Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) приватизації об'єкта оренди орендарем чи за його участю; 3) ліквідації (банкрутства) орендаря;

1. загибелі об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 ГК. Зокрема наймодавець має право вимагати розірвання договору найму в таких випадках (ст. 783 ЦК): 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього. За ст. 774 ЦК наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) най- модавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У договорі оренди можуть передбачатися санкції за невиконання або неналежне виконання обов'язків як орендарем, так і орендодавцем. У разі прийняття господарським судом постанови про визнання банкрутом суб'єкта підприємницької діяльності, який є орендарем державного чи комунального майна, суддя, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, має надіслати копію цієї постанови орендодавцеві (ст. 5 Закону України "Про оренду державного комунального майна"). Якщо постанову господарського суду про визнання орендаря банкрутом у встановленому порядку буде скасовано, укладений сторонами договір оренди майна слід вважати чинним.

1. У ЦК (§§ 3-5 гл. 58) відображені певні особливості найму (оренди) земельних ділянок, будівель та інших капітальних споруд, а також транспортних засобів. Зокрема предметом договору оренди може бути земельна ділянка. В ЦК України цьому виду договору оренди присвячена лише одна стаття - ст. 792, а про оренду землі у сфері господарювання йдеться у ст. 290 ГК.

Відповідно до ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно з ч. 1 ст. 290 ГК відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами.

Договірні відносини щодо оренди земельних ділянок детальніше регулюються Законом України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. у редакції від 2 жовтня 2003 р. Закон визначає загальні засади набуття, реалізації та припинення права на оренду земельної ділянки. До відносин, пов'язаних з орендою земельної ділянки, застосовуються також норми Земельного кодексу, ЦК і ГК України, інших законів та постанов Кабінету Міністрів України. Аналіз цих положень свідчить, що договір оренди земельної ділянки має ознаки і цивільно-правового, і земельноправового договору^[107].

Відповідно до статей 3, 12 та 16 Закону України "Про оренду землі" орендою землі вважається засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місцевість).

Орендодавцями земельних ділянок можуть бути громадяни та юридичні особи, у власності яких вони перебувають. Земельні ділянки, що перебувають у комунальній власності, здаються в оренду органами місцевого самоврядування - сільськими, селищними, міськими радами. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають, попередньо погодивши ці питання на сесіях відповідних рад (ст. 5 Закону України "Про оренду землі").

Орендарями земельних ділянок можуть бути: 1) районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; 2) органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради; 3) громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства. Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Право на оренду земельної ділянки у разі смерті орендаря або засудження його до позбавлення волі може перейти до інших осіб (спадкоємців, користувачів тощо), якщо останні виявили бажання стати орендарями (статті 14 і 17 закону).

Істотними умовами цього договору є: 1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору, який не повинен перевищувати 50 років; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки та порядок її внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; 8) відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди, тощо). Причому умови договору оренди земельної ділянки продовжують діяти й тоді, коли після набрання договором чинності законами України будуть встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім випадків, коли вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

За договором оренди земельної ділянки сторони пов'язані взаємними правами та обов'язками^[108]. Орендодавець, зокрема, зобов'язаний: а) передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди, і придатну для використання за цільовим призначенням; б) застерегти орендаря про права третіх осіб на земельну ділянку; в) не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Разом з тим орендодавець має право вимагати від орендаря: а) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; б) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

в) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються; г) своєчасного внесення орендної плати.

За ст. 22 Закону України "Про оренду землі" права орендодавця є водночас обов'язками орендаря. Одним із таких обов'язків орендаря є своєчасне внесення ним орендної плати, яка може за угодою сторін встановлюватися у таких формах: а) грошовій; б) натуральній (за кількістю або частиною продукції, що її одержують з орендованої земельної ділянки); в) відробітковій (наданням послуг орендодавцеві). Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або інші форми оплати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється лише у грошовій формі і не може бути менше за розмір земельного податку, який встановлений Законом України "Про плату за землю". Умови договору про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, коли стан орендної земельної ділянки погіршився, але не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Крім обов'язків, орендар за договором оренди земельної ділянки наділений і певними правами:

а) самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;

б) за згодою орендодавця зводити у встановленому порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші споруди, закладати багаторічні насадження;

в) одержувати продукцію і доходи;

г) здійснювати в установленому порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми. Якщо інше не передбачено договором, орендар має право на відшкодування витрат, яких він зазнав у зв'язку з поліпшенням стану земельної ділянки, за умови, що орендар зробив їх за згодою орендодавця.

Земельна ділянка або її частина, орендована для несільсько- господарського використання, може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до цієї особи прав на будівлю або споруду, розташовану на цій ділянці. Без згоди орендодавця в суборенду може передаватися земельна ділянка сільськогосподарського призначення лише особам, визначеним у ст. 6 Закону України "Про оренду землі", у разі і на строк: а) тимчасової непрацездатності (хвороби) орендаря; б) його інвалідності; в) призову на строкову військову службу та деяких інших випадках,, зазначених у ст. 9 названого Закону.