До істотних умов договору оренди закон відносить строк дії договору, який визначається за погодженням сторін (ч. 1 ст. 763 ЦК, ч. 4 ст. 284 ГК, ст. 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна"). Відповідно до ч. 3 ст. 763 ЦК законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, за ч. 3 ст. 93 Земельного кодексу України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років і довгостроковою - не більше 50 років. Отже, за цими винятками сторони зараз не пов'язані певним граничним строком для користування майном, як це було до недавнього часу (наприклад, строк найму організацією будівлі або нежилого приміщення не міг перевищувати 5 років, а найму устаткування або іншого майна - 1 року). Проте чи вважатиметься укладеним договір оренди, в якому погоджено всі інші істотні умови, а конкретний строк оренди не встановлений? У роз'ясненні президії Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного майна" від 7 грудня 1995 р.^[106] (п. 3) зазначається, що лише за наявності умов, наведених як істотні у ст. 10 цього Закону, якщо такі умови не врегульовані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Разом із тим, згідно з ч. 2 ст. 763 ЦК, якщо строк договору найму не встановлений, договір найму вважається укла- деним на невизначений строк. Кожна із сторін у цьому разі може відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Мабуть, стосовно договору оренди слід керуватися не загальними нормами про майновий найм, а спеціальними правилами Закону України "Про оренду державного і комунального майна", за якими умова про строк оренди належить до істотних умов цього договору (ст. 10), а договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору (ст. 12 Закону). Необхідність чіткого визначення у договорі строку оренди майна підкріплюється і деякими іншими положеннями названого закону, що стосуються продовження дії договору на новий строк. Часто буває так, що після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, виконує інші обов'язки за договором, а орендодавець проти цього не заперечує. За загальним правилом, закріпленим у ст. 764 ЦК, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Дещо інакше сформульоване дане положення у ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна": "У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором". Крім того, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення строку договору оренди має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк.

За договором оренди на орендаря може бути покладено обов'язок використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар повинен використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню або псуванню.

Серед основних обов'язків орендаря є обов'язок своєчасно (у строки, визначені договором) і в повному обсязі вносити орендну плату. За частиною 1 ст. 286 ГК і ст. 19 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" орендна плата є фіксованим платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Річна орендна плата не може перевищувати 5 відсотків вартості орендованого майна. Вона зараховується на спеціальні рахунки і використовується для фінансування капітальних вкладень. Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати встановлюють: Кабінет Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. Орендарям збиткових і низькорентабельних підприємств, а також об'єктів, які мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати. Порядок визначення таких підприємств (об'єктів), а також умови надання цих пільг встановлюють: Кабінет Міністрів України - для підприємств (об'єктів), що перебувають у державній власності; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать цій республіці; органи місцевого самоврядування - для підприємств (об'єктів), що перебувають у комунальній власності. Державні підприємства (крім тих, щодо яких прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремого індивідуально визначеного майна, на поповнення власних обігових коштів. Щодо форми орендної плати Закон України "Про оренду державного і комунального майна" (ст. 20) передбачає, що вона встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі, наприклад у вигляді передачі орендодавцеві частини виготовленої продукції.

Зміна розміру орендної плати під час дії договору оренди можлива за угодою сторін. Розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Зокрема, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди. У разі недосягнення згоди з приводу зміни розміру орендної плати за заявою заінтересованої сторони спір вирішує господарський суд.

На відміну від попереднього регулювання відносин сторін за договором оренди державного майна, відповідно до якого у договорі можна було передбачити право орендаря на викуп орендованого майна, чинний Закон України "Про оренду державного і комунального майна" не передбачає цієї умови у договорі оренди, бо згідно зі ст. 25 цього Закону орендар може приватизувати об'єкт оренди відповідно до чинного законодавства. Правда, право на викуп майна орендарем зберігається, якщо воно було передбачено договором, укладеним до внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" на підставі Закону від 15 вересня 1995 р. № 326/95-ВР.

Крім прав на володіння і користування орендованим майном, орендареві можуть надаватися й певні повноваження щодо розпорядження цим майном, наприклад передати його в суборенду. За загальним для договорів майнового найму правилом (ч. 1 ст. 774 ЦК), передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Проте відповідно до ч. 2 ст. 288 ГК та ст. 22 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" передача цілісних майнових комплексів у суборенду забороняється. Орендар має право передати у суборенду нерухоме та інше індивідуально визначене майно (окремі верстати, устаткування, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено законом або договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати дії строку договору оренди.

Передача майна в оренду не припиняє права державної або комунальної власності на це майно. Так само не припиняється право власності на здане в оренду майно інших форм власності. Тому ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. У разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність і для нового власника.

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" орендареві належить право власності на виготовлену продукцію та дохід (прибуток), отриманий від орендованого майна, а також набуте орендарем на правомірних засадах інше майно.

Окремо у законодавстві вирішується питання щодо амортизаційних відрахувань на орендоване майно. Вони залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються ним на відновлення орендованих основних фондів. За погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, орендар може за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого ним майна. При припиненні або розірванні договору орендар має право залишити за собою проведені ним такі поліпшення, які можна відокремити від майна, не завдаючи йому шкоди. Витрати на здійснені за згодою орендодавця поліпшення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, відшкодовуються орендареві у грошовій формі, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

У липні 2004 р. приватний підприємець К. Є. звернувся до Господарського суду м. Севастополя з позовом до Інституту про стягнення 175795 грн. Позивач просив відшкодувати вартість виконаних ним ремонтних робіт із поліпшення майна, орендованого у відповідача відповідно до договору оренди від 06.06.1999 р., у зв'язку із закінченням строку дії договору та неможливістю його подальшої пролонгації. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що відповідно до п. 2.4 договору, якщо поліпшення неможливо відділити без заподіяння шкоди, то орендодавець компенсує вартість проведених робіт.

Скасовуючи ухвалені у цій справі рішення судів першої та апеляційної інстанцій та направляючи справу на новий судовий розгляд, Верховний Суд України у своїй постанові зазначив таке. Відповідно до ст. 27 Закону "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у встановленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не встановлено договором. Вказана норма кореспондується

зі ст. 778 ЦК України, ч. 3 якої визначено, що, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Сторони за умовами додаткової угоди до договору оренди передбачили форму узгодження робіт із ремонту та реконструкції об'єкта оренди у вигляді складення кошторису, який є невід'ємною частиною додаткової угоди до спірного договору. Із матеріалів справи вбачається, що згода орендодавця згідно з узгодженим кошторисом на виконання вказаних робіт надана лише на суму 67579 грн. Судами не було встановлено, чи узгоджувалося сторонами шляхом складення кошторису проведення решти виконання робіт, як і не визначено, які саме роботи були проведені позивачем з поліпшення орендованого майна, а які пов'язані з особливостями його власної діяльності¹.