Договір довічного утримання, хоча і схожий з договором купівлі-продажу, але отримав законодавче закріплення в ЦК як самостійний вид договору, що має свої специфічні риси. Суть його не у відчуженні житла, а в наданні утримання. Договір довічного утримання є оплатним, оскільки згідно ст. 744 ЦК за договором довічного утримання одна сторона передає другій стороні у власність майно, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати утриманням та доглядом довічно. Договір з умовою довічного утримання є двостороннім, оплатним. Слушною є думка, висловлена В.Ф. Масловим: в законі слід обумовити, що майно «не повинно переходити в повну власність особи, що надає забезпечення, а повинно складати спільну сумісну власність учасників договору»[114]. З такою позицією слід погодитися, оскільки відносини сторін, хоча і є оплатними, але не є еквівалентними, тому їх не можна зводити до майнових, важливе значення має догляд, утримання. Слід визнати, що відповідно до ст. 755 ЦК України у всіх випадках розірвання договору набувач не зможе отримати відшкодування витрат, якщо він втратить право на житло. Незважаючи на односторонній характер договору метою забезпечення інтересів відчужувача статті 754, 757 Цивільного кодексу України вносять у нього елементи речового права – «обтяження» речі, а не тільки певної особи: заборона на відчуження будинку при житті відчужувача укладати договір застави; при переході будинку до спадкоємців набувача вони повинні виконувати умови договору.

Необхідно звернути увагу на те, що договір довічного утримання у Цивільному кодексі 1963 р. регулювався всього 5 статтями, а у Цивільному кодексі 2003 р. правовому регулюванню договору довічного утримання присвячено 14 статей, що деталізують і регламентують договір на якісно новому рівні. Так, новелою Цивільного кодексу України є те, що поняття договору довічного утримання визначається як утримання та/або догляд, хоча ці поняття не розмежовуються, І вживаються як ідентичні, варіанти надання утримання з доглядом або без нього. Щодо майна, що є у спільній сумісній власності п. 2 ст. 747 ЦК України, визначено, що договір довічного утримання може бути укладений подружжям без поділу спільної сумісної власності. Тільки якщо відчужувачем є один із співвласників, то договір укладається після визначення частки співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном. Оскільки право на довічне користування житлом у силу закону випливає із шлюбних відносин, цей обов’язок може перетворюватися на обов’язок довічното утримання, проте обов’язок утримання одним із подружжя не є довічним.

У Цивільному кодексі застосовується таке поняття, як догляд. Для законодавства термінологічно правове поняття «догляд» є зовсім новим і згідно з «Новим тлумачним словником української мови» означає «пильнувати», «слідкувати за ким-небудь з метою забезпечення нормального стану, порядку» тощо. Поняття довічного утримання означає не тільки догляд, а також матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування тощо. Тому слід розмежовувати у договорі ці поняття, а не змішувати, оскільки догляд за змістом значно вужче, ніж довічне утримання.

Якщо за Цивільним кодексом 1963 р. набувачем житла могла бути тільки фізична особа, то за Цивільним кодексом 2003 р. набувачем може виступати і юридична особа (ст. 758). Якщо житло в Цивільному кодексі 1963 р. розглядалося як єдиний предмет договору довічного утримання, то в Цивільному кодексі 2003 р. предметом договору довічного утримання (догляду) може бути не тільки житло, а й інше рухоме і нерухоме майно, в тому числі й речі. Відповідно до статей 752-753 нового Цивільного кодексу України допускається заміна як суб’єктного складу договору, так і майна, що є його матеріальним наповненням.

У Цивільному кодексі України значно розширено предмет договору довічного утримання за рахунок іншого нерухомого майна або рухомого майна, яке має значну цінність, що визначається ст. 744 ЦК України.

Якщо цінність майна не була конкретно визначена або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду, спір має вирішуватися відповідно до оціночних принципів справедливості та розумності.

Договір довічного утримання (догляду) за своєю правовою природою є одностороннім, оскільки у відчужуюча є лише право вимагати від набувача надання обумовленого договором матеріального забезпечення, а набувач несе лнше обов’язок – надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення. Хоча О.А. Підопригора не вважає цей договір суто одностороннім, оскільки у набувача може виникнути право вимагати розірвання договору[115]. З цим можна погодитися, але розірвання договору, визначення його недійсним може бути наслідком укладання будь-якого договору, що не впливає на обсяг суб’єктивних прав і обов’язків при укладанні договору.

Предметом цього договору може бути не тільки житло, що відчужується, а й матеріальне забезпечення, що надається відчужувану і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які у договорі повинні бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення, що відповідно до ст. 751 ЦК України повинно бути оцінено у грошах у межах місячного матеріалів його забезпечення.

