Правове регулювання передані державного житлового фонду в комунальну власність. Більша частина квартир знаходиться в будинках, що перебувають у власності місцевих органів самоврядування. Державний житловий фонд, в тому числі й відомчий, передається у комунальну власність місцевим оргfнам самоврядування. Цей процес просувається повільно. Органи місцевого самоврядування не завжди зацікавлені отримувати житловий фонд, який потребує ремонту, витрачати кошти на його утримання.

Основні засади передачі об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об’єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно або шляхом обміну визначаються Законом України «Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності» від 3 березня 1998 р. № 147/98-ВР.

Об’єктами передачі згідно із зазначеним Законом є: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), житловий фонд, які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ, організацій або не увійшли до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), у тому числі не завершені будівництвом будинки.

Ініціатива щодо передачі об’єктів права державної та комунальної власності може виходити відповідно від органів, уповноважених управляти державним майном, місцевих органів виконавчої влади, відповідних органів місцевого самоврядування.

Передача об’єктів із державної у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах здійснюється за наявності згоди відповідних сільських, селищних, міських, районних у містах рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст – за наявності згоди районних або обласних рад.

Передача об’єктів здійснюється комісією з питань передачі об’єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, самоврядних організацій, фінансових органів, підприємств, трудових колективів підприємств, майно яких підлягає передачі.

Уповноважений державний орган утворює комісію з питань передачі об’єктів та призначає її голову – виконавчий орган відповідної сільської, селищної, міської, районної у місті ради/

З державної у комунальну власність передаються безоплатно жилі будинки (разом із вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями) та гуртожитки (в тому числі не завершені будівництвом).

Разом із житловим фондом передаються вбудовані і прибудовані приміщення, зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, обладнання тощо).

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії. Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України. Право власності на об’єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Статті 7, 8 Житлового кодексу України передбачають можливість переведення жилих приміщень у нежилі.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом обласної, міської ради.

Стаття 8 ЖК визначає, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у ч. 2 ст. 7 цього Кодексу, а саме – виконавчого комітету обласної, міської ради.

Відповідно до державних стандартів жилим приміщенням визнається опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізованого випромінювання. Нежиле приміщення – приміщення в структурі жилого будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Правом власників та наймачів приміщень жилих будинків є право на переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України володіння, користування і розпорядження майном, яке знаходиться у спільній частковій власності, за згодою всіх учасників володіння цим майном, у випадку, коли в жилому будинку є приватизовані квартири, при переобладнанні приміщень такого будинку під офіси, торговельні організації тощо з використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників приватизованих квартир.

Використання жилих приміщень з іншою метою дозволяється в разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням у нежилі, що регламентується Житловим кодексом УPCP та постановою Ради Міністрів УPCP «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживанням від 26 квітня 1984 р. № 189.

Таким чином, виконання робіт з перебудови та перепланування жилих приміщень у багатоквартирних будинках із подальшим використанням їх як нежилих приміщень повинно здійснюватися за згодою співвласників будинку та без обмеження їх інтересів та житлових прав.

Порядок та умови надання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції встановлено Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273. Цим Положенням встановлено, що дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних робіт без вищезазначеного дозволу забороняється. Дозвіл на виконання робіт із переобладнання та перепланування жилих приміщень полинен надаватися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад та за погодженням органів містобудування та архітектури, санітарних і протипожежних служб. Проектна документація на переобладнання і перепланування квартир обов’язково повинна погоджуватися з місцевими органами державного нагляду.

Відповідно до статей 7, 8, 152 Житлового кодексу Української PCP, законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про власність», «Про столицю України – місто-герой Київ», Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будників і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів Української PCP від 26 квітня 1984 р. № 189, з метою впорядкування механізму та встановлення порядку переведення жилих будинків, жилих приміщень у нежилі у м. Києві і до прийняття Житлового кодексу України розпорядженням Київської міської держадміністрації від 1 жовтня 2002 р. № 1825 затверджено Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві.

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі провадиться у випадках: визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання; зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснюватись за рішенням виконавчого органу Київської міської ради. Не допускається переведення жилого приміщення, жилого будинку у нежилі для потреб промислового характеру. Переведення жилих приміщень державної, колективної, приватної форм власності у нежилі допускається у разі, якщо вони розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах жилих будинків, які мають окремий вихід, або мають можливість влаштування окремого виходу та за згодою власників жилих будинків.

Приміщення, розташовані у жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо).

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі, у зв’язку з визнанням жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання. Для вирішення питання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української PCP власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із заявою до районної у м. Києві державної адміністрації за місцем розташування жилого будинку, жилого приміщення.

Після прийняття позитивного рішення видається розпорядження районної у м. Києві державної адміністрації про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надається власнику жилого будинку, жилого приміщення.

При переведенні жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української PCP до Київської міської державної адміністрації власником жилого будинку, жилого приміщення надаються такі документи: заява власника жилого будинку, жилого приміщення; копія розпорядження районної у м. Києві державної адміністрації про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання; акт міжвідомчої комісії про обстеження технічного стану жилого будинку, жилого приміщення з метою встановлення його відповідності санітарним та технічним нормам; довідка БТІ про процент фізичного зношення жилого будинку; у разі необхідності – висновок проектного інституту щодо технічного стану жилого будинку та про можливість або недоцільність проведення його капітального ремонту; посвідчені нотаріально копії документів, що підтверджують право власності на жилий будинок, жиле приміщення (договір кулівлі-продажу, свідоцтво з відміткою реєстраційного напису БТІ тощо), технічний паспорт жилого будинку, жилого приміщення (поверховий план): довідка з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК тощо) про те, що у жилому будинку, жилому приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає; у разі, якщо власнику на праві власності належить жиле приміщення, надається письмова згода власника жилого будинку (ОСББ, ЖБК тощо) на подальше його використання.