Договір, якому було присвячено друге відділення в тій же главі проекту Цивільного уложення, носили явно виражений соціальний характер. Маються на увазі надання контрагентові в продовженні всього його життя приміщення, турбота про його їжу, одяг, а у випадку хвороби - здійснення піклування, відхід за ним і взагалі доставляння змісту, що відповідають особистим потребам і суспільному становищу особи. При цьому допускався варіант, при якому, унаслідок того що договір «став нестерпним для тієї або іншої сторони» (термін, чий зміст явно виходить за межі звичайних для цивільного права категорій), кожна зі сторін могла вимагати заміни змісту визначеними щорічними грошовими видачами або припинення договору.

Подібний шлях, від більш вузького до широкого розуміння ренти, пройшло і цивільне законодавство післяреволюційної Росії.

ЦК 1922 р. не згадував ні про ренту як таку, ні про який-небудь з її різновидів. Тим часом у період дії цього Кодексу договори, зв'язані з прийняттям на себе обов'язків по змісту в обмін на передане майно, насамперед житловий будинок, відбувалися. І по даному приводі в судах неодноразово виникали суперечки. Судова практика, зіштовхуючись з подібними випадками, по-різному оцінювала правову силу відповідного договору.

У кінцевому рахунку це закінчилось неоднаковим відношенням до названих договорів. Відмовляючи в задоволенні заснованих на такому договорі позовів, суди посилалися на те, що законодавство подібних договорів не знає. І ця обставина вважалася достатнім для відхилення позовних вимог із приводу невиконання або неналежного виконання стороною прийнятих на себе обов'язків по змісту контрагента Так, в одному з рішень Верховного Суду СРСР в позові було відмовлено, обґрунтовуючи це тим, що укладений сторонами договір не наділений ознаками жодного з договорів, які передбачають перехід майна у власність, які містяться в ЦК РСФСР (купівлі-продажу чи дарування [41, с. 221-222].

Однак у ряді випадків суди займали іншу позицію. Вони виходили з визнання дійсним договору, побудованого по будь-якій не суперечному законові моделі. У цьому зв'язку як мотив для приведеного висновку стосовно до ренти суди посилалися на ст. 106 ЦК 1922 р., відповідно до якої одним з можливих основ виникнення зобов'язання був договір як такий. При цьому названа стаття не містила вказівок на обмеження її дії договорами, передбаченими в ЦК або іншому законі.

Договори, про які мова йде, одержали по зрозумілих причинах особливе поширення в період Великої Вітчизняної війни і після її завершення. У тих умовах надання змісту у виді ренти у всіляких формах могло стати додатковим або навіть основним джерелом існування насамперед для інвалідів, пенсіонерів, осіб, що втратили годувальника, і ін.

Усе-таки законодавець рахував недостатньо обґрунтованими подібні сумніви, і в результаті ЦК 1964 р. визнав існування таких договорів. Мова, як уже відзначалося, йшла про приміщення в главу Кодексу «Купівля-продаж» двох статей, присвячених «купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного догляду продавця».

Подібно РСФСР договори про догляд визнали і всі інші союзні республіки, що прийняли в ці роки нові цивільні кодекси. Однак цікаво відзначити, що жодна з республік не пішла по тому шляху, який обрала РСФСР. Усі прийняті ними тоді кодекси містили самостійну главу, що одержала назву або «Договори відчуження житлового будинку з умовою довічного змісту» (Литва, Білорусія, Латвія, Вірменія, Естонія, Туркменістан, Молдавія), або «Договір відчуження будинку з умовою довічного змісту» (Киргизія, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), або «Договір довічного утримання» (Грузія, Україна). Але при кожнім з цих варіантів регулювання відповідних відносин виявлялося за межами договору купівлі-продажу.

Варіант, обраний ЦК РФ РСФСР 1964 р., у якому відповідний договір був урегульований у рамках купівлі-продажу, мав у літературі своїх прихильників. І все-таки панувала там і до і після прийняття ЦК РСФСР 1964 р. була точка зору, відповідно до якої в даному випадку мова повинна йти про самостійний тип договорів.

При цьому відзначалися дійсно властивому такому договорові особливості, що дозволяли відокремити його від купівлі-продажу, а в їхньому числі те, що майно передавалося платникові винятково у власність, що було обмежене коло учасників (одержувачем догляду міг бути тільки громадянин) і що відносини носили триваючий характер. Крім того, одною з умов договору, що забезпечує відповідний принцип цивільного обороту - еквівалентність відносин, була недостатньо виразно висвітлена.

На відміну від купівлі-продажу («за договором купівлі-продажу покупець виплачує за товар (у тому числі проданий з розстрочкою платежу) визначену ціну). Аналогічно за договором міни взаємне відчуження товару сторонами здійснюється за визначене, заздалегідь оцінене відшкодування.

За договором же ренти обсяг належному одержувачеві платежів є невизначеним, тому що зобов'язання по виплаті ренти діє або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента)» Убачалися розходження між договорами купівлі-продажу і довічного догляду з утриманням у тім, на що був спрямований кожний із зазначених договорів. Для одного з них це було одержання майна у власність, а для іншого - матеріальна допомога стороні її контрагентом. Саме з зазначеної причини можна було звернути увагу на те, що договір купівлі-продажу завершується переходом права власності, а договір довічного догляду цим тільки починається.

Деякі з особливостей розглянутого договору привели М.И. Баруві до визнання того, що договір довічного догляду узагалі відноситься до тих, що мають своїм предметом послуги, а не відчуження предмета[24, с. 25-54]Однак такий висновок не укладається в рамки діючого ЦК, що містить перелік глав Кодексу, що регулюють договори послуг. Тим часом у цьому переліку («Рента і довічний догляд з утриманням») відсутній.

