Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 ЖК, так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом України. Але правові наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК УPCP), то загальна норма не застосовується. Що стосується відшкодування майнових збитків, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність правочинів. У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції мають наставати правові наслідки при визнанні правочинів щодо житла недійсними.

Інколи правомірний правочнн із приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірним. Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов’язків, що випливають із них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом України. Якщо такий правочин визнаний недійсним, то настають наслідки, передбачені відповідними статтями Цивільного кодексу України.

В Україні вже тривалий час відбуваються перетворення, метою яких є формування вільного ринку, поєднаного з державним регулюванням, що має виражається у визначенні певних принципів, загальних правил поведінки суб’єктів такого ринку. При цьому конституційно закріплено обов’язок держави забезпечити захист прав усіх суб’єктів права власності й господарювання; право приватної власності визнається непорушним. Одним зі способів набуття права власності є вчинення правочинів, тобто таких дій суб’єктів цивільних правовідносин, які спрямовані на виникнення, зміну та припинення цивільних прав та обов’язків.

Особлива увага приділяється недійсності утод, їх видам і наслідкам, оскільки жилі приміщення стали поширеним об’єктом цивільно-правового обігу, дедалі частіше правопорушення у житловій сфері супроводжуються укладенням недійсних угод.

У період розвитку і формування ринкових відносин житло стає предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, міни, заповіту тощо і відповідно поширюються протиправні дії у сфері придбання житла. При цьому виникає багато проблем, у тому числі й правового характеру, що стосуються дотримання прав осіб як власників житла, колишніх членів сім’ї власника житла. Значного поширення набувають правочини купівлі-продажу житла, в яких проживають невласники. Якщо при вчиненні таких правочинів порушуються права фізичних осіб, то вони визнаються недійсними відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України і до них застосовуються правила про двосторонню реституцію (абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК України).

Правочини щодо житла повинні визнаватися недійсними за наявності передбачених законом певних підстав. Якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання договору найму жилих приміщень, визнання ордера, рішення про надання житла недійсним, користування житлом оскаржується, припинено дію договору найму. Позов можна вважати пред’явленим із моменту, коли суддя його прийняв, що оформлюється мотивованою ухвалою, з цього моменту правовідносини набувають спірного характеру і до закінчення вирішення спору по суті справи правочини не допускаються.

Проте при всіх нерівноцінних правочинах необхідно мати конкретні докази, які достовірно підтверджують недійсність правочину. Оскільки громадянин здійснює належне йому право вибору місця проживання, право розпоряджатися жилим приміщенням, він не зобов’язаний вказувати причину, за якою вирішив скористатися наданою йому правомочністю.

Недійсний правочин, якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, не відповідає санітарним, технічним вимогам, підлягає знесенню, будинок чи жиле приміщення загрожує обвалом, підлягає переобладнанню для інших цілей, якщо є відповідне рішення відповідного органу місцевої ради про знесення, переобладнання для інших цілей (ч. 2 ст. 58 ЖК УPCP). Переобладнання провадиться за пропозиціями власників. Наявності пропозиції недостатньо для відмови в реєстрації права на жиле приміщення, якщо передбачене переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі, для цього необхідно ще рішення відповідної ради (ч. 2 ст. 7 Житлового кодексу).

Також правочин неможливий, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням жилого приміщення, або не підлягає капітальному ремонту будинок, переобладнуються й переплановуються в цьому будинку жилі приміщення.

Правочин недійсний, якщо на житло накладено арешт або воно є предметом застави.

Якщо жиле приміщення е житлом соціального призначенця, то рішення відповідної ради про включення його до числа службових (ст. 118 ЖК УРСР) має бути підписане до заселення. Правочини щодо жилих приміщень у житловому фонді соціального призначення не дозволяються, оскільки право на проживання в них носить тимчасовий характер.

За загальним правилом правочнни не допускаються, якщо; а) наймач отримав жиле приміщення у житловому фонді соціального призначення. Згідно зі ст. 25 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» дозволяється обмін між наймачами житла у житловому фонді соціального призначення; б) наймодавець втратив право на виселення наймача у зв’язку із закінченням терміну позовної давності; в) проводиться між наймачем житлового фонду з наймачами інших житлових фондів.

Не мають допускатися правочини, якщо розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим від середнього рівня забезпеченості громадян житлом у даному населеному пункті, хоча така умова у Цивільному кодексі не зазначена.

Законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші правопорушення. У новому Житлопому кодексі України має бути розширено регулювання питань відповідальності за порушення не цивільного, а саме житлового законодавства, яке має свою специфіку.