Багатоквартирний житловий будинок -- це житловий будинок з двома і більше квартирами. Допоміжні приміщення жилого будинку -- це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку га побутового обслуговування мешканців будинку. Нежитлове приміщення у багатоквартирному жилому будинку не належить до житлового фонду і може бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд охоплює всю сукупність житлових будинків і житлових приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для проживання громадян незалежно від форми власності.

Житловий фонд -- сукупність усіх видів та категорій житла. За формою власності житловий фонд поділяється на такі види: 1) приватний житловий фонд;

2) державний житловий фонд, який складається з об'єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління;

3) комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст;

4) житлові будинки, інші житлові приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб'єктів приватної, державної, комунальної форм власності.

В юридичній літературі пропонуються й інші підходи до визначення видів житлових фондів. Так;

Ю. К. Толстой пропонує класифікувати житлові приміщення не за формами власності, а залежно від підстав їх надання: 1) житло, що надається за договором соціального найму;

2) жилі приміщення, що надаються за договором комерційного найму;

3) жилі приміщення у будинках житлово-будівельних та житлових кооперативах;

4) житло, що знаходиться у власності громадян;

5) Службові та спеціалізовані житлові приміщення;

6) житлові приміщення, що надаються б користування громадянам за інших підстав.

П. І. Седугін вважає, що необхідно також виходити із призначення житлових приміщень. Залежно від цього виділяє житловий фонд соціального використання (жилі приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, що використовується на комерційних засадах (для використання за договором найму жилого приміщення з метою отримання прибутку).

П. В. Крашениников пропонує виходити при класифікації житлових фондів із двох ознак: 1) належність до форми власності. За даною ознакою житловий фонд поділяється на: а) приватний житловий фонд (до якого належить громадський житловий фонд і житловий фонд житлових і житлово-будівельних кооперативів);

б) державний житловий фонд;

в) муніципальний житловий фонд;

2) залежно від використання поділяється на чотири групи: соціальний, індивідуальний, комерційний і спеціалізований.

Хоча житловий фонд можна поділити і за місцем розташування: сільська місцевість, адміністративно-територіальна одиниця (село, селище, районний, обласний центр, м. Київ), оскільки зміст прав і обов'язків у власників такого житла значно відрізняється.

Також житловий фонд можна поділити за кількістю мешканців, що проживають у будинку, та кількості поверхів, А саме: на:

— одноповерхові будинки, призначені для проживання однієї чи кількох сімей;

— багатоповерхові будинки.

Правовий режим у таких будівлях значно відрізняється. Тут можуть виникати цивільно-правові відносини щодо утримання майна. Також у таких будівлях права і обов'язки розподіляються серед значної кількості не пов'язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно повинні належно утримувати будинки, ефективно використовувати прибудинкову територію.

При використанні приміщень багатоквартирного будинку, особливо із вбудованими або прибудованими нежилими приміщеннями, необхідно дотримуватися вимог законодавства. Для цього мають бути розроблені та впроваджені в практику єдині вимоги до використання нежилих приміщень у багатоквартирних будинках.

Після прийняття Закону України "Про власність" (не чинний) житловий фонд поділявся традиційно за формами власності на державний, колективний і приватний. Закон України "Про власність" визначав також наявність громадського колективного житлового фонду, до якого відносилися житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, трудових колективів, громадських га релігійних організацій. Слід зазначити, що така класифікація ґрунтується на різних критеріях форм власності, кількості суб'єктів, правовому режимі власності Нині громадський житловий фонд не може бути виділений як окремий вид житлового фонду, його слід відносити до приватного житлового фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб.

Виходячи з положень Конституції громадський житловий фонд є різновидом приватного житлового фонду, оскільки жилі будинки і квартири знаходяться в приватній власності громадських об'єднань, які є юридичними особами, або у сільській власності фізичних та/або юридичних осіб. приватний житловий фонд. До нього відносять збудовані житлові будинки, приватизовані у встановленому законом порядку квартири та будинки, що знаходяться на праві приватної власності, придатні для проживання людей та призначені для задоволення житлових потреб власників. Питома вага приватного сектора на ринку житла зростає все більше

Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в жилих будниках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом та нешкідливої для експлуатації будинку діяльності. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.

На підставі вищевикладеного можна зробити висновок, що об'єкти нерухомого майна, які відносяться законодавством до житлового фонду це приміщення, частини приміщень або окремі будівлі, які використовуються для постійного чи тимчасового проживання людей і придатні для цього.

