Безперечним по суті завжди було і залишається визнання відповідного договору (тепер - договору ренти, а раніш - договору довічного утриманням) оплатним. При цьому мається на увазі, що даний договір припускає зустрічну оплатність. Мова йде про те, що сторона, що надала майно, повинна одержувати зустрічне задоволення у виді виплачуваної ренти.

Хоча договір ренти оплатний, подібно, наприклад, позиці, характер оплатності в даному випадку інший. У договорі позики вона виявляється в необхідності для позичальника повернути суму боргу плюс відсотки. У договорі ренти оплатність полягає у виплаті, лише подібності до відсотків. У даному випадку сума, передана одержувачем ренти її платникові, трансформується в «платежі», сплата яких здійснюється в зазначені в договорі терміни й у встановлених їм розмірах. При цьому договором може бути передбачена виплата безстроково (мається на увазі постійна рента) або на термін життя громадянина (довічна рента і її різновид - довічний догляд з утриманням). 

На відміну від договору довічного утримання, метою якого є не «одержання ренти», а задоволення потреби в натурі: «у житлі, харчуванні, одязі, догляді і т.п.». У той же час для договору ренти мета - це «виплата грошової суми, визначеної в договорі» [3, с.120]. Слід зазначити, що рента не обмежена лише тільки грішми. Відповідно до умов ст. 731 Цивільного Кодексу України, виплата ренти може здійснюватись як у формі певної грошової суми, так і у іншій формі. В даний час, крім ЦК України , прийняті нові цивільні кодекси ще в деяких колишніх союзних республіках. Зокрема, в ЦК РФ, також у ЦК Киргистану виділена глава «Рента і довічний догляд», у ЦК Туркменістану - та ж по найменуванню глава з внутрішнім розподілом, у ЦК Бєларусі - «Рента і довічний догляд з утриманням» із внутрішнім розподілом; аналогічним образом - глава і три підрозділи виділені в ЦК Казахстану, Вірменії й Узбекистану; у ЦК Грузії для такого договору взагалі місця не найшлося.

Разом з тим рента як така, у якій би формі вона ні виплачувалася, не може змішуватися по своїй природі з відсотками. На цей рахунок висловлювався, наприклад, у свій час Г.Дернбург, маючи на увазі ще римське право. Він відзначав, зокрема, що в той час як відсотки наростають за увесь час капітального боргу, рента «є відсотком боргу не поряд з капіталом» [4, с.99].

Інша ситуація склалася з віднесенням договору ренти до числа реальних або консенсуальних. Хоча з моменту прийняття нині діючого ЦК пройшло усього лише кілька років, у літературі, заснованої на цьому Кодексі, уже позначилися три точки зору. Прихильники однієї з них вважають договір ренти реальним [1, с.211], у той час як на думку інших це договір консенсуальний [5, 6, 7], а третіх - у залежності від об'єкта або реальний (при відчуженні рухомого майна), або консенсуальний (при відчуженні нерухомого майна) [8,] У період дії ЦК 1964 р., природно, коло прихильників усіх цих точок зору стосовно до договору довічного змісту з утриманням був значно ширше, так само як і тих аргументах, що ними приводилися.

Відомо, що в кінцевому рахунку розподіл договорів на реальні і консенсуальні засноване на розходженні тієї ролі, що грає зв'язана з договором передача речі (майна). При реальному договорі передача - необхідний елемент його віднесення до того чи іншого виду, а тому: немає передачі - немає і договору. На відміну від цього консенсуальним вважається договір, який є укладеним ще до передачі речі, унаслідок чого власне передача складає елемент змісту (виконання) договору [9, с.545].

Засновуючись на зазначеному критерії, стосовно до довічного догляду (утримання) (а тепер - до ренти) варто визнати, що легальне визначення реального договору в частині, що відноситься до платежів ренти, повинне було містити формулу «передає у власність», а консенсуального - «зобов'язується передати у власність».

Слід зазначити, що першу з зазначених двох формул використовували у свій час не тільки республіки СРСР, що виділили відповідний договір в окрему главу, але навіть і ЦК УРСР 1964 р., помістивши зазначений договір, як уже відзначалося, у главу «Купівля-продаж». При цьому створилася досить своєрідна ситуація, при якій родовий договір - купівля-продаж включала у своє визначення вказівка на те, що продавець «зобов'язується передати у власність» (ст. 237 ЦК РФ 1964 р.), а поміщений у ту ж главу договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного догляду розглядався як такий, у якому «продавець передає у власність покупця житловий будинок або частину його».

Як і в ЦК України, ЦК РФ у визначенні не тільки договору ренти (п. 1 ст. 583), але також і договору довічного догляду з утриманням (п. 1 ст. 601) передбачив, що одержувач ренти «передає... у власність майно». Тим самим Кодекс зберіг ті ж, властивим усім реальним договорам, ознаки: укладання договору вимагає передачі речі (майна). Таким чином, розуміння на користь реального характеру договору довічного догляду з утриманням, висловлені стосовно до раніше діючих ЦК, як представляється, мають значення і для сучасного договору ренти.

Розгорнуте обґрунтування протилежної концепції - консенсуального характеру договору приводилося О.С.Йоффе. Зокрема, він думав, що «єдине заперечення проти запропонованої конструкції (консенсуального характеру договору) могло б ґрунтуватися не на тексті закону, а на тім, що в такому випадку після реєстрації договору набувач мав би право домагатися його примусового виконання, включаючи витребування ще не переданого відчужувателем будинку. Зрозуміло, однак, чому за відчужувачем потрібно зберігати можливість відхилення від договору і після його реєстрації з посиланням тільки на те, що будинок ще не переданий набувачеві? До того ж не виключено, що після реєстрації договору він втратить інтерес не для відчужувача, а для набувача. Тоді вже правом на примусове виконання, незважаючи на ще що не відбулася передачу, міг би скористатися сам відчужуватель. А це означає, що, знаходячись відповідно до закону, консенсуальна конструкція не ущемляє інтересів ні однієї зі сторін і разом з тим забезпечує підвищену охорону інтересів відчужувателя на випадок будь-якої несправності, допущеної іншим контрагентом» [17, с.153].