При визначенні змісту договору довічного утримання визначальне місце займає жилий будинок, квартира, їх частина, хоча предметом такого договору може бути рухоме та нерухоме майно.

Вимивання, таким чином, змісту договору призведе до втрати будь-якого значення такого договору, що не відповідатиме загально прийнятій практиці. Якщо обов’язки набувача полягають у: 1) забезпеченні житлом; 2) забезпеченні харчуванням; 3) догляді; 4) наданні послуг, виконанні робіт, то серед них є найголовніше – житло, що знайшло своє закріплення у ст. 750 ЦК України. І мабуть, це справедливо, оскільки в певних випадках без наявності житла, не йдеться про утримання чи догляд в контексті договору довічнорго утримання.

Набувач зобов’язаний виконати тільки один обов’язок – у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Відповідно до ст. 746 ЦК України, відчужувачєм у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я, а набувачем житла може виступати як фізична, так і юридична особа. Фізична особа може бути тільки повнолітньою дієздатною фізичною особою, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов договору. Якщо набувачами є кілька осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності.

Договір довічного утримання є реальним, і зобов’язання довічного утримання має бути виконане в натурі, що передбачає надання певною особою товарів, послуг, виконання робіт, а не сплати їх вартості в грошах.

На житло, відчужене за договором довічного утримання, у набувача виникає право власності. Але право розпоряджатися ним обмежується Цивільним кодексом, за яким (ст. 427) набувач не має права відчужувати це житло за життя відчужувача.

Договір довічного утримання (догляду) повинен бути обов’язково нотаріально посвідчений, навіть якщо відчужувачу надається рухоме майно, а якщо у власність набувачеві передається нерухоме майно, то договір підлягає обов’язковій державній реєстрації. При дьому нотаріус перевіряє наявність істотних умов договору, до яких входить точна оцінка квартири, що відчужується, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їх грошова оцінка.

Хоча на житло, відчужене за договором довічного утримання (догляду), у набувача виникає право власності, з моменту державної реєстрації, що визначено ст. 344 ЦК, але право розпоряджатися ним обмежується відповідними статтями Цивільного кодексу України, за яким (ст. 754) набувач не має права відчужувати це житло (дарувати, міняти, укладати договір застави тощо) за життя відчужувача.

Випадкова втрата (знищення) житла, що було передане набувачу за договором (наприклад внаслідок стихійного лиха), не звільняє набувача від виконання обов’язків, взятих ним на себе за договором.

Необхідно розрізняти розірвання від припинення договору довічного утримання. Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду (ст. 755 Цивільного кодексу) у двох випадках: 1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини; 2) на вимогу набувача, якщо з незалежних від нього обставин його майновий стан змінився настільки, що він не має змоги надавати відчужувачеві обумовлене забезпечення. А припинитися договір довічного утримання (догляду) може тільки зі смертю набувача.

Правовими наслідками розірвання договору довічного утримання є те, що будинок (квартира) повинен бути повернутий відчужувачеві. Витрати щодо утримання відчужувача, зроблені набувачем майна до розірвання договору, не відшкодовуються, але у разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.

У разі смерті набувача майна обов’язки за договором переходять до тих спадкоємців, до яких переходить відчужене за договором довічного утримання житло. За відсутності у набувача спадкоємців або за відмови їх від прийняття майна будинок (квартира), що був відчужений з умовою довічного утримання, повертається відчужувачеві, у цьому випадку договір довічного утримання також припиняється.

Згідно зі ст. 758 Цивільного кодексу України у разі припинення юридичної особи-набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду), а у разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача.

Надання юридичним особам можливості набувати майно за договором довічного утримання є виправданим, оскільки це не суперечить сутності даного зобов’язання та водночас буде додатковим способом, за допомогою якого юридична особа зможе збільшити своє майио для здійснення статутних цілей[116]. Якщо в результаті ліквідації юридичної особи-набувача майно, що було передане їй за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасників), до них переходять права та обов’язки набувача за договором довічного утримання (догляду).

Цивільний кодекс України прямо не встановлює обов’язку набувача забезпечувати відчужувача житлом. Разом із тим, вважаємо, що покладання такого обов’язку на набувача є необхідним і в певних випадках обов’язковим, оскільки із сутності довічного утримання випливає не тільки матеріальне забезпечення, а надання житла як необхідна умова даного виду договору, що передбачає перехід права власності.

В цивільнрому законодавстві України окремо від договору довічного утримання виділяєтья договір ренти.