Різні правовідносини по виплаті й одержанню ренти можуть виникати на основі юридичних фактів як позадоговірного, так і договірного характеру. Рента (право на її одержання) може виникнути як форма розрахунку, наприклад, за орендним договором. Так, відповідно до діючого голландського цивільного законодавства на орендаря може бути покладений обов'язок виплачувати власникові через регулярні і нерегулярні інтервали часу грошову суму - ренту. Рентний борг може обтяжувати нерухоме майно як абстрактний борг. Так, у § 1199 Німецького Цивільного Уложення закріплено, що поземельний борг може бути встановлений таким чином, щоб за рахунок земельної ділянки виплачувалися періодичні платежі у визначеній грошовій сумі (рентний борг).

Для більшості законодавчих систем головним юридичним фактом, що породжує право на ренту, є договір ренти.

Договір ренти відомий із середніх століть. У літературі вказуються дві причини появи договору ренти в європейському законодавстві. Як першу причину, навів до появи ренти (рентної оренди), відомий французький цивіліст Л.Ж. Морандьер називав недолік готівки. Він писав, що «власник, що бажав продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувача, що бажав виплатити йому вічну ренту, чим такого, який би погодився сплатити капітальну суму, тому що необхідної кількості готівки не було». Іншу причину появи ренти Л.Ж. Морандьер бачив у тім, що «церква, так само як і світське законодавство, забороняла процентні позики, що клеймувалися як лихварські». На його думку, «це була соромлива заборона, і люди витончувалися в його обходах. Зокрема, для цього користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, що одержував капітальну суму, приймав на себе не обов'язок сплачувати відсотки на цю суму і повернути неї, а невизначений обов'язок виплачувати кредиторові щорічну ренту» [36, 37 ,38].

Відомо, що в теорії цивільного права згадана проблема була піднята ще на початку XX століття відомим російським цивілістом І.А. Покровським. Він одним із перших зауважував, що право на ренту не зовсім вкладається в конструкцію речового права, оскільки до його змісту входить “некоторое положительное действие собственника, некоторое facere” [1, с.211]. Після І.А. Покровського цивілісти не приділяли уваги даній проблемі, оскільки вона через деякий час після свого виникнення терміново втратила свою актуальність. Оскільки через революційні події 1917 року нове Цивільне уложення царської Росії в якому була глава XXI (Довічний прибуток. Рента) так і не було прийняте. У ЦК України 1923 року регулювання рентних відносин взагалі не передбачалося. У ЦК України 1964 року рентні відносини були представлені лише договором довічного утримання за право успадкування житла [2, с.331-335].

Ще в ЦК УРСР 1964 р. у главі про купівлю-продаж з'явилися статті, що представляли різновид того, що стало згодом довічною рентою. Мова йде про ст. 253 «Купівля-продаж житлового будинку з умовою довічного змісту продавця» і ст. 254 «Припинення договору купівлі-продажу житлового будинку, проданого з умовою довічного змісту продавця». І тільки в діючому Кодексі набув самостійне значення особливий правовий інститут ренти. Перша ж стаття, присвячена цьому інститутові в однойменній главі, установлює, що за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачеві ренту у виді визначеної грошової суми або надання засобів на його зміст в іншій формі (п. 1 ст. 731 ЦК України).

«Рента» має принаймні три значення.

По-перше, рента являє собою віддачу того, що передано. Відповідно мається на увазі, що одержанню ренти передує передача платникові визначеного майна: у середні століття це була земля і деяка інша нерухомість; пізніше - різні види рухомості, у тому числі гроші (завдяки ренті в таких випадках вдавалося обійти такі, що засуджувалися мораллю і(або) правом одержання відсотків).

По-друге, рента носить у принципі безперервний характер; у цьому зв'язку вона за загальним правилом не обмежується яким-небудь граничним терміном або у всякому разі ніколи не буває разової.

Нарешті, по-третє, рента не зв'язана з підприємницькою діяльністю і відповідно вона не являє собою прибуток. Рента взагалі не є доходом, отриманим від будь-якої іншої діяльності, у тому числі і не підпадає під ознаки підприємницької. Зазначені ознаки ренти саме і складають основу її особливого правового режиму.

Рента мала завжди досить різні форми. Обов'язкові рентні платежі, зокрема, лежали на маєтку у виді вічного поземельного обтяження. При цьому викуп ренти не допускався, унаслідок чого власник маєтку не міг звільнитися від зазначеного обов'язку, крім як шляхом відмовлення від маєтку або передачі його іншому власникові.

До цього варто додати безстрокову ренту з капіталу, витиснуту договором позики. Протягом визначеного часу використовувався як особливий вид «вічної ренти» та, при якій платником була сама держава.

Визначений розвиток одержав довічний догляд, який виник почасти як результат існуючого звичаю відправляти в монастирі і церкви нерухоме майно, у тому числі грошові кошти в обмін на забезпечення свого догляду у виді довічної ренти.

У Росії існувала нарівні з іншими особлива форма ренти. Вона виникала у виді платежів, обов'язок сплати яких приймав на себе той, хто одержував відповідно велику частку при розділі маєтку [39 с.211-212]

Суть ренти полягала в тому, що вона породжувала право жадати від конкретної особи визначених грошових виплат, як правило, щомісяця. При цьому, хоча і не із самого початку виникнення цього інституту, рента виступала в двох різновидах у залежності від її джерела.