Отже, правове значення передачі речі, з яким зв'язується розмежування консенсуальних і реальних договорів, залежить від характеру того договору, на основі якого відбувається передача. Якщо мова йде про договір, спрямованому на перехід майна у власність, то і передача повинна означати перехід прав власності від однієї сторони до іншої. Відмінності між консенсуальним і реальним договором полягає, як уже відзначалося, у тім, що перехід права власності в першому випадку здійснюється в рамках договору, а в другому - до його виникнення. При цьому визначення часу самої передачі визначається самим договором. Ним повинен вважатися момент реєстрації переходу прав власності для випадків, коли закон вважає це для відчуження майна необхідним, і фактичне вручення - у всіх інших випадках.

О.С.Йоффе наводить приклад, що повинен, на його думку, підтвердити необхідність консенсуальної моделі. Автор звертає увагу на те, що при цій моделі, «якщо реєстрація відбулася, те, що хоча б будинок ще фактично не був переданий, набувач уже став його власником, а тому зобов'язання відчужувателя виконано. Якщо ж будинок переданий, але реєстрація не відбулася, договір ще не укладений і ніяких пов'язаних з ним зобов'язань набувач нести не може» [17, с.293]. Але саме це, мабуть, саме і вписується в конструкцію реального договору.

У зв'язку з цим заслуговує увага більш загальне питання про мотиви, який керується звичайно законодавець при виборі між реальною і консенсуальной моделями відповідного договору.

Найбільш характерна для цивільного договору безумовно модель консенсуального договору. Це обгрунтовується тим, що договір - угода, а якщо угода в наявності, те безпосередньо з нього виникають і ті права й обов'язки, що складають зміст договору.

Необхідність у конструкції реального договору з'являється тоді, коли законодавець вважає за необхідне захистити ту зі сторін, якій має бути передана річ іншою стороною. Це пов'язано з тим, що при консенсуальному договорі сторона може спонукати контрагента виконати в натурі цей прийнятий ним на себе обов'язок (передати річ). Стосовно до договору ренти це означало б можливість для платника ренти зажадати від одержувача, свідомо більш слабкої і нужденної тому в особливому захистові сторони, передати відповідне майно під виплату ренти. Реальна модель договору захищає одержувача ренти від такої вимоги. В цілому слід відзначити, що не випадково реальний договір характерний саме для триваючих договорів. До них саме і відноситься договір ренти, для якого фудуциірність і тривалість виражаються в тім, що майно передається «сьогодні», а його еквівалент буде виплачуватися одержувачеві в майбутньому, зокрема на протязі життя одержувача ренти (або іншого, можливо, більш визначеного терміну).

Не менш цікавими є й інші розуміння, висловлені в літературі з приводу усі того ж питання - про реальний або консенсуальний характер договору ренти. Погоджуючись з більшістю, хотілося б висловити деякі сумніви з приводу окремих з них. Так. Договір ренти відноситься до реальних договорів ( оскільки право власності на нерухому або рухому річ переходить з моменту укладення договору або з моменту його державної реєстрації, як і в договорі купівля-продажу). В той же час обов'язок по сплаті ренти є триваючим ( при укладенні договору ренти на строк, або безстроково).

В той же час, С.А.Хохлов звернув увагу на те, що договір ренти відноситься до «алеаторної (ризикової) угоди» [18, с.321]. При цьому він посилався на відповідні висновки О.С.Йоффе. Правда, С.А.Хохлов усе-таки не врахував, що в даному випадку сам О.С.Йоффе мав на увазі не договір ренти як такий, а тільки той його вид, що був єдино урегульованим тоді в ЦК, тобто договір довічного догляду з утриманням. Цьому договорові, так само як і договорові довічної ренти, дійсно властива алеаторність. Мається на увазі, що ознакою цих, як і будь-яких інших довічних договорів служить те, що їхній наслідок (результат) для однієї або обох сторін залежить від невідомої події. Стосовно саме до довічних угод мова йде про невідомість не самої події (смерті), а часу його настання. При цьому, як відзначав у свій час Г. Дернбург, алеаторність не впливає на еквівалентність відносин сторін [4, с.55]. З цієї причини ризикові і мінові договори, рівною мірою відносяться до числа оплатних.

Внаслідок своєї відплатності договір ренти наближається до договорів типу купівля-продаж, у якому рента розглядається в якості нееквівалентної ціни, за яку відчужується у власність майно. Підведення ренти під ціну майна обумовлює застосування до договору ренти в субсидіарному порядку правил про договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 734 ЦК України), наприклад, правил про визначення ціни проданого майна (ст. 691 ЦК України), оплату товару (ст. 692 ЦК України), переважну купівлю частки в спільному майні (ст. 362 ЦК України), і т. ін. Застосування даних правил можливе, якщо це не суперечить суті договору ренти.

Передбачене ст. 734 ЦК України застосування до договору ренти в субсидіарному порядку правил про договір дарування виключається тим, що врегулювання укладення безвідплатного договору ренти в чинному ЦК України не передбачено. За ст. 731 ЦК України договір ренти завжди відплатний, а отже відповідна частина ст. 734 ЦК України суперечить суті договору ренти й застосовуватись на практиці не може.