При цьому слід звернути увагу на той факт, що житловий фонд розташований на земельних ділянках, які мають цільове призначення землі житлової та громадської забудови.

В окремих випадках власники земельних ділянок здійснюють будівництво на землях, що відведені для ведення садівництва та городництва. Будівлі, що зведені на таких ділянках можуть бути придатні для проживання, а в більшості випадках вони саме для цього і будуються. Тим не менше оформлення права власності на такі будівлі пов'язані із визначенням їх статусу. Останній в свою чергу напряму залежить від цільового використання земельної ділянки. На землях для ведення садівництва та городництва не може бути побудований житловий будинок. У зв'язку із цим фактично збудоване житло буде мати статус садового будиночка

Одним із недоліків чинного законодавства є відсутність механізму переводу зазначених приміщень у житлові. Такий підхід буде мати вирішальне значення у випадках: визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов;

при отриманні кредитів для будівництва житла;

при обміні житла;

при поділі житла тощо.

При цьому слід скористатися досвідом Російської Федерації. Виходячи з ч. З ст. 9 Закону РФ "Про засади федераційної житлової політики" від 24 грудня 1992 р., громадяни, які мають житлові будівлі, що розміщені на садових і дачних земельних ділянках і відповідають вимогам нормативів щодо житлових приміщень, мають право переоформити їх як жилі будинки і садиби на праві приватної власності. Йдеться про приведення у відповідність матеріального змісту будівлі до її юридичної відповідності. І саме проведення такої "ревізії" дозволить відмежувати одні дачні, садові будинки від дачних, садових будівель капітального типу, призначених і придатних для постійного в них проживання.

Класифікацію житлового фонду також можна проводити за призначенням:

1) житловий фонд загального призначення;

2) житловий фонд спеціального призначення;

3) фонд соціального призначення.

З урахуванням положень ст. 47 Конституції України та положень чинного житлового законодавства за призначенням житловий фонд можна поділити на:

) Житловий фонд загального призначення - житловий фонд, що охоплює сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання всіх категорій громадян і використовується На загальних приватноправових засадах (житло всіх форм власності, призначене для проживання громадян, за винятком житлового фонду спеціального призначення).

2)Житловий фонд соціального призначення -- це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту або поліпшення умов проживання: інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку -- їм надається житло в будинках-інтернатах та інших громадян, які не можуть задовольнити житлову потребу через брак коштів.

Соціальне житло надається безоплатно, проте користування житлом здійснюється за доступну плату громадянами України, які потребують соціального захисту. Соціальний квартирний облік здійснюється органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст.3 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" до житла з житлового фонду соціального призначення належать:

1) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла;

2) жилі приміщення у соціальних гуртожитках.

Окремо, в межах житлового фонду соціального призначення слід виділяти житло соціального захисту, в тому числі: а) соціальне -- гуртожиток;

б) спеціалізовані будинки для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку; притулки, житло для тимчасового проживання;

в) спеціалізовані будинки для бідних і безпритульних. Притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.

Житловий фонд соціального призначення формується органами місцевого самоврядування відповідно до ст. 5 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" шляхом: а) будівництва;

б) реконструкції існуючих жилих будинків, а також переобладнання нежилих будинків у жилі;

в) отримання житла, переданого в дар;

г) передачі в комунальну власність житла, вилученого на підставі судових рішень або визнаного в установленому законом порядку безхазяйним або від умерлим;

ґ) передачі забудовниками місцевим радам частки жилої площі в новозбудованих будинках;

д) передачі з державної в комунальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету;

е) використання на договірних засадах приватного житлового фонду;

є) набуття права власності на житло на інших підставах. Передача житла з житлового фонду соціального призначення не допускається.

3. Житловий фонд спеціального призначення -- це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій на підставі відповідного договору, у складі якого виділяються фонд професійного і надзвичайного призначення (службове житло, гуртожитки, будинки маневреного житлового фонду, жилі будинки іншого особливого призначення).

Житловий фонд спеціального призначення формується шляхом споруджених квартир нових будинків, переобладнання існуючих будинків і квартир інших категорій житлового фонду, переобладнання нежитлових будинків і включення їх до житлового фонду, а також шляхом переведення одного житлового фонду до фонду іншого призначення.

До житлового фонду спеціального призначення належать: а) службове житло;

б) гуртожитки для проживання самотніх громадян(житлові кімнати для спільного користування кількох осіб,які не перебувають у родинних зв'язках);

в) в гуртожитках для проживання сімей (житло,що складається з однієї або кількох кімнат і перебуває у користуванні окремої сім'ї);