням не повинно мати місця. Саме для усунення таких суперечностей[74] при розміщенні власником у належному йому жилому приміщенні організацій і їх підрозділів допускається тільки після переводу цих приміщень у нежилі. Переведення жилих приміщень у нежилі здійснюється у порядку, що визначається житловим законодавством. Переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі має здійснюватися за рішенням відповідної ради або уповноваженого нею органу. Переведення жилих будинків, що знаходяться у спільній власності у нежилі допускається на підставі рішення загальних зборів.

Слід визнати, що переведення жилих приміщень у нежилі можуть порушувати майнові та особисті немайнові права співмешканців будинку, тому співвласники повинні обов’язково виявити згоду на таке переведення за умови улаштування окремого виходу. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Тому переведення жилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку в нежиле не повинно допускатися, якщо відсутня технічна можливість переобладнати будинок таким чином, щоб доступ до нежилих приміщень не здійснювався через приміщення, що забезпечують доступ до жилих приміщень. Не можна допускати переведення частини жилого приміщення у нежиле, якщо ці приміщення використовуються для постійного проживання іншими особами або права на ці жилі приміщення обтяжені правами інших осіб.

У зв’язку із зазначеним можна запропонувати наступний механізм переводу жилого приміщення в нежиле. Власник житла зобов’язаний подати заявку до місцевої ради за місцем знаходження будинку із наданням; 1) право встановлюючих документів на житло; 2) плану приміщення із технічним паспортом; 3) плану будинку, в якому знаходиться приміщення; 4) проекту переобладнання. Орган місцевого самоврядування зобов’язаний розглянути ці документи і у встановлений термін винести рішення: надати дозвіл на переобладнання або відмовити. Для відмови повинна проводитися комплексна технічна експертиза. Якщо прийнято позитивне рішення, то відповідний орган повинен встановити строк, протягом якого проводиться ремонт, із повідомленням співмешканців про можливі незручності, перелік робіт. Позитивний висновок є підставою для проведення переобладнання, перепланування тощо відповідно до умов, визначених проектом. Завершення робіт має підтверджуватися актом комісії місцевої ради, який засвідчує відповідність проведених робіт, та правопосвідчуючим документом на нежиле приміщення.

На наш погляд, відносини, пов’язані із порядком та підставами переведення придатних для проживання квартир у багатоквартирному жилому будинку у нежилі приміщення, мають регулюватися одним нормативним документом – Житловим кодексом.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такої організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим органом місцевої ради.

Для визнання будинку непридатним для проживання необхідна наявність виконання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків буде виявлена їх невідповідність санітарним і технічним вимогам, яку можливо і доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий фонд, повинна вирішити питання про проведення такого ремонту у встановленому чинним законодавством порядку.

У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до відповідного уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання.

При цьому додаються такі документи:

1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;

2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;

3) висновок проектної або науково-дослідної організації (за необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту буднику;

4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.