Для існування специфічних житлових відносин важливо визначити, що основним об’єктом правового регулювання є житло, навколо якого виникає комплек майнових прав і обов’язків, які належать до сфери правового регулювання. До прийняття Цивільного кодексу 2003 р. у законодавстві України визначення житла не наводилося, хоча термін вживався. Поняття «житло» у законодавстві пов’язувалося з поняттям житлового фонду. «Юридична енциклопедія» дає таке визначення житлового фонду: це жилі будники та приміщення в інших будинках, призначені для проживання людей[62].

Право приватної власності на індивідуальний жилий будинок слід відрізняти від права приватної власності на квартиру в багатоквартирному будинку, в якому житло виступає не тільки як об’єкт права власності, права володіння і користування, а й як об’єкт управління та експлуатації. В останньому випадку власнику належить не тільки квартира, а фундамент, дах, сходи та інші частини будинку, які обслуговують квартиру, вони можуть складати спільну власність з державою, або якщо це будинок індивідуальних забудовників – спільну власність учасників будівництва або співвласників багатоквартирного жилого будинку. Тому при використанні житла великого значення набувають спільні рішення співвласників багатоквартирного будинку, незалежно від організаційних форм, в яких здійснюється його утримання.

Жилим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. В Цивільному кодексі окрема увага приділяється саме багатоквартирному жилому будинку як. окремому майновому об’єкту, і визначено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному жилому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також, споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежилих приміщень, які розташовані у жилому будинку.

Цивільний кодекс України виділяє дво- і багатоквартирні будинки, а також жилі будинки, не зазначаючи кількість квартир у них (ч. 2 ст. 331, статті 351, 357, 379, 380 ЦК України). Звичайно правовий режим дво- і багатоквартирного будинків значно відрізняється від індивідуального жилого будинку садибного типу.

Види жилих будинків відповідно до проектів будівництва можуть бути:

– одноповерхові, мансардні, дво- і триповерхові, окремо споруджені або зблоковані (будинок має кілька квартир з окремими виходами на подвір’я);

– малоповерхові (до 5 поверхів) і багатоповерхові (більше 5 поверхів).

Квартира може бути однокімнатною або багатокімнатною. Як річ квартира може бути подільною і неподільною, може перебувати у спільній частковій чи спільній сумісній власності. При цьому місця загального користування залишаються у спільній сумісній власності без зміни їх цільового використання. Під іншим жилим приміщенням слід розуміти кімнату, але під ним можна вважати жиле приміщення, у жилому будинку, що побудоване, прибудоване або відокремлене для проживання громадян, має вихід у квартиру. Жилі приміщення не у складі житлового фонду у розумінні житлового права не є житлом (дачі, пересувні конструкції, готелі тощо).

До складу квартири входять і нежилі приміщення – приміщення в жилому будинку, які не належать до житлового фонду, і не можуть бути самостійним об’єктом правових відносин. Фактично квартири з нежилими приміщеннями включають в себе повітряний об’єм, обмежений внутрішніми поверхнями огороджуючих конструкцій. Відповідно до житлового законодавства Республіки Білорусь, жилим будинком визнається будівля, в якій більше половини площі підлоги зайнято жилим приміщеннями.

Стаття 381 ЦК України дає визначення садиби, до якої відноситься земельна ділянка разом із розташованим на ній жилим будинком, господарсько-побутовимн будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка придбала жилий будинок, переходить право на земельну ділянку, на якій він розміщений, без зміни її цільового призначення. Якщо договором про відчуження жилого будинку розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину, яка зайнята жилим будинком, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для його обслуговування.

Проте садиба не може бути віднесена до житлового фонду, оскільки до її складу входять, крім жилого будинку, земельна ділянка, господарсько-побутові будівлі, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження. Житлом у садибі має визнаватися тільки будинок. Хоча законодавець і розмістив норму ст. 381 ЦК України у гл. 28 ЦК «Право власності на житло» і вказує на те, що садиба визнається житлом, але з таким підходом не можна погодитись, хоча садиба обов’язково пов’язана з наявністю жилого будинку, У цьому випадку норми, які визначають коло житлових прав і обов’язків громадянина, буде поширюватися і на земельну ділянку, господарські будівлі та споруди, насадження. Тому для садиби необхідно встановити спеціальний правовий режим, відмінний від правового режиму, що надається жилому будинку. В юридичній літературі зазначається, що особливістю садиби є її призначення – заняття садівництвом, будівництво і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд[63].

