П.В. Крашенинников пропонує виходити при класифікації житлових фондів із двох ознак: 1) належність до форми власності. Заданою ознакою житловий фонд поділяється на: а) приватний житловий фонд (до якого належить громадський житловий фонд і житловий фонд житлових і житлово-будівельних кооперативів); б) державний житловий фонд; в) муніципальний житловий фонд; 2) залежно від використання поділяється на чотири групи: соціальний, індивідуальний, комерційний і спеціалізований[67].

Вважаємо, що висловлені в юридичній літературі зауваження щодо класифікації житлового фонду мають своє місце.

На наш погляд, житловий фонд можна класифікувати за двома ознаками: за належністю до форми власності та залежно від використання.

Хоча житловий фонд можна поділити і за місцем розташування: сільська місцевість, адміністративно-територіальна одиниця (село, селище, районний, обласний центр, м. Київ), оскільи зміст прав і обов’язків у власників такого житла значно відрізняється.

Також житловий фонд Можна поділити за кількістю мешканців, що проживають у будинку, та кількості поверхів, а саме, на:

– одноповерхові будинки, призначені для проживання однієї чи кількох сімей;

– багатоповерхові будинки.

Тимчасова методика оцінки жилих приміщень, затверджена наказом Міністерства будівництва Росії від 30 жовтня 1995 р. № 17-115[68], наприклад, передбачає перелік функціональної моделі «квартира»: 1) місце знаходження; 2) капіталькість; 3) загальна площа; 4) жила площа; 5) площа кухні; 6) поверхове розміщення квартири; 7) кількість прохідних кімнат; 8) висота приміщень; 9) кількість балконів (лоджий); 10) наявність телефону.

Правовий режим у таких будівлях значно відрізняється. Тут можуть виникати цивільно-правові відносини щодо утримання майна. Також у таких будівлях права і обов’язки розподіляються серед значної кількості не пов’язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно повинні належно утримувати будинки, ефективно використовувати прибудинкову територію. Слід погодитись із думкою, що індивідуальний будинок, споруджений у сільській місцевості для задоволення потреб однієї чи кількох сімей, не створює проблем правового регулювання, оскільки в більшості ці правовідносини є простими.

При використанні приміщень багатоквартирного будинку, особливо із вбудованими або прибудованими нежилими приміщеннями, необхідно дотримуватися вимог законодавства. Для цього мають бути розроблені та впроваджені в практику єдині вимоги до використання нежилих приміщень у багатоквартирних будинках.

Державний житловий фонд складається з житлового фонду, що належить державним підприємствам, установам і організаціям, а комунальний житловий фонд – де фонд, що належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

Після прийняття Закону України «Про власність» житловий фонд поділявся традиційно за формами власності на державний, колективний і приватний. Закон України «Про власність» визначає також наявність громадського колективного житлового фонду, до якого відносилися житловий фонд житлово-будівельинх кооперативів, трудових колективів, громадських та релігійних організацій. Слід зазначити, що така класифікація ґрунтується на різних критеріях форм власності, кількості суб’єктів, правовому режимі власності. Нині громадський житловий фонд не може бути виділений як окремий вид житлового фонду, його слід відносити до приватного житлового фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб.

Виходячи з положень Конституції громадський житловий фонд є різновидом приватного житлового фонду, оскільки жилі будинки і квартири знаходяться в приватній власності громадських об’єднань, які є юридичними особами, або у сільській власності фізичних та/або юридичних осіб. Державний житловий фонд, що перебуває у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ та організацій, за їх бажанням може передаватися у комунальну власність за місцем розташування будинків. Цей фонд надається у власність відповідних міст, селищ і сіл безоплатно. Основні засади передачі об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад міст, селищ, сіл або у їх спільну власність, визначаються Законом України «Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності» від 3 березня 1998 р. № 147/98-ВР. Зазначений закон регулює механізм, пов’язаний з передачею об’єктів права комунальної власності у державну власність. Комунальний житловий фонд може знаходитися у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст.

Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в жилих будниках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом та нешкідливої для експлуатації будинку діяльності. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.

Відповідно до статей 4-6 ЖК державний житловий фонд включає в себе жилі будинки (закінчені будівництвом і здані в експлуатацію) та жилі приміщення в інших будівлях, призначені для постійного проживання громадян.

Слід зазначити, що відносини, пов’язані з використанням під житло приміщень у нежилих будинках (котеджах, дачах, інших будиночках) не призначених для постійного проживання громадян, регулюються нормами цивільного, а не житлового законодавства, незалежно від їх тривалості. Одним із недоліків чинного законодавства є відсутність механізму переводу зазначених приміщень у жилі. Такий підхід буде мати вирішальне значення у випадках: визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов; при отриманні кредитів для будівництва житла; при обміні житла; при поділі житла тощо.

Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна[69] як об’єкти технічної інвентаризації виділяються садові і дачні будинки: садовий будинок – будинок для літнього (сезонного) використання; дачний будинок – це жилий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Отже, садовий будинок не є жилим, оскільки призначений для сезонного використання, а дачний хоча і визнається жилим, але через те, що використовується з метою відпочинку, не включається до житлового фонду.

При цьому слід скористатися досвідом Російської Федерації. Виходячи з ч. 3 ст. 9 Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политикн» від 24 грудня 1992 р., громадяни, які мають жилі будівлі, що розміщені на садових і дачних земельних ділянках і відповідають вимогам нормативів щодо жилих приміщень, мають право переоформити їх як жилі будинки і садиби на праві приватної власності. Йдеться про приведення у відповідність матеріального змісту будівлі до її юридичної відповідності. І саме проведення такої «ревізії» дозволить відмежувати одні дачні, садові будинки від дачних, садових будівель капітального типу, призначених і придатних для постійного в них проживання»

Жилі будинки повинні відповідати архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним» протипожежним, екологічним та іншим нормам і стандартам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання в них громадян.

Наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80 затверджено Державні будівельні норми «Будинки і споруди. Жилі будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005» (чинні від 1 січня 2006 р.), які поширюються на проектування нових і реконструкцію жилих будинків із позначкою рівня підлоги верхнього поверху до 73,5 м (як правило, до 25 поверхів включно при висоті поверху 2,8 м): одноквартирні та багатоквартирні, у тому числі спеціалізовані квартирні жилі будинки для осіб похилого віку і сімей з інвалідами та гуртожитки. Вимоги цих норм є обов’язковими для юридичних і фізичних осіб – суб’єктів підприємницької діяльності на території України незалежно від форм власності та відомчої приналежності.

Ці питання необхідно вирішувати в кожному окремому випадку, особливо це стосується дачних чи садових будинків на території міста, що відповідають санітарно-технічним вимогам.

Реєстрація в органах місцевого самоврядування будівлі як жилої допускається тільки після прийняття в експлуатацію комісією фахівців і спеціалістів зведеного будинку.

При характеристиці житлового фонду слід відрізняти допоміжні приміщення від підсобних приміщень жилого будинку. Хоча допоміжні приміщення жилого будинку до складу житлового фонду не входять, проте вони призначені для забезпечення та утримання будинку, а також побутового обслуговування населения за місцем проживання (вестибюль, сходова площадка, перехідний шлюз, міжквартнрний коридор, колясочна, підвали, горища тощо). А підсобні приміщення входять до складу житлового фонду, але вони не можуть бути предметом окремого цивільно-правового договору.

Квартира становить частину багатоквартирних жилих будинків. Предметом правового регулювання у житловому праві є також частина квартири (одноквартирного будинку) – жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), призначена та придатна для постійного проживания.

Класифікацію житлового фонду також можиа проводити за призначенням: 1) житловий фонд загального призначення; 2) житловий фонд спеціального призначення; 3) фонд соціального призначення.

З урахуванням положень ст. 47 Конституції України та положень чинного житлового законодавства за призначенням житловий фонд можна поділити на:

1. Житловий фонд загального призначення, що охоплює сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання всіх категорій громадян і використовується на загальних приватно-правових засадах (житло всіх форм власності, призначене для проживання громадян, за винятком житлового фонду спеціального призначення).
2. Житловим фонд соціального призначення – це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту або поліпшення умов проживання: інвалідів, ветеранів, самітніх громадян похилого віку – їм надається житло в будинках-інтернатах та інших громадян, які не можуть задовольнити житлову потребу через брак коштів.

Соціальне житло надається безоплатно, проте користування житлом здійснюється за доступну плату тими громадянами України, які потребують соціального захисту. Соціальний квартирний облік здійснюється органами місцевого самоврядування. За змістом правовідносин таке житло повинно відповідати архітектурним нормам та санітарно-гігієнічним вимогам, що повинні визначатися Державними стандартами щодо такого житла.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» до житла соціального призначення належать: 1) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будники; 2) жнлі приміщення у соціальних гуртожитках.

Окремо, в межах житлового фонду соціального призначення слід виділяти житло соціального захисту, в тому числі: а) соціальне – гуртожиток; б) спеціалізовані будинки для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку; притулки, житло для тимчасового проживання; в) спеціалізовані будинки для бідних і безпритульних. Притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.