Відповідно до житлового законодавства житлом визнається приміщення, призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (будинок, квартира). До складових частин жилого приміщення можуть входити приміщення, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини.

За змістом житлового права не визнаються житлом приміщення, не призначені й не пристосовані для постійного чи тимчасового проживання (відокремлені від жилих будівель – погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення). Не є житлом також кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається а однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне законодавство не дає однозначного, юридично закріпленого визначення понять «окрема квартира» чи «інше ізольоване жиле приміщення».

Житловим законодавством передбачено умови, за якими прямо заборонено використовувати жилі приміщення державного житлового фонду у випадках, якщо: 1) в результаті вселення наймача, піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим за установлений для надання жилих приміщень; 2) якщо наймач, піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяє особу, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі. Однак такі застереження у цивільному законодавстві відсутні. Для здачі в найм житла приватного житлового фонду такого роду застережень не встановлено, крім визначених у статтях 379, 380, 382, 383 Цивільного кодексу, зокрема:

– жилий будинок, квартира повинні бути призначені та придатні для постійного проживання, їх не можна використовувати для промислового виробництва;

– ремонт і зміни в квартирі дозволяються, якщо ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Житловий кодекс виходить із того, що реалізація права на житло можлива тільки з метою задоволення потреб особи та членів його сім’ї. У випадку якщо громадянин набуває право власності на житло без мети проживання в ньому, а для отримання прибутку, то може йтися не про житлові правовідносини, а тільки про цивільно-правові. Вимоги, які висуваються до житла приватного житлового фонду, в Цивільному і Житловому законодавстві мають бути однаковими.

При цьому жилий будинок повинен бути споруджений з дотриманням вимог, встановлених законом і іншими нормативно-правовими актами. Слід зазначити, що закон такий не розроблений. «На низькому рівні залишається рівень благоустрою житла. Лише 54,9 відсотка загальної площі житлового фонду обладнано водопроводом; 54,4 – каналізацією; 54,2 – центральним опаленням; 39,2 – гарячим водопостачанням. При цьому 15 областей України характеризуються нижчим від середньоукраїнського показником обладнання водопроводом, 17 – центральним опаленням. Особливо низьким є рівень благоустрою в сільській місцевості»[70]. Необхідність прийняття стандартів благоустроєності випливає з Цивільного кодексу України, хоча його стандарти будуть виходити за межі цивільного регулювання, але будуть визначати призначеність і придатність житла для проживання.

Нині власник житла без будь-яких обмежень може здавати своє житло у найм, без урахування мінімального рівня санітарних та технічних вимог. Особливого загострення ці питання набувають у випадку використання приватизованої кімнати в комунальній квартирі, коли співмешканці-власники не досягли згоди щодо використання за договором найму (оренди) жилої площі загального користування з іншими особами.

Цивільне законодавство не висуває ніяких меж щодо кількості жилої площі, що може припадати на одну особу. Тому співвласниками житла може бути необмежена кількість осіб, які, в свою чергу, не зможуть використовувати житло за призначенням, оскільки на кожного з них припадатиме жилої площі менше, ніж за санітарно дозволеними межами, Тому повинно йтися про межі здійснення або обмеження права власності щодо користування житлом. Мають бути встановлені межі, за якими жилою площею не можна користуватися, не порушуючи санітарних норм. У той самий час державні органи покликані здійснювати контроль за використанням житлового фонду, в тому числі через здійснення такої функції через реєстрацію місця проживання особи. Відповідно до зазначеного житловим законодавством повинно бути встановлене правило, за яким не дозволяється реєструвати місце проживання людини, якщо жила площа, що припадає на неї, не відповідає визначеним стандартам.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначене для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним за умовами даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам до нього. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири, У зв’язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та примішения господарського побутового призначення залишаються у спільному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями господарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнения згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом. Спори між. власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживають два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, утримання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.

У судовій практиці також вважається ізольованою кімната, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квартири, але, разом із тим, має окремий вхід із загального коридору.

Житловим кодексом УPCP (ч. 3 ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для одієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї, і чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для членів сім’ї чи сторонніх осіб.

Зазначена стаття ЖК УРСР не поширює обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом із тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть за наявності згоди на це бажаючих вселишся в нього громадян.

Позиція судів щодо поняття «житло» визначена в п. 30 постанови Пленуму Верховного Суду «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992 р. № 12, де закріплено, що житло – це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо). У Постанові також вказується, що не можуть визнаватися житлом приміщення, не призначені і не пристосовані для постійного чи тимчасового проживання, відокремлені від жилих будівель погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення.

При розмежуванні понять «будівля жилого чи нежилого призначення» слід зазначити, що у законодавчому порядку поняття «будівля нежилого призначення» не визначене, хоча поняття «будівля жилого призначення» також потребує свого уточнення. Можна запропонувати наступне визначення. Під житлом повинно визнаватися ізольоване приміщення (квартира, будинок) всіх форм власності, яке є нерухомим майном і відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, іншим вимогам законодавства.

У законодавстві України відсутній єдиний порядок визнання приміщення жилим і вимоги, яким повинне відповідати житло. Так само не існує єдиного порядку визнання жилих приміщень непридатними для проживання.

За змістом цивільного законодавства України допускається використання жилого приміщення для здійснення професійної, індивідуальної, підприємницької діяльності особами, які в ньому проживають, у випадку якщо така діяльність не порушує прав і законних інтересів інших громадян, а також вимог щодо призначення жилого приміщення, визначених статтями 379, 380, 332, 383 Цивільного кодексу України. Жилі приміщення повинні відповідати всім умовам, за яких людина може проживати без шкоди для її здоров’я.

Якщо нині стандарт життя визначається тільки благоустроєністю, тобто наявністю в жилому приміщенні комунальних послуг (водопроводу, каналізації, центрального опалення, газозабезпечення тощо), то її рівень в різних населених пунктах є неоднаковим. При цьому відповідність жилого приміщення рівню благоустроєності населеного пункту повинен визначатися наявністю комунальних послуг тільки у будинках державного та комунального житлового фонду.

Придатність жилого приміщення для проживання повинна визначатися встановленими санітарними і технічними вимогами, державними стандартами, правилами планування та забудови населених пунктів, затвердженими наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19 червня 1996 р. № 173, та вимогами державних будівельних норм.

Вимоги до жилих приміщень. Відповідно до наказу Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80 про затвердження Державних будівельних норм «Будинки і споруди. Жилі будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005» розміщення жилих приміщень у цокольних, підвальних ї підземних поверхах жиилих будинків не допускається.