Істотне значення для визнання самостійними відповідних договорів має те, що на відміну від купівлі-продажу, предмет якої річ або право на річ, тобто об'єкти матеріальні, у розглянутому договорі предметом можуть служити матеріальне і нематеріальне блага.

1.2 Поняття договору ренти та його юридична характеристика

Правовому врегулюванню даного договору в ЦК України присвячується окрема глава 56 (Рента). Її розміщено в підрозділі 1 (Договірні зобов'язання) розділу ІІІ (Окремі види зобов'язань) серед договорів, що мають своєю метою перенесення права власності на майно. Отже, чільне місце даного договору в системі договорів зумовлено тим, що перенесення права власності на майно займає найбільш вагоме значення в опосередкуванні динаміки майнового обороту.

Разом із тим не менш вагоме значення в цьому договорі набуває зустрічна виплата періодичної ренти, у чому сторони зацікавлені не менше, ніж у перенесенні права власності на майно. Саме з метою одержання ренти здійснюється передача майна у власність платнику ренти, який приймає це майно від одержувача ренти тільки тому, що замість його еквівалентної ціни він зобов'язується виплачувати періодичний рентний дохід. Зокрема, таке зобов'язання ренти може зумовлюватися як метою одержання прибутку в договорі безстрокової або постійної ренти, так і метою забезпечення майбутніх потреб одержувача ренти в строковому договорі довічної ренти. Відповідно, для того, щоб відтінити лихварську специфічність цього договору, його спрямованість можна сформулювати так: мета договору ренти полягає у виплаті рентного доходу взамін на відчуження майна у власність.

В юридичній літературі виказувалась і дещо інша думка, що метою договору ренти є надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення утримання [2, с.331-335]

Під рентою в даному договорі розуміється періодичне зобов'язання з виплати рентного доходу в грошовій або натуральній формі (п. 2. ст. 731 ЦК України). Рента також може виплачуватись й у формі надання періодичних послуг або виконання робіт (ст. 737 ЦК України). Матеріальний зміст ренти становить рентний дохід, під яким розуміється сукупність окремих майнових виплат ренти у формі та розмірах, передбачених домовленістю сторін. Звичайно джерелом утворення рентного доходу виступає те майно, яке відчужується під виплату ренти. Його використання в підприємницькій діяльності або для задоволення особистих потреб набувача майна - платника ренти слугує джерелом утворення прибутку, частина від якого періодично виплачується одержувачу ренти в якості рентного доходу.

За своєю структурою зобов'язання ренти складається із сукупності повторюваних через певні проміжки часу подібних одне на одного за змістом і формою окремих майнових зобов'язань. Об'єктом даного зобов'язання виступають періодичні дії платника з виплати регулярного рентного доходу. Здійснюється це зобов'язання тоді, коли платник ренти на вимогу її одержувача належним чином виконує свій суб'єктивний обов'язок по виплаті рентних платежів час виплати яким настав. Дане зобов'язання є триваючим, оскільки не передбачає одноразової дії для свого виконання. У певному сенсі дане зобов'язання є невизначеним, оскільки у ньому наперед неможливо передбачити загальний (сумарний) обсяг майнового надання в передбаченій договором формі.

За своєю юридичною характеристикою договір ренти наближається до реальних договорів, оскільки для його укладення згідно зі ст. 731 ЦК обов'язковою є передача майна. Передання під виплату ренти нерухомого майна потребує державної реєстрації (п. 2 ст. 732 ЦК України). Волевиявлення сторін договору ренти має бути викладено в письмовій формі з наступним нотаріальним посвідченням договору (ст. 732 ЦК України).

Нотаріальне посвідчення є обов'язковим для будь-якого виду договору ренти під загрозою його недійсності, а, отже, договір ренти є формальним договором. Внаслідок того, що правами в ньому переважно наділений одержувач ренти, а обов'язками платник ренти, з яких основним є обов'язок виплати ренти, даний договір слід віднести до односторонніх. Він також є відплатним, оскільки за його правовою моделлю, передбаченою ЦК України, взамін передачі майна виплачується рента (ст. 731 ЦК України).

Слід також наголосити, що передбачений п.1 ст. 787 ЦК України порядок урегулювання договірних рентних правовідносин, цілком, відповідає розумінню ренти як виду прибутку, який витребується від кожного наступного володільця нерухомості обтяженої рентою. Адже за своєю правовою метою означений договір спрямований на одержання доходу у вигляді ренти від перенесення права власності на майно.

Хоча, в юридичній літературі є інша думка про те, якою є мета договору ренти [17, с.622]. Так, Брагінський М.І. вважає, що нею є надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення утримання.

Саме за для забезпечення одержання гарантованого й стабільного прибутку у вигляді ренти одержувачем ренти й встановлюється обтяження нерухомого майна рентою. Відповідно, економічний ефект від подібної умови договору ренти цілком на боці одержувача ренти, який може бути охарактеризований нами як завуальований лихварський.

Таким чином, на підставі всього вище сказаного ми вважаємо, що встановлене під відчуження нерухомості право на ренту своїм об'єктом має дії зобов'язаного платника ренти. Здійснюється це право тоді, коли на вимогу одержувача ренти платник ренти виконує свої обов'язки по виплаті ренти. Оскільки право на ренту впливає на поведінку платника ренти воно по своїй природі є зобов'язальним правом, а не речовим.