Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, яких бажають сторони, крім тнх, що пов’язані з його недійсністю (ст. 216 ЦК України). У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Суд може також визнати нікчемний правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.

Підстави недійсності правочинів можна поділити на укладені: а) з порушенням форми; б) з порушенням вимог нотаріального посвідчення та державної реєстрапії; в) укладені недієздатними особами; г) з метою, що суперечить публічному порядку і моральним засадам суспільства; ґ) удавані та фіктивні правочини. Всі угоди щодо відчуження житла повинні відповідати установленій законом письмовій формі, з додержанням встановлених Цивільним кодексом вимог (статті 203, 205, 207, 209 ЦК).

Правочини щодо відчуження житла повинні укладатися в письмовій формі й підлягати обов’язковому нотаріальному посвідченню, якщо однією зі сторін виступає громадянин, та обов’язковій державній реєстрації. Моментом вчинення правочину є момент його державної реєстрації (ст. 210 ЦК).

Відповідно до ст. 18 Цивільного кодексу України нотаріус здійснює захист цивільних прав шляхом вчинення виконавчого напису на борговому документі та в порядку, встановленому законом.

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує, насамперед, охоронювальиу функцію, завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення заповітів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріусів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.

Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» та пунктами 60-73 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 283/8882, закріплено порядок посвідчення правочинів про відчуження жилого будинку, квартири. У першу чергу, нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності на жилий будинок або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, допускається без зміни її цільового призначення.

Правочинн про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення правочинів про відчуження або заставу жила вимагає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках. – документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчуджуються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких документів або їх дублікатів: а) нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), дарування, міни; б) спадковим договором; в) свідоцтвом придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; г) свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); ґ) свідоцтвом про право на спадщину; д) свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; е) свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; є) договором про поділ спадкового майна; ж) договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; з) договором про припинення прав на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власносі на нерухоме майно; й) договором про виділення частки в найм (поділ); і) іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів не передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; і) за рішенням суду; й) договором купівлі-продажу, зарєєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Крім правовстановлювального документа на жилий будинок нотаріус вимагав документи, передбачені наказом Міністерством юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 р. № 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація проведена, – довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна

.ня в жиле і навпаки або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи зведення господарських, побутових будівель та споруд. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Письмові правочини повинні бути підписані сторонами, які їх укладають. Якщо фізична особа у зв’язку із хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст правочину в її присутності підписує інша особа. Підпис іншої особи на тексті правочину посвідчується нотаріально, засвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, з яких текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчнняє.

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Недійсним є також правочин, що не відповідає вимогам закону. До правочинів, які визнаються недійсними в зв’язку з порушенням вимог закону, належать: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імеиі особи, яку представляє представник, щодо себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночасно є (ст. 238 ЦК); правочини, що порушують публічний порядок (ст. 228 ЦК); правочини, укладені фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності (ст. 223 ЦК); недодержання вимог закону щодо форми правочину (ст. 217 ЦК).

У житловій сфері нікчемними є:

а) угоди, укладені з метою, що порушує публічний порядок (ст. 228 ЦК);

б) удавані та фіктивні угоди (статті 234, 235 ЦК);

в) правочини, здійснені недієздатною фізичною особою (ст. 226);

г) правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (ст. 224) та вчинений малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст. 221);

ґ) порушення вимог щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації (ст. 219).

д) за наявності довіреності, у якій не зазначена дата її вчинення (ст. 247 ЦК).

Для правочинів, які батьки вчиняють із приводу належного малолітній чи неповнолітній особі майна, важливе значення має приділятися таким об’єктам, як квартири, жилі будинки. Це пояснюється високою цінністю та специфічними споживчими якостями – здатністю задовольнити житлові потреби. Правочини, спрямовані на відчуження квартир і жилих будинків, які перебувають у власності малолітніх чи неповнолітніх осіб, потребують підвищеної уваги з боку органу опіки та піклування[235]. Разом із тнм, малолітній і неповнолітній особі (як будь-якому власнику) належить право на відчуження житла. Але належна реалізація цього права пов’язана із наявністю обставин для видачі дозволу на продаж житла. До них зокрема можуть бути віднесені: дійсна необхідність продажу житла, реальна можливість придбання нового житла, у випадку виселення їх обов’язково повинно надаватися інше упорядковане жиле приміщення. Л.Г. Лічман на основі аналізу судової практики зробив висновок, що неповнолітня особа може бути визнана такою, що втратила право на користування житлом, тільки у зв’язку з вибуттям до іншого постійного місця проживання[236].

Раніше орган опіки та піклування вимагав спочатку придбання батьками нової квартири, а потім вже продаж старої[237]. Такий варіант є найбільш оптимальним і його не потрібно пов’язувати із наявністю у батьків засобів на придбання нового житла до продажу старого.

Як зазначає Л.Я. Бічук, часто батьки, вирішуючи питання про придбання житла за новим місцем проживання, при вчиненні відповідних правочинів не включають малолітніх і неповнолітніх осіб у коло співвласників, у той час коли правочин вчиняється за гроші, отримані за житло, яке належало на праві спільної власності як батькам, так і їхнім дітям за місцем колишнього проживання, та не дотримуються обов’язкової нотаріальної форми (якщо купують житло на біржі)[238]. На практиці такі правочини визнаються у судовому порядку недійсними. Формально спір вирішується в інтересах неповнолітніх, коли їм відшкодовується частина вартості житла, яке їм належало, а реально вони втрачають право на користування житлом,