У квартирах для сімей з інвалідами-колясочниками ширина підсобних приміщень повинна бути не менше: кухні – 2,3 м при однобічному і 2,9 м при двобічному або кутовому розміщенні обладнання; передпокою – 1,6 м (з можливістю зберігання крісла-коляски); внугрішньоквартирних коридорів – 1,15 м; розміри у плані ванної кімнати або суміщеного санвузла – 2,3 × 2,3 м, вбиральні з умивальником – 1,6 × 2,2 м; вбиральні без умивальника – 1,2 × 1,6 м.

У спеціалізованих квартирних будинках для осіб похилого віку та інвалідів слід передбачати центри громадського, соціального і медичного обслуговування, приміщення адміністративно-господарського призначення тощо загальною площею із розрахунку від 4,2 м2 до 5,2 м2 на одну особу, залежно від їх місткості. Склад і площі цих приміщень визначаються завданням на проектування.

За необхідності допускається проектувати гуртожитки для робітників і службовців. Гуртожитки для молоді, що навчається, повинні бути місткістю не більше 500 осіб. Комплекс гуртожитків місткістю понад 500 осіб допускається розміщувати в студентських містечках при великих навчальних закладах.

Жилі кімнати гуртожитків проектують із розрахунку заселення не більше трьох осіб при площі не менше 8 м2 на кожного мешканця, а для аспірантів – на одну-дві особи при площі не менше 10 м2 на кожну. Кімнати слід обладнувати вбудованими шафами площею не менше 0,6 м2 на кожного мешканця.

Жилі кімнати гуртожитків, як правило, групують з підсобними приміщеннями (кухнями, передпокоями, санвузлами) у жилі осередки місткістю не більше 10 осіб, а у гуртожитках для аспірантів – не більше шести осіб.

Обладнання санвузлів у гуртожитках для одинаків слід проектувати із розрахунку один душ або ванна, один умивальник і один унітаз не більше ніж на чотири-шість осіб, а в осередках гуртожитків для сімейної молоді – один душ або ванна, один унітаз і один умивальник не більше ніж на три особи.

У гуртожитках слід передбачати приміщення громадського призначення: для культурно-масових заходів, навчальних і спортивних занять, відпочинку, громадського харчування, медичного і побутового обслуговування, адміністративного та господарського призначення. Площа приміщень громадського призначення на одну особу повинна бути не менше 3,0 м2.

Жиле приміщення не обов’язково має бути у новому будинку, але воно повинно відповідати встановленим вимогам. Тому забороняється заселення помешкань, що звільнилися у старих будинках, які не підлягають ремонту, у бараках та інших не пристосованих для житла будівлях, у жилих будинках, мешканці яких відселені у зв’язку з тим, що будинки підлягають знесенню, капітальному ремонту тощо.

Проте необхідне прийняття нових, чітких санітарних та технічних правил обладнання та експлуатації саме жилих приміщень. Слід визнати, що вони можуть відрізнятися в різних населених пунктах, а у великих містах загальні правила не завжди можуть бути дотримані. Йдеться про вимоги до земельних ділянок жилих будинків, архітектурно-планувальних і конструктивних рішень жилих будинків і окремих приміщень, водопостачання і каналізації, до прибирання жилих будинків і утримання тварин тощо.

З метою покращення житлових умов, доведення відповідності житла до житлових стандартів законодавством передбачено право власника житла на його ремонт з переобладнанням або переплануванням. Переобладнання передбачає встановлення, заміну або перенос інженерних ліній, санітарно-технічного, електричного, іншого обладнання, що потребує внесення змін до технічного паспорту. Перепланування жилого приміщення передбачає зміну його конфігурації. Порядок оформлення документів про дозвіл перепланування жилих приміщень у Москві передбачає перепланування лише в межах загальної площі приміщень, незалежних від форми власності цих будинків[71]. Як переобладнання, так і перепланування жилого приміщення має проводитись обов’язково з погодженням із місцевою радою, вимагає обов’язкового внесення змін до технічного паспорту жилого приміщення. Для проведення зазначених робіт власник обов’язково повинен враховувати згоду наймача, членів сім’ї наймача чи співвласників.

Якщо будинок знаходиться на обліку як пам’ятка архітектури, історії та культури, то потрібен бути додатково відповідний висновок органу з охорони пам’яток архітектури, історії і культури. Завершення ремонтних робіт з переобладнання або перепланування жилого приміщення підтверджується актом комісії місцевої ради і реєструється в БТІ. У випадку самовільного, без належного дозволу, переобладнання або перепланування особи повинні нести цивільно-правову відповідальність, що включає повернення жилого приміщення в попередній стан у встановлений термін.

Норма жилої площі в Україні встановлена в розмірі 13,65 м2 на одну особу (норма загальної площі – 21 м2 на одну особу). Вона має важливе значення для договорів соціального найму, а жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше встановленого розміру.