Відповідно розрізнялася рента з капіталу і рента з нерухомого майна. Остання являла собою обтяження, що лежить на маєтку, і переходила до кожного разом із самим маєтком. І створювалася ця рента головним чином продажем маєтку.

Як відзначав К.П. Победоносцев, «рента другого виду відбувалася відчуженням майна, замість чого здобувалося право одержання щорічного доходу або внеску від всякої особи, хто буде власником того маєтку; отже, право на ренту цього роду було речове, що з'єднувалося з записом акта в поземельну книгу, і повинність платежу лежала не на особі, а на маєтку» [11, с. 345].

Безпосереднім приводом до використання відповідних відносин і їхньому регулюванню послужило головним чином недостатній розвиток кредиту. Розглянутий інститут виник як один із засобів забезпечення одержання доходу і відразу ж розділився на два в залежності від тривалості дії відповідного джерела засобу.

Так, у межах конструкції договору про неодмінний доход з'явилися відносно самостійні договірні конструкції: про ренту «вічної» (безперервній і безстрокової) і ренту «довічної». При цьому, у свою чергу, у залежності від джерела «вічна рента» розділилася на ренту «із землі» і ренту «з капіталів» [39]

З всіх ознак, зазначених в ЦК України законодавчому визначенні ренти, найбільше значення має безсумнівно її мета: надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення змісту. Як така ця мета впливає на багато особливостей ренти. Невипадково тому саме із соціальної по її значенню ренти починається історія правового регулювання договору ренти.

Одним з перших законодавчих джерел регулювання відповідних відносин став Французький ЦК (ЦК Франції). Він містив главу, присвячену договорові довічної ренти. У ній основна увага приділена умовам визнання відповідного договору дійсним, а також тому, що названо в Кодексі «наслідками договору для договірних сторін». Мова йде про зміст прав і обов'язків сторін у цьому договорі і порядку реалізації відповідних прав (ст. 1968-1983 ЦК Франції).

У Цивільному Уложенні Німеччини (НЦУ) особлива глава (гл. 16) присвячена довічній ренті. У цій главі, невеликий по обсязі, насамперед звернена увага на необхідність виплачувати довічну ренту авансом. Мається на увазі, що якщо рента носить грошовий характер, її виплата повинна здійснюватися не пізніше ніж за три місяці до настання терміну. До цього додається норма про обов'язкову письмову форму договору.

Значно більш ємним є регулювання аналогічного договору у Швейцарському зобов'язальному законі. Тут виділені (титул XXII) договори про довічну ренту і про натуральну пенсію. Перший з них припускає можливість відповідних виплат грішми протягом життя отримувача ренти, а якщо це прямо передбачено договором, то і на час життя третьої особи.

При другому договорі мова йде про надання догляду і утримання, притім таких, котрі одержувач ренти звик одержувати, а тому вправі очікувати, виходячи з оцінки переданого їм майна, з одного боку, і з обліком звичних для нього за останнім часом умов існування, з іншої.

Рентні договори як такі - про це можна судити і по деяким із приведених прикладів - іноді виходять за межі змісту права, наданого стороною своєму контрагентові. Про це можна судити по тому, що в одному з останніх за часом його прийняття Цивільному кодексі Квебека в розділі «Різні договори, подібні до купівлі-продажу» поряд з міною урегульований спеціальній, присвяченій ренті договір. І він у даному випадку приймає форму виниклих у сторони зобов'язання в обмін на отримане нею майно робити визначені виплати контрагентові.

Подібна конструкція використовується, крім довічної ренти, у ЦУ Німеччини. У розділі «Речове право» у якості однієї з різновидів обтяження земельної ділянки фігурує «рентний борг». Суть останнього полягає в тому, що за рахунок земельної ділянки особі, на користь якого установлене відповідне обтяження, виробляються періодичні платежі у визначеній грошовій сумі (§ 1199).

У ЦК штату Луізіана (США; 1994 р.) урегульовані у відповідній главі рента і «аннуітет» - щорічна виплата. Остання має своєю підставою договір, по якому передається визначена сума грошей із зобов'язанням не вимагати її назад доти, поки інша сторона згодна задовольнитися рентою. Для аннуітета в згаданому Кодексі встановлені різного роду обмеження - такі, зокрема, як загальна його сума, розмір зроблених у такому порядку виплат, граничний термін викупу проти волі боржника й ін.

У Зводі законів Російської імперії відповідному договорові не найшлося місця. Це, однак, не перешкодило К.Н. Анненкову звернути увагу на те, що «не може бути, здається, ніякого сумніву в тім, що й у нас, подібно тому, як і по праву римському, підставою виникнення зобов'язання доставляти зміст одними особами іншим може служити не тільки закон, але також договір як угода про такий предмет, що ніяк не може вважатися предметом, законом забороненим» [40, с.396]

Подібно багатьом іншим випадкам, і у відношенні існуючих у законодавстві зазначеного пробілу, що діяв у, той час можна було очікувати, що його вдало заповнить книга п'ята («Зобов'язання») проекту Цивільного Уложення. Одна з її глав іменувався «Довічний доход (рента) і довічний догляд». Відповідно глава була розділена на два «розділи». Перше - «Довічний доход» у своїй основі будувалося на ідеї мінової. Відповідно мова йшла про виплату особі довічного доходу (ренти) замість сплаченої суми грошей або відступленого спонукуваного або нерухомого майна. Доход (рента) повинний був приймати форму визначеної грошової суми або визначеної кількості життєвих припасів (інших замінних речей).