Відповідно до ст. 383 Цивільного кодексу України власник жилого будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб. З огляду на різну терміиологівю Є.О. Мічурін пропонує замінити словосполучення «жилі будинки» та «жилі приміщенням на термін «житлом, що сприятиме єдиному вживанню та систематизації термінології у житлових правовідносинах[64].

Відповідно до ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд охоплює всю сукупність жилих будинків і жилих приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, приатним для проживання громадян незалежно від форми власності.

Житловий фонд – сукупність усіх видів та категорій житла. За формою власності житловий фонд поділяється на такі види: 1) приватний житловий фонд; 2) державний житловий фонд, який складається з об’єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління; 3) комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст; 4) жилі будинки, інші жилі приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб’єктів приватної, державної, комунальної форм власності.

Жилий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.

Жилі будинки повинні бути придатними і призначеними для проживання людей. Значна кількість будівель можуть бути приміщеннями, придатними для постійного проживання в них. Разом із тим, ці будівлі та приміщення з правової точки зору не належать до житловою фонду, хоча відповідають усім санітарним і технічним умовам. Саме тому в 2003 р. вперше Цивільний кодекс України у статтях 379, 380, 382 у самому широкому сенсі визначає поняття житла. Під житлом фізичної особи розуміється жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Жилим будинком визнається тільки будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими иормативно-правовими актами (ст. 380 ЦК України). Ізольоване помешкання в жилому будинку є квартирою (ст. 382 ЦК України).

Виходячи із зазначеного індивідуальним жилим будинком повинна визнаватися індивідуально визначена будівля, яка складається із кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для. задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов’язаних із проживанням у такій будівлі. Будинок повинен мати номерний знак і покажчики встановленого зразка. Багатоквартирний жилий будинок – це жилий будинок з двома і більше квартирами. Допоміжні приміщення жилого будинку – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Нежиле приміщення у багатоквартирному жилому будинку не належить до житлового фонду і може бути самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Квартирою визнається частина багатоквартирного жилого будинку, яка призначена і придатна для постійного у ньому проживання однієї або кількох сімей і має обладнані одну чи кілька кімнат і підсобні приміщення, окремий вихід на сходову площадку, галерею, в коридор або на вулицю. Оскільки Житловим кодексом надано право кожному наймачу приватизувати не тільки квартиру чи будинок, а й частину квартири, то до жилих приміщень належать також ізольована кімната чи кілька кімнат у квартирі. До складу квартири входять підсобні приміщення – приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф.

Комунальна квартира – квартира, заселена двома і більше наймачами чи власниками жилих приміщень (кімнат), що спільно використовують місця загального користування та інженерне обладнання в цих місцях.

Кімнатою визнається частина жилого будинку або квартири, призначена для використання як місця безпосереднього в ньому проживання. Кімната – жиле приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у жилому будинку, структурно відокремленій частині будинку, що побудоване, прибудоване або відокремлене для проживання громадян, має вихід у місця загального користування багатоквартирного чи індивідуального жилого будинку або будівлі.

Жила площа квартири – площа жилих приміщень квартири, в яких згідно з діючими нормами можливе обладнання спальних місць. Загальна площа квартири – площа жилих кімнат (кімнати) і підсобних приміщень квартири з урахуванням площі лоджій, балконів і терас, веранд та холодних комор.

До приватного житлового фонду входять зведені жилі будинки, придбані, побудовані, приватизовані квартири (будинки), що належать на праві приватної власності фізичним чи юридичним особам та призначені для задоволення житлових потреб власників і членів їхніх сімей, або для передачі в оренду чи наим іншим особам.

В юридичній літературі пропонуються й інші підходи до визначення видів житлових фондів. Так; Ю.К. Толстой пропонує класифікувати жилі приміщення не за формами власності, а залежно від підстав їх надання: 1) житло, що надається за договором соціального найму; 2) жилі приміщення, що надаються за договором комерційного найму; 3) жилі приміщення у будинках житлово-будівельних та житлових кооперативах; 4) житло, що знаходиться у власності громадян; 5) службові та спеціалізовані жилі приміщення; 6) жилі приміщення, що надаються в користування громадянам за інших підстав[65].

П.І. Седугін вважає, що необхідно також виходити із призначення жилих приміщень. Залежно від цього виділяє житловий фонд соціального використання (жилі приміщення, що надаються громадяни для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, що використовується на комерційних засадах (для використання за договором найму жилого приміщення з метою отримання прибутку)[66].