1. Господарські відносини, пов'язані з передачею майна у платне тимчасове володіння і користування для здійснення підприємницької діяльності, оформляються договорами майнового найму, зокрема такими його різновидами, як оренда, лізинг, прокат тощо. Сутність цих відносин полягає в тому, що власник або інший законний володілець майна на платних засадах дозволяє господарську або іншу експлуатацію свого майна іншими особами, зберігаючи за собою право власності або інше речове право (наймача, заставоутримувача тощо). Економічна заінтересованість власника у здачі майна у найм зумовлюється можливістю одержати дохід (прибуток) від експлуатації його майна іншими особами. При цьому власник майна, начебто, продає його споживну вартість частинами. У наймі (оренді) майна заінтересований і наймач, коли його потреба в майні має тимчасовий характер або коли для придбання ним певного майна у свою власність немає у достатній кількості грошових коштів. У господарській практиці широко застосовується здача в оренду цілісних майнових комплексів (підприємств), нежилих приміщень, земельних ділянок, транспортних засобів, устаткування, приладів тощо.

Правовому регулюванню відносин з майнового найму (оренди) присвячена гл. 58 ЦК "Найм (оренда)", § 5 гл. 30 ГК "Оренда майна та лізинг". Оренда цілісних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окремого індивідуально визначеного державного і комунального майна регулюється Законом України "Про оренду державного і комунального майна"¹ в редакції Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного майна" від 23 грудня 1997 р.^[104]. Нормами цього Закону можуть регулюватися відносини щодо оренди майна інших форм власності, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди. Договірні відносини з лізингу майна нині регулюються Законом України "Про фінансовий лізинг" від 6 грудня 1997 р. в редакції Закону України від 11 грудня 2003 р.^[105]. У ЦК, крім загальних положень про найм, містяться окремі правила щодо прокату, найму (оренди) земельних ділянок, будівель та інших капітальних споруд, транспортних засобів і договору лізингу.

Поняття договору майнового найму подано у ч. 1 ст. 759 ЦК: за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Подібне визначення договору оренди майна у сфері господарювання дано у ч. 1 ст. 283 ГК: за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

У статті 2 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" під орендою розуміється основане на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Сторонами договору оренди є орендодавець і орендар. При оренді державного і комунального майна орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу вищезазначених орендодавців - також цілісних майнових комплексів, структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Орендарями державного і комунального майна можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення повинна зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності. При оренді майна, яке належить до інших форм власності (приватної, змішаної тощо), орендодавцями і орендарями можуть бути будь-які юридичні або фізичні особи.

Укладенню договору оренди державного і комунального майна передує низка організаційно-правових відносин, пов'язаних з погодженням питання про здачу майна в оренду з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України. Ініціатива щодо укладення договорів оренди державного або комунального майна може виходити як від можливих орендарів-фізичних і юридичних осіб, так і від орендодавців. За наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу орендодавець у триденний термін повинен повідомити про це трудовий колектив підприємства або його структурного підрозділу, який може прийняти рішення про оренду цього майна, утворити господарське товариство і від його імені подати орендодавцеві заяву щодо оренди відповідного майна. Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство.

Особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємства, направляють заяву, проект договору та інші необхідні документи відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна, що перебувають у державній власності або належать Автономній Республіці Крим чи перебувають у комунальній власності, орендодавець у п'ятиденний термін після реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органові, уповноваженому управляти відповідним майном. Крім того, копії цих матеріалів надсилають і до відповідного органу Антимонопольного комітету України у випадках коли: а) підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно з чинним законодавством посідають монопольне становище на ринку; б) внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть посісти монопольне становище на ринку; в) сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать суб'єкту оренди та ініціатору укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані їм копії документів і протягом 15 днів після їх надходження надсилають орендодавцеві свої висновки (дозвіл або відмову) про можливість самої оренди та щодо умов договору. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін (протягом 15 днів) висновків органу, уповноваженого управляти відповідним майном, і висновків органу Антимонопольного комітету, питання про укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення строку погодження умов договору оренди з названими органами, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після їх надходження повідомляє підприємство про своє рішення: або про надання дозволу щодо укладення договору оренди майна підприємства, або про свою відмову. Тільки після отримання такого рішення державне підприємство дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

•  було прийнято рішення про їх приватизацію;
•  об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України;
•  орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;
•  орган Антимонопольного комітету України не дає згоди з підстав, пов'язаних з виникненням нових монопольних утворень;
•  з інших підстав, передбачених законом.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до господарського суду. Щодо об'єктів інших форм власності, то укладення договору оренди такого майна може мати місце лише за згодою власника.

Претендентами на укладення договору оренди одного і того самого об'єкта можуть бути двоє або кілька осіб. Тому за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, що надійшли від двох або більше фізичних чи юридичних осіб, орендар визначається на конкурсних засадах. Це за умови, що немає заяви про оренду від господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, яким надано переважне право на укладення договору оренди відповідного майна. Порядок проведення конкурсу серед осіб, які претендують на укладення договору оренди, визначається: Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать цьому автономному утворенню; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. У разі проведення конкурсу орендодавець надсилає копії проекту договору та інших матеріалів відповідним органам для погодження з ними питання про здачу майна в оренду у 5-денний строк після дати затвердження результатів конкурсу.

1. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Істотними є умови про предмет і ті умови, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За частиною 1 ст. 284 ГК і ст. 10 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

•  об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації оренди);
•  строк, на який укладається договір;
•  орендна плата з урахуванням її індексації;
•  порядок використання амортизаційних відрахувань;
•  відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу;
•  виконання зобов'язань;
•  відповідальність сторін;
•  страхування орендарем узятого ним в оренду майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, зокрема щодо використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням.

Дуже важливим для забезпечення стабільності взаємовідносин сторін є правило про те, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору, коли після його укладення законодавством встановлюються правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди, тобто права та обов'язки орендодавця за цим договором переходять до правонаступника. Орендар стає правонаступником прав та обов'язків підприємства, зданого в оренду, а в разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов'язків підприємства, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.