Відповідно до ч. 1 ст. 48 Житлового кодексу УРСР п. 53 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській PCP, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470, визначено, що жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 м2 жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею повинен періодично переглядатися виконавчими органами відповідних рад, виходячи з даних статистичної звітності. З цього випливає, що договір найму не може укладатися на ізольоване жиле приміщення, якщо за розміром воно менше за рівень середньої забезпеченості. Проте це правило слід поширити на житловий фонд усіх форм власності, а не тільки державний, комунальний. Оскільки для визначення цих меж враховується жила площа житлового фонду всіх форм власності, в тому числі й те, що перебуває у приватній власності громадян.

Нормою надання жилого приміщення за договором соціального найму є мінімальна площа жилого приміщення, що надається за договором соціального найму. Необхідною обліковою нормою площі жилого приміщення є мінімальний розмір площі жилого приміщення, виходячи із якого здійснюється облік громадян для прийняття на облік як таких, що потребують поліпшення житлових умов.

Мінімальний розмір визначається рівнем середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (в середньому близько 9 м2 по Україні).

Щодо будників державного та комунального житлового фонду наведена норма жилої площі має значення у таких випадках, як: визначення максимального розміру жилих приміщень, що надаються громадянам (ст. 48 ЖК УРСР); надання вивільненого в комунальній квартирі ізольованого жилого приміщення (ст. 54 ЖК УРСР); надання житла в фонді спеціального призначення; реалізація права наймача на отримання жилого приміщення меншого розміру (ст. 90 ЖК УРСР); надання наймачу іншого благоустроєного жилого приміщення у зв’язку з капітальним ремонтом буднику (ст. 102 ЖК УРСР); виселення за підставами, передбаченими статтями 110-112 ЖК УРСР і надання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку або переобладнанням у нежилий (ст. 114 ЖК УРСР); забезпечення житлом громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв’язку з вилученням земельних ділянок (ст. 171 ЖК УРСР).

У проекті ЖК відмовилися від поняття «норма жилої площі». Визначення цієї норми віднесене до компетенції Кабінету Міністрів України. Норма загальної площі (з урахуванням підсобних приміщень) для громадян, встановлюється у розмірі 21 м2 на одну особу. Розмір загальної площі, що надається, також не може бути меншим за норму середньої забезпеченості у даному населеному пункті. Тобто йдеться про дві різні категорії – норми жилої та загальної площі.

Необхідно встановити санітарну норму жилої площі як розрахунковий норматив необхідної потреби у забезпеченості жилою площею однієї людини. Вказана норма не збігається з рівнем фактичної забезпеченості громадян житлом, який модже бути вищим або нижчим за фактичний. Це важливо для врахування під час проектування житлового будівництва і капітального ремонту жилих будинків, пов’язаного з переплануванням квартир.

Вважаємо, що норму жилої площі як облікового стандарту необхідно зберігати. «Стандарт соціальної норми площі житла в Російській Федерації встановлюється у розмірі 33 м2 загальної площі – для одиноких громадян, 42 м2 на сім’ю із двох осіб і 18 м2 – на одного члена сім’ї із трьох і більше осіб. Відповідно до Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. № 6 залежно від конструктивних особливостей житла, що надається, допускається надання жилої площі вище соціальної норми із розрахунку: на сім’ю із однієї особи – 33 м2 загальної площі, на сім’ю із двох осіб – 42 м2 загальної площі»[72].

За іншим принципом визначено розмір мінімальної жилої площі у законодавстві Болгарії. Так, для двох чоловік – одна кімната, для 5-6 – три кімнати, більше шести – 3-4 кімнати, півкімнати на особу[73].

Жиле приміщення може бути надане з перевищенням зазначеного максимального розміру, якщо воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру) чи садибиний (одноквартирний) будинок (ст. 23 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»). Жилі приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири на сім’ю, що передбачено ст. 31 Житлового кодексу України або у випадках, коли в квартирі, в якій проживають двоє або більше наймачів, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві сусіднього приміщення.

В окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку в порядку тимчасового поліпшення житлових умов, їм може бути надане жиле приміщення, яке не відповідає вимогам, передбаченим чинним законодавством, або за розміром менше за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. При цьому право перебування на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, за ними зберігається.

Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами й характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі має збільшуватися в порядку і на умовах, визначених ЖК України. Порядок, умови надання додаткової жнлої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одержання, встановлюється деякими законодавчими актами України, що передбачено ст. 49 ЖК для окремих категорій громадян, яким може надаватися додаткова площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 м2. До пільгових категорій громадян відносяться: 1) журналісти; 2) наукові та науково-педагогічні працівники; 3) хворі на деякі хронічні захворювання; 4) особи, що постраждали від Чорнобильської катастрофи.

Слід дійти висновку, що додаткова жила площа є пережитком минулої розподільчої системи, У зв’язку з цим постає питання не надання додаткової жилої площі, а диференціації забезпечення житлом окремих категорій громадян у різних житлових